Содержание
Как рефинансировать ипотеку и поменять состав заемщиков
Ксения Щербакова
спросила в Сообществе
Профиль автора
В 2019 году мы с мужем купили квартиру в ипотеку. Я основной заемщик, а он — поручитель. Квартира оформлена в собственность только на меня.
Сейчас мы хотим рефинансировать ипотеку. Оформить ее на себя я не могу, так как нахожусь в декрете и своего дохода у меня нет. Возможно ли сделать основным заемщиком мужа, если он не собственник?
Елена Грудинина
ипотечный брокер
Профиль автора
Ипотечный кредит — долгая история, а обстоятельства часто меняются. Тогда клиенты обращаются в банк, например, чтобы сделать поручителя или созаемщика главным в договоре. И это возможно, даже если он не собственник квартиры. Расскажу, как поступить в вашей ситуации.
Как супруг может участвовать в ипотечной сделке
Все, что покупают муж и жена в браке, — совместная собственность, даже если они берут это в кредит на кого-то одного.
Исключение — наличие брачного договора, где прямо оговорено, кому принадлежит квартира и кто платит ипотеку.
ст. 34 СК РФ
Банки оформляют супруга в ипотеке двумя способами: как созаемщика или как поручителя. Вот в чем разница.
Что делать? 14.08.17
Кем сделать жену в ипотеке?
Созаемщик несет солидарную ответственность наравне с основным заемщиком. Проще говоря, созаемщик отвечает по задолженности на тех же условиях, что и основной заемщик. А банк вправе обратиться к любому из супругов или к ним обоим и потребовать погасить долг. Большинство банков предпочитают именно такой вариант оформления.
Поручитель отвечает за то, чтобы основной заемщик вовремя платил по кредиту. И только если тот задолжал, банк обяжет поручителя погашать ипотеку. В зависимости от условий банка обязательства могут перейти к поручителю через три месяца просрочки по платежам, а могут и через год.
Сообщество 12.
01.22
Можно ли отказаться от поручительства, если заемщик умер?
Некоторые банки оформляют супруга в ипотеку только как поручителя. Например, так работает ВТБ. Или действуют по ситуации. Например, в некоторых банках созаемщиков проверяют строже, чем поручителей, и, если по условиям супруг не может быть созаемщиком, его оформляют поручителем.
Банк ВТБ сразу отмечает, что супруг всегда будет поручителем по ипотеке. Исключение — наличие брачного договора
На кого можно оформить ипотечную квартиру
В зависимости от того, в какой роли супруг участвует в ипотеке, Росреестр может оформить собственность по-разному.
Общая совместная собственность. Ее оформляют, если нет брачного договора и оба супруга — созаемщики. Не имеет значения, кто из них главный заемщик, но важно, что оба — покупатели в договоре купли-продажи.
Собственность будет совместной — так укажут в выписке из ЕГРН, которую клиенты получат после регистрации ипотеки и договора купли-продажи.
/guide/mortage/
Как устроена ипотека
Общая долевая собственность. У каждого супруга определены доли согласно их договоренности и условиям банка. Например, у одного — 1/4, у второго — 3/4.
Единоличная собственность. Это когда второй супруг дает нотариальное согласие на покупку квартиры, но не участвует в сделке. В договоре купли-продажи будет указан только один человек, и собственность оформят на него.
ст. 35 СК РФ
По документам это единоличная собственность, потому что второй супруг не указан в документах. Но по факту совместная, так как квартиру приобретали в браке и брачного договора нет. Поэтому в случае развода квартиру придется делить.
Другой вариант оформить собственность на одного из супругов — если второй выступает поручителем. В этом случае банк оформляет собственность на заемщика.
Банк не выделяет долю супругу-поручителю. А значит, его права ипотекой не обременяются.
Он не подписывает с банком кредитный договор. Деньги на покупку квартиры банк выделяет заемщику, а с поручителем подписывает договор о поручительстве.
аб. 2 п. 2 ст. 20 закона «Об ипотеке»
Такой участник сделки не подписывает договор купли-продажи, потому что квартиру приобретают на кредитные деньги, которые банк выдает заемщику. Но это не значит, что супруг не имеет права на недвижимость. При разводе у него будут права на приобретенное в браке ипотечное жилье.
Как поменять заемщиков по ипотеке
В вашем случае сделать поручителя заемщиком можно двумя способами.
Договориться с банком и поменять заемщиков. Тогда банк закроет старый договор и заключит новый, в котором роли распределятся по-другому. Заодно можно рефинансировать ипотеку, если банк предложит выгодные условия. Это удобно, так как кредитор уже знает вас как клиента.
Не все банки позволяют, чтобы собственность была не на главном заемщике. Может получиться так, что кредитор откажется сделать супруга основным заемщиком.
В таком случае банк предложит оставить вас заемщиком, а супруг станет созаемщиком. Такие вопросы решаются индивидуально. Как и то, разрешит ли банк внести изменения в текущую ипотеку.
Сообщество 09.08.22
Как вывести созаемщика из ипотеки, если банк отказал?
Чтобы перевести супруга из поручителей в заемщика, нужно внести изменения в кредитный договор и закладную. За это многие банки берут комиссию.
Чтобы внести изменения, заемщики пишут заявление, в котором указывают причину и что они хотят поменять в договоре. Обычно банк рассматривает его до десяти дней. Если решение положительное, кредитор подготовит документы и пригласит их подписать.
Так супруг вместе с вами станет главным заемщиком или созаемщиком — это решит банк. Если он не разрешит менять состав участников или повысит ставку по кредиту, лучше перекредитовать ипотеку в другом банке и там же поменять заемщиков.
В тарифах ПСБ указано, что комиссия за смену созаемщиков или поручителей по текущей ипотеке — 10 000 Р
Рефинансировать ипотеку в другом банке со сменой участников сделки.
На первой консультации лучше сразу уточнить, что собственность только на вас, а главным заемщиком вы хотите сделать мужа.
В день сделки новый банк переведет часть ипотечного кредита старому, чтобы закрыть долг. Старый банк выдаст на руки закладную с отметкой, что кредит погашен, чтобы вы сняли обременение и оформили его на новый банк. Либо сам направит информацию в Росреестр, если закладная есть в электронном виде, и сообщит вам, как только снимет залог.
Сообщество 09.12.20
Как вывести созаемщика из ипотеки?
Поручительство мужа аннулируется автоматически: когда кредит погашен, поручитель больше не отвечает за долг.
Вы подпишете новый кредитный договор. В зависимости от регламента работы банка муж станет главным заемщиком либо им останетесь вы, а он станет созаемщиком. В обоих случаях собственность останется на вас.
Мужу придется представить документы, которые подтверждают трудоустройство и доход, например справку с работы о доходах и суммах НДФЛ.
На основании этого банк рассчитает максимальную сумму кредита. А вам из документов понадобится только паспорт.
Что делать в вашем случае
Я советую поступить так:
- Узнать, на каких условиях ваш банк может поменять участников ипотечной сделки и сможет ли он рефинансировать кредит по сниженной ставке.
- Сравнить условия текущего кредитора с другими банками. Конкуренция на рынке высокая, и банки постоянно предлагают акции по ипотеке со сниженными ставками, чтобы удержать старых или привлечь новых клиентов.
- Если условия выгодные, рефинансироваться в своем банке и поменять роль супруга в ипотеке с поручителя на созаемщика.
- Если не получится сделать это в вашем банке, подобрать другой, рефинансироваться там и одновременно поменять состав заемщиков.
Что делать?Читатели спрашивают — эксперты отвечают
Задать свой вопрос
Созаемщик vs. поручитель. Об отличиях, правах и обязанностях
Один из важных пунктов в любого кредитного договора касается поручителя или созаемщика.
Какие роли у каждого, в чем их отличие, когда можно соглашаться на эти статусы, разбираемся вместе с экспертами РЦФГ Калининградской области.
Подробно о статусе созаемщика
Созаемщик — это человек, который одновременно с основным заемщиком отвечает перед банком, то есть гасит кредит вместе с основным заемщиком. Для банка он такой же заемщик и ему предъявляют схожие требования. И даже если созаемщик не пользуется кредитными деньгами – у него те же права, обязанности и ответственность перед банком по погашению долга. Важное замечание, в соответствии с законодательством супруги автоматически становятся созаемщиками по кредитному договору, если иное не прописано в брачном договоре.
Зачастую к услугам созаемщика прибегают при долгосрочном кредитовании либо при кредите на крупную сумму, например, ипотечном кредите. Это требуется заемщику для одобрения кредита, если его уровень дохода ниже необходимого. При этом банк будет проводить проверку созаемщика наравне с заемщиком.
Обычно потребуются: справка о доходах, паспорт, ИНН, СНИЛС и др.
Важное условие, обоим сторонам необходимо подписать кредитный договор, а также страховой, если он предусмотрен при кредитовании.
Права и обязанности
Все обязательства созаемщика перед банком прописаны в кредитном договоре. Чаще всего указывается, что заемщик платит по долгу всегда, а созаемщик должен внести платеж только в случае просрочки основным заемщиком. Может быть указано, что обе стороны погашают кредит поровну. Однако в любом случае созаемщику автоматически перейдет обязательство выплачивать долг, если заемщик больше не в состоянии выплачивать. Созаемщик может изменить условия кредитного договора, но только после согласования с заемщиком. Например, уменьшить размер ежемесячных платежей.
Если основной заемщик и созаемщик не могут найти общий язык, сразу расторгнуть кредитный договор ни одна из сторон не сможет. Для того, чтобы созаемщику отказаться от своего статуса и перестать нести ответственность за кредит необходимо будет обращаться в суд.
«Созаемщик несет солидарную ответственность по любому кредиту наравне с титульным. Поэтому очень важно прежде, чем соглашаться на такой статус, трезво оценить все риски. Кроме того, стоит помнить, что этот факт отразится на вашей кредитной истории. И если необходим будет кредит, то ваша ответственность как созаемщика будет включаться в вашу кредитную нагрузку», — говорит руководитель РЦФГ Алена Бушмина.
О поручителе по кредиту
Поручитель — это, по сути, гарант, который обязуется помогать заемщику соблюдать обязательств перед кредитной организацией. Получается, что поручитель не обязуется выплачивать чужой кредит, но в случае возникновения трудностей будет иметь финансовые обязательства. Поручителем как и созаемщиком может выступать только совершеннолетние граждане России, которые имеют стабильный заработок. Поручитель может потребоваться в случае, если заемщик оформляет крупный кредит или имеет плохую или нулевую кредитную историю.
Права и обязанности
Все обязанности поручителя указаны в главе 5 ГК РФ. В соответствии с законом он несет солидарную ответственность с заемщиком, иными словами, если должник не может или не хочет отдавать долг, то его будет погашать поручитель. Ряд банков разрешают включить в кредитный договор субсидиарную ответственность. В этом случае поручитель начнет выплачивать кредитору долг только после судебного разбирательства.
Важно понимать, что, если и заемщик, и поручитель не будут выплачивать долг, у них могут арестовать счета, изъять имущество в пользу банка, вычесть часть суммы из зарплаты или списать с банковского счета. У поручителя, пока он не взял на себя ответственность за долг, нет права влиять на условия кредита. При этом если условия договора были изменены без его ведома, он может вовсе отказаться от поручительства.
Вывод
Получается главное отличие в том, что поручитель не несет прямой финансовой ответственности перед банком, а созаемщик несет, отвечает Алена Бушмина.
Однако важно понимать, что в данном случае предполагается солидарная ответственность созаемщика. А это означает, что ответственность переносится на второго заемщика в полном объеме, если основной заемщик нарушает график выплат. Получается, даже если у заемщика случится случайная просрочка – банк будет вынужден подключить созаемщика к решению проблемы.
Материал подготовлен в рамках программы Министерства финансов «Повышение уровня финансовой грамотности жителей Калининградской области». Дополнительная информация — по телефону «горячей линии» по вопросам финансовой грамотности (звонок бесплатный) 8-800-555-85-39 или на сайте fingram39.ru.
Созаемщик и созаемщик: в чем разница?
Если вы ищете кредит или кредитную линию, в зависимости от вашего финансового положения, вам может потребоваться подать заявку с кем-то еще. Введите поручителя или созаемщика.
Рассматриваете ли вы возможность предложить кому-то занять одну из этих ролей или думаете о том, чтобы занять одну из этих ролей, важно знать риски и обязанности каждого из них.
Должны ли вы просить кого-либо быть поручителем или созаемщиком? Должны ли вы быть созаемщиком или созаемщиком? Чтобы помочь вам решить, какая роль лучше всего подходит для вашей ситуации, мы рассмотрим некоторые ключевые аспекты того, как быть поручителем и созаемщиком.
Созаемщик оформляет ссуду (или кредитную карту), чтобы помочь основному заемщику пройти квалификацию или получить более выгодные условия. Хотя ежемесячные платежи по кредиту или карте являются обязанностью основного заемщика, когда вы являетесь поручителем, вы соглашаетесь производить ежемесячные платежи, если основной заемщик не может этого сделать.
Идеальный поручитель должен иметь высокий кредитный рейтинг и/или зарабатывать больше денег, чем основной заемщик. Кредиторы проверяют кредитную историю и доход как основного заемщика, так и поручителя в процессе подачи заявки. Более сильный финансовый и кредитный профиль поручителя должен увеличить шансы на одобрение кредита для основного заемщика.
Поручители обычно близки к основному заемщику. Это может быть член семьи, партнер или близкий друг. Например, если у вас плохая кредитная история или плохая кредитная история, но вам нужен кредит на покупку автомобиля или частный студенческий кредит, вы можете попросить одного из родителей подписать ваш кредит, чтобы помочь вам получить одобрение.
✅Минимальная ответственность при хорошей репутации кредита
Пока основной заемщик продолжает вносить свои ежемесячные платежи, поручитель не несет ответственности за погашение кредита, и это не влияет на его кредитный рейтинг.
✅Помощь кому-то
Вам приятно знать, что вы помогли близкому вам человеку достичь финансовой цели, помогая ему получить финансирование.
⛔Отвечает за погашение кредита в случае просрочки платежа
Если основной заемщик не выполняет свои обязательства, вы должны погасить кредит. Если ваши платежи задерживаются или вы пропустите платежи, ваша кредитная история будет повреждена.
⛔Нет права собственности
Вы не владеете физическим имуществом или активами, связанными с кредитом, и не можете использовать какие-либо заемные средства.
⛔Может повлиять на право на получение ссуды
Получить ссуду может быть сложнее, потому что совместно подписанный долг также будет отображаться в вашем кредитном отчете, что повлияет на соотношение долга к доходу (DTI).
Что такое созаемщик?
Созаемщик, также известный как созаявитель, объединяет усилия с основным заемщиком, чтобы вместе взять кредит. Все созаемщики несут ответственность за погашение кредита, и каждый имеет доступ к активам кредита — будь то автомобиль или деньги из личного кредита.
Кредиторы проверяют кредитоспособность и доход заемщиков, чтобы утвердить заявку на получение кредита. Они с большей вероятностью одобрят большую сумму кредита или лучшие условия кредита, например, более низкую процентную ставку, потому что есть два заемщика, а не один.
В идеале вам нужен созаемщик с хорошей кредитной историей и стабильным доходом, потому что вы оба несете ответственность за погашение кредита. Но, в отличие от поручителей, доход созаемщика не обязательно должен превышать доход основного заемщика.
Созаемщики обычно занимают деньги для совместных предприятий. Например, вы и ваш друг можете решить заняться совместным бизнесом и нуждаетесь в деловом или личном кредите для вашего стартапа. Если вы подаете заявку на кредит в качестве созаемщиков, каждый из вас может получить доступ к средствам. И вы оба должны погасить кредит вместе.
✅Права собственности
Все заемщики имеют права собственности на любое физическое имущество или активы, связанные с кредитом, и доступ к любым заемным средствам.
✅Квалифицироваться на лучшие условия кредита
Использование нескольких доходов и кредитных рейтингов может помочь созаемщикам претендовать на лучшие условия кредита или больший кредит, чем если бы каждый заемщик подавал заявку индивидуально.
✅Построить кредит
Ваша кредитная история может улучшиться, если вы будете своевременно вносить платежи, а служба кредитования будет сообщать о ваших платежах в бюро кредитных историй.
⛔Ответственный за платежи по кредиту
Вы несете ответственность за ежемесячные платежи в начале кредита.
⛔На кредит влияют действия вашего созаемщика
Вы несете ответственность за всю сумму кредита, а не только за «свою половину». Если созаемщик пропускает платежи, это повлияет на других созаемщиков, в том числе подорвет их кредитные рейтинги.
Несмотря на то, что между поручителем и созаемщиком существует много различий, основное различие заключается в праве собственности и финансовом риске.
Вот краткий обзор основных различий между двумя ролями:
| Соавтор | Соавтором | |
| Назначен: | ||
| Назначен: | ||
| Назначен: | ||
. Назначательно: | ||
| . Назначен | ||
| . | ||
| . кредит | Чтобы подать заявку и использовать кредит с другим заемщиком | |
| Ответственность: | Не несет ответственности за долг, если основной заемщик не может его погасить | Принимает на себя равную ответственность по долгу и начинает погашение в начале кредита |
| Право собственности: | Не имеет права собственности или доступа к денежным средствам | Долевое владение и имеет доступ к денежным средствам | Ипотека: Исключение Что касается созаемщиков по ипотеке, то нет никакой разницы между созаемщиком и поручителем. Оба заемщика обычно называются созаявителями. Вы и ваш созаявитель решите, кто имеет право собственности на недвижимость, в зависимости от того, кто проживает в ней. Например, если вы являетесь созаявителем без права собственности (по аналогии с поручителем), вы будете созаявителем, не проживающим в квартире. Но если вы являетесь созаявителем с правами собственности (аналогично созаемщику), вы будете созаявителем. Если вам интересно, лучше ли быть поручителем или созаемщиком, это зависит от вашей ситуации и целей по кредиту. Может быть лучше быть поручителем, когда:
Быть созаемщиком может быть лучше, если:
Убедитесь, что человек, которого вы приглашаете в качестве поручителя или созаемщика, может позволить себе производить платежи. Если кто-то хочет, чтобы вы подписали ссуду или были созаемщиком, подумайте, как принятие любой роли может повлиять на ваши будущие цели. Вы в состоянии помочь? Вы не пострадаете или это вызовет финансовый стресс? Тщательно обдумайте все возможности, прежде чем принимать решение. Разница между совладельцем, созаемщиком, созаявителем и созаемщикомКредит с «низкой процентной ставкой» не должен означать, что у вас очень мало интереса к его возврату! Мне это интересно!
Нажмите здесь, чтобы Вы можете подать заявку на жилищный кредит в различных качествах – в качестве совладельца, созаемщика, созаявителя или поручителя. Совладелец жилищного кредитаСовладельцы жилищного кредита имеют законную долю в имуществе наравне с основным заемщиком жилищного кредита. Банки или другие кредитные учреждения также иногда требуют от совладельцев дома зарегистрироваться в качестве созаемщиков по кредиту. Это означает, что в большинстве случаев совладелец недвижимости также будет созаемщиком и созаявителем жилищного кредита. Однако необходимо сделать важное различие в том, что не все созаявители на ипотечный кредит будут совладельцами имущества. Понять: что такое Хата, Хасара и Хатуни Номер Созаемщик жилищного кредита Созаемщик играет такую же важную роль, как и основной заемщик, в юридических и финансовых аспектах выплаты жилищного кредита. Есть некоторые моменты, о которых следует помнить, становясь созаемщиком или обращаясь к кому-либо с просьбой стать созаемщиком жилищного кредита. К ним относятся:
Выписка: разница между созаемщиком, совладельцем и созаявителем Созаявитель жилищного кредита Созаявитель жилищного кредита разделяет ответственность за выплату жилищного кредита наряду с основной заемщик. Выписка: Как рассчитать доход от собственности на дом Созаемщик жилищного кредита Созаемщик обычно появляется в кадре при ипотечном кредите, если основной заемщик не соответствует критериям приемлемости жилищного кредита, потому что с низким кредитным рейтингом. Высокий кредитный рейтинг не только увеличивает право на получение ипотечного кредита, но и привлекает более низкие процентные ставки, а также другие выгодные условия. Проверить: как перевод остатка по жилищному кредиту помогает вам в финансовом отношении Хотя поручитель не будет нести ответственность за погашение равных ежемесячных платежей (EMI) по жилищному кредиту, он будет нести равную юридическую ответственность за погашение кредита в случае неплатежа со стороны основного заемщика. Однако они не будут иметь никаких прав на сумму ипотечного кредита и не смогут воспользоваться какими-либо налоговыми льготами при погашении ипотечного кредита. Они также не будут иметь никаких титулов или прав на собственность, на которую они подписали соглашение. Быть со-подписантом также может уменьшить количество одобрений кредита в будущем и права на получение кредита, поскольку кредит будет включен в их кредитную историю и будет иметь отношение к их баллам CIBIL. Ищете подходящего поставщика ипотечного кредита? Сравните предложения по ипотечному кредиту от ведущих банков. |
Хотя поручитель не несет ответственности за регулярные платежи по кредиту, поручитель должен быть готов производить платежи в случае, если основной заемщик не может этого сделать.
Важно понять разницу между этими терминами, прежде чем вы решите, в каком качестве вы будете указывать свое имя в ипотечном кредите. Каждая из этих ролей будет иметь разные юридические и финансовые обязательства по погашению ипотечного кредита, что делает еще более важным детальное понимание этого и принятие соответствующего решения. Вот что вам нужно понять о каждой из этих терминов жилищного кредита.
Хотя оба несут равную ответственность при погашении ссуды, если основной заемщик по какой-либо причине не может погасить жилищную ссуду, то ответственность за выплату жилищной ссуды ложится исключительно на плечи созаемщика. Однако созаемщик может воспользоваться налоговыми льготами по ипотечному кредиту только в том случае, если он также является совладельцем. Также не обязательно, чтобы созаемщик ипотечного кредита был совладельцем имущества.
В то время как некоторые банки и финансовые учреждения требуют, чтобы все совладельцы имущества также были созаявителями на жилищный кредит, не обязательно, чтобы все созаявители были совладельцами. Добавление созаявителя может помочь повысить шансы на соответствие критериям приемлемости для получения кредита для основного заемщика. Однако в случаях, когда созаявитель не является совладельцем, если он не погасит кредит, он не будет иметь никаких прав на имущество. Кроме того, созаявители, не являющиеся совладельцами, не могут воспользоваться никакими налоговыми льготами по выплатам по ипотечному кредиту, которыми может воспользоваться основной заемщик.
Поскольку поручитель принимается на борт из-за более низкого кредитного рейтинга основного заемщика, важно, чтобы поручителем был человек с высоким кредитным рейтингом.