Договор аренды ооо с ооо образец: варианты документов от 2022 года, проверено юристами

Содержание

Договор аренды помещения между юридическими лицами: образец и особенности сделки

Чтобы законно сдавать и снимать помещение для бизнеса, нужно заключить договор аренды. В нем вы письменно закрепите все важные условия сделки.

Договор помогает собственнику помещения стабильно и легально зарабатывать, а арендатору — защититься от неожиданного выселения и материальных потерь. Чем подробнее вы составите документ, тем меньше вероятность споров.

Рассказали, как составить договор аренды помещения между юридическими лицами, который защитит ваши интересы, и составили шаблон, которые вы можете доработать под свою ситуацию.

Как называют участников договора

Договор аренды помещения — соглашение, по которому одна компания разрешает другой временно пользоваться и распоряжаться своей недвижимостью за деньги. Стороны любого договора по отношению друг к другу называются контрагентами. В случае аренды названия контрагентов — арендодатель и арендатор.

Арендодатель — тот, кто сдает помещение. Обычно это собственник недвижимости. В статье мы условно уравняем понятия «собственник» и «арендодатель», хотя в реальности это не всегда одни и те же лица — бывают нюансы.

Арендатор — тот, кто за деньги снимает помещение для бизнеса.

Если арендатор передает право распоряжаться и пользоваться недвижимостью или ее частью еще кому-то, это называется субарендой. Тот, кто снимает помещение, в этом случае называется субарендатором.

Что указывать в договоре аренды

Договор аренды можно заключать в свободной форме на любых условиях, которые не противоречат закону. Но чтобы договор аренды нежилого помещения имел законную силу, в нем нужно прописать существенные условия.

Аренда — глава 34 ГК РФ

Вот что называют существенными условиями договора аренды:

Основные положения о договорах — ст. 432 ГК РФ

Какое помещение арендодатель сдает арендатору.
Сколько и как арендатор должен платить арендодателю.

Если этих условий нет в договоре, он считается незаключенным. Это значит, что стороны не могут требовать его исполнения.

Если арендатор не платит, у собственника не получится взыскать задолженность по аренде. Можно попробовать отсудить деньги по нормам о неосновательном обогащении, но в таком случае сумму взыскания будет определять суд. Лучше до такого не доводить и до подписания договора зафиксировать в нем все существенные условия.

На практике в договоре стоит указать не только существенные условия, но и все остальные договоренности, которые есть между сторонами. Например, кто делает ремонт, за какой срок до расторжения договора стороны обязаны предупредить друг друга, при каких условиях собственник возвращает обеспечительный платеж.

Владелец кофейни во время пандемии договорился с собственником помещения, что тот снизит аренду в два раза на весь следующий год. Обсудили вопрос на словах, дополнительное соглашение заключать не стали. Пару месяцев арендатор платил по сниженной ставке и все было нормально.

Потом собственник решил, что дела у кофейни идут хорошо, потребовал возместить недоплату и дальше платить по полной ставке. Формально он прав, так как в договоре написаны эти условия — владельцу кофейни пришлось возмещать деньги.

Любые договоренности между арендодателем и арендатором нужно закреплять письменно. Если вы договоритесь о чем-то на словах, эти правила можно будет безнаказанно нарушать, а потом ссылаться на то, что контрагент перепутал, забыл или такого вообще не было.

Письменная форма сделки — ст. 160 ГК РФ

Вы имеете право вносить изменения в договор, который вам предлагают

Если контрагент предлагает вам свой вариант договора, вы можете обсудить условия и отредактировать его текст.

Некоторые арендодатели запрещают вносить изменения: «Вот наш шаблон. Или подписывайте как есть, или никак». Это их право, они могут отказаться заключать договор на других условиях. Но у вас тоже есть право не подписывать договор, условия которого вас не устраивают.

Отказ собственника вносить изменения в договор — это как минимум повод задуматься и внимательно изучить проект соглашения. Если кажется, что предлагают заведомо невыгодные или невыполнимые условия, лучше сразу отказаться от сделки.

Дальше мы расскажем, какие разделы стоит включить в договор аренды и что в них нужно писать. Прямого требования составлять документ именно так нет — это рекомендации юристов, которые помогут защитить ваши интересы.

Вы можете исключать или добавлять условия, менять пункты местами или распределять их по разделам по своему усмотрению.

Преамбула

О чем раздел. Это вводная часть, «шапка» договора. Обычно она стандартная и не вызывает споров.

Что здесь писать. В преамбуле нужно указать стандартную информацию:

название и номер договора, дату и место его подписания;
названия юридических лиц, ФИО подписантов и основания их полномочий.

Если договор подписывает руководитель — сошлитесь на устав. Если представитель компании — внесите реквизиты доверенности. Укажите, что будете называть стороны договора «Арендодатель» и «Арендатор», а в случае субаренды — «Арендатор» и «Субарендатор». Последняя фраза преамбулы — «заключили настоящий договор о нижеследующем».

Loading…

Преамбула договора субаренды

На что обратить внимание. Главное — проверить, имеет ли представитель контрагента право подписывать договор. О том, как это сделать, мы рассказываем в конце статьи.

Предмет договора

О чем раздел. Предмет договора аренды — помещение. В этом разделе описывают, какое именно помещение собственник предоставляет арендатору и для чего.

Что здесь писать. Укажите адрес, площадь, этаж, кадастровый номер помещения, перечислите собственников и укажите реквизиты документов, которые подтверждают право собственности арендодателя.

Приложением к договору стоит сделать копию технического плана помещения.

Loading. ..

Пример описания помещения, которое снимают под постамат

Если вы снимаете часть помещения, у нее не будет отдельного кадастрового номера. Например, вы устанавливаете постамат на один квадратный метр в супермаркете.

В этом случае выделите свой участок на техническом плане и сделайте схему приложением к договору. Если вы собираетесь регистрировать договор аренды на часть помещения, собственнику нужно заказать у кадастрового инженера отдельный технический план этого участка.

Loading…

Красным выделили участок под постамат, который сдают в аренду

Укажите цель использования помещения — например, для кафе или под склад. Если вы снимаете площадь в торговом центре, попробуйте договориться с собственником об эксклюзивном праве. Например, чтобы только ваш магазин мог продавать ювелирные изделия на территории ТЦ. Так вы защититесь от конкурентов.

Право собственности на помещение подтверждает выписка из ЕГРН или свидетельство о государственной регистрации права. В договоре нужно записать дату выписки или дату и номер свидетельства. Можно сделать копию документа приложением к договору.

Loading…

На третьем листе выписки из ЕГРН указан правообладатель и обременения объекта

В случае субаренды дополнительно впишите реквизиты основного договора аренды.

Если у помещения несколько собственников, есть два варианта:

Каждый из них заключает договор на свою часть.
Данные всех собственников включают в один договор, и все его подписывают.

На что обратить внимание. Проверьте данные в документах, сравните их с фактическими характеристиками помещения. Убедитесь, что на схеме именно то пространство, которое вы осматривали, а не его часть или вообще соседнее помещение. Как проверить документы, мы рассказываем дальше.

Срок договора

О чем раздел. О продолжительности действия договора.

Что здесь писать. Укажите даты начала и окончания действия договора. Вы можете определить, что договор начнет действовать с даты подписания или с даты передачи помещения по акту приема-передачи.

Есть три вида договоров по сроку действия:

Loading…

На что обратить внимание. Долгосрочный договор — самый надежный для обеих сторон, особенно для арендатора. Он закрепляет его право на помещение на весь срок. По такому договору собственник не сможет резко изменить условия после того, как вы сделаете дорогой ремонт. Арендодателю будет сложнее расторгнуть договор в одностороннем порядке, выселить вас и пересдать помещение дороже.

Договор без указания конкретного срока — самый ненадежный. Если планируете вкладываться в ремонт помещения, не стоит его заключать. Лучше подписать договор сразу на несколько лет.

Цена и порядок расчетов

О чем раздел. О деньгах и условиях оплаты.

Что здесь писать. Обычно плата за коммерческие помещения состоит из постоянной и переменной частей — их нужно четко указать в этом разделе. Если арендатор вносит обеспечительный платеж или собственник предоставляет арендные каникулы, это тоже нужно зафиксировать здесь.

Постоянная часть оплаты — зафиксированная в договоре сумма, которую вы платите собственнику за пользование самим помещением.

Переменная часть оплаты — платежи за коммунальные услуги.

Обеспечительный платеж — сумма, которую арендатор передает собственнику на случай, если задержит оплату, испортит ремонт или имущество в помещении. Его еще называют залогом или страховым депозитом. Это не комиссия и не плата за последний месяц аренды. Собственник должен вернуть эти деньги при выезде, если с помещением и расчетами все в порядке.

Арендные каникулы — время, на которое собственник помещения освобождает арендатора от оплаты аренды.

Установите размер постоянной части оплаты и договоритесь, за какие услуги арендатор будет платить дополнительно. Помимо коммунальных услуг это может быть уборка, охрана или парковка.

Пропишите, включен ли НДС в арендную плату, и если да, то какая сумма.

Если арендодатель платит этот налог, можно написать так: «Арендная плата — 120 000 ₽ в месяц, в том числе НДС по ставке 20% — 20 000 ₽».

Если арендодатель не платит НДС, то напишите, что налог в цену не включен. Например, когда арендодатель на УСН — так: «Арендная плата — 100 000 ₽ в месяц, НДС не облагается в связи с применением Арендодателем упрощенной системы налогообложения (п. 2 ст. 346.11 НК РФ)».

Если вы заключаете долгосрочный договор, можно предусмотреть ежегодную индексацию арендной платы. Обычно повышение цены связано с коэффициентом инфляции и составляет 5—10% в год.

Лимит на наличные расчеты между организациями по одному договору — 100 000 ₽. Чтобы не нарушить закон, платите безналично. Зафиксируйте в договоре, что арендатор будет перечислять деньги на счет, указанный в реквизитах.

Теперь про арендные каникулы. Предоставить их — право, а не обязанность арендодателя. Если вы снимаете помещение, которому требуется серьезный ремонт, можно попробовать договориться о каникулах на первые несколько месяцев аренды.

Вы хотите снять помещение под парикмахерскую на первом этаже только что сданной новостройки. Пока вы сделаете из бетонной коробки парикмахерскую, пройдет минимум месяц. В это время помещение не будет приносить прибыль, поэтому вы можете попросить собственника о каникулах на ремонт.

Договориться о каникулах нужно до подписания документов. Обсудите срок, который вы считаете достаточным, и зафиксируйте его в договоре.

Коммерческие организации и ИП не могут оказывать друг другу услуги безвозмездно, поэтому каникулы нужно правильно оформить. Есть несколько вариантов.

Собственник дал арендатору бесплатный месяц на ремонт. В таком случае напишите в разделе с оплатой, что плата за первый месяц аренды — 1 ₽.

Второй вариант оформить каникулы — прописать в договоре, что за первые два месяца арендатор платит сумму, как за один. По факту первый месяц — бесплатный, второй — полностью оплачиваемый.

Loading…

Арендные каникулы: первые два месяца аренды записываем по цене одного

На что обратить внимание. В этом разделе важно все, потому что от прописанных вами условий зависит размер оплаты. Обязательно зафиксируйте максимальный процент ежегодной индексации аренды и дополнительные расходы, которые ежемесячно должен оплачивать арендатор.

Права и обязанности сторон

О чем раздел. О том, что сторонам можно и нужно делать, а что — нельзя.

Что здесь писать. Чем больше договоренностей вы укажете в этом разделе, тем меньше вероятность спора в дальнейшем. Например, если вы планируете размещать на фасаде вывески и рекламу, зафиксируйте условия их установки. В ситуациях, не описанных в договоре, придется руководствоваться стандартными положениями закона, искать компромисс или обращаться в суд.

Главная обязанность собственника — предоставить арендатору помещение. Все остальные нюансы стоит прописать отдельными пунктами: не думайте, что что-то сверх этого подразумевается автоматически.

Вот что рекомендуют указать юристы:

1. Какие технические условия должен обеспечить арендодатель. Например, водоснабжение, отопление, необходимую мощность электричества и производительность вытяжки. Если технических условий много, вынесите их в приложение к договору.

Loading…

Пункт с обязательством арендатора передать помещение с определенными характеристиками

2. Условия доступа арендатора к объекту. Например, если вы арендуете офис на третьем этаже бизнес-центра, арендодатель обязан предоставить вам доступ в здание, к лифту, на этаж, в туалет. Если вы согласовали круглосуточную погрузку-выгрузку товара или пропускной режим, запишите это в договор.

3. Условия доступа собственника к помещению. Как часто можно проверять помещение и когда арендодатель должен уведомлять вас о визите. Собственник не имеет права приходить на объект, когда там нет арендатора или его представителя.

Исключения — чрезвычайные ситуации: пожар, утечка газа и тому подобное.

4. Кто и как страхует помещение, как распределяется ответственность в случае ЧП.

5. Как и когда арендатор должен передавать собственнику показания счетчиков.

6. Разрешает ли собственник сдавать помещение в субаренду.

7. Кто и как оплачивает ремонт, будет ли арендодатель компенсировать часть его стоимости. Если договоритесь о компенсации, сразу составьте смету расходов и сделайте ее приложением к договору.

Loading…

Новое помещение, в котором требуется ремонт

Если помещению требуется серьезный ремонт, раздел об условиях оплаты ремонта стоит прописать максимально детально. Закон разделяет два вида ремонта: капитальный и текущий. Для каждого варианта есть сторона, оплачивающая его по умолчанию.

Договором можно это изменить или, наоборот, подтвердить общепринятые условия:

Вид ремонта	Что в себя включает	Кто обычно оплачивает
Капитальный ремонт	Замена коммуникаций, инженерного оборудования, восстановление стен, фундамента, изменение планировки	Собственник
Текущий ремонт	Работы для поддержания помещения в хорошем состоянии. Например, замена испорченных обоев и установка нового натяжного потолка	Арендатор

Еще в законе есть понятия отделимых и неотделимых улучшений — это важно, если вы планируете покупать и устанавливать дорогостоящую технику и оборудование:

Вид улучшений	Что в себя включает	Кому принадлежит
Неотделимые улучшения	Результаты ремонта, которые нельзя забрать без ущерба для помещения. Например, покраска стен и замена окон	Остаются арендодателю. Решите, будет ли собственник возмещать их стоимость
Отделимые улучшения	Самостоятельные предметы, которые после окончания аренды можно перевезти в другое место. Например, мебель и техника	Забирает арендатор

На что обратить внимание. Самые важные пункты: какие технические условия должен обеспечить собственник, кто платит за текущий ремонт, кому останутся отделимые улучшения после окончания договора.

Ответственность сторон

О чем раздел. О штрафах и других санкциях за нарушение условий договора.

Что здесь писать. Пройдитесь по пунктам договора и обсудите санкции за нарушение каждого из условий: это может быть возмещение ущерба или неустойка.

Объясним, в чем заключается разница между ними.

Возмещение убытков и ущерба — компенсация материальных затрат и восстановление урона. Здесь нужно прописать способ и срок возмещения.

Работник арендатора катался на офисном кресле и испортил ламинат. Арендатор должен купить и постелить новое покрытие в течение десяти дней или компенсировать стоимость работ, которые оплатит арендодатель.

Неустойка — сумма, которую нужно заплатить за нарушение обязательства по договору. Включает в себя штраф и пени. Штраф — фиксированная сумма, ее нарушитель платит однократно. Пени — проценты, начисляющиеся постепенно, например, за просрочку платежа за аренду.

На что обратить внимание. Проверьте, чтобы санкции были прописаны к каждому важному для вас условию. Иначе будет неясно, как поступать, если контрагент нарушит эти условия: придется либо вступать в длительные переговоры, либо идти в суд. Если санкции в основном направлены в ваш адрес, проверьте размеры штрафов, порядок начисления пени и сроки возмещения ущерба.

Порядок расторжения договора

О чем раздел. Что делать, если нужно расторгнуть договор раньше срока.

Вы вправе отказаться от исполнения договора, если ваш контрагент существенно нарушает его условия. Но даже когда все идет гладко, каждой из сторон может понадобиться досрочно расторгнуть договор. Например, собственник собирается продать помещение или у арендатора бизнес идет в гору и теперь нужна площадь побольше.

Что здесь писать. Запишите в договор, за какой срок нужно предупредить контрагента о расторжении и какую неустойку придется заплатить.

Можно прописать, что если предупредить контрагента о прекращении договора за месяц, то штрафа не будет.

Если вы просто освободите помещение, это не избавит вас от обязанности платить за аренду. Чтобы прекратить начисление платы, нужно расторгнуть договор и подписать акт возврата.

На что обратить внимание. За какой срок нужно предупредить контрагента о досрочном расторжении договора и какой штраф при этом придется заплатить.

Порядок разрешения споров

О чем раздел. О том, как стороны будут решать споры.

Что здесь писать. Зафиксируйте в договоре три этапа решения споров: переговоры, направление претензии и судебное разбирательство.

Переговоры выглядят так: если возникают разногласия, контрагенты пробуют договориться. Излагают свою позицию, ссылаются на пункты договора и нормы закона, предлагают варианты решения проблемы.

Если договориться не получается, нужно направить другой стороне письменную претензию. В течение 30 дней контрагент должен дать письменный ответ. Если ответ вас не устроит, придется обращаться в арбитраж. По умолчанию иск нужно направлять по месту регистрации ответчика, это не всегда удобно.

Ваша компания находится в Москве, но вы арендуете склад в Тульской области. Собственник склада физически находится в Москве, но зарегистрирован в Туле. В случае судебного разбирательства и вам, и ему будет неудобно ездить за двести километров, поэтому в договоре можно указать, что ваши споры будет рассматривать Арбитражный суд города Москвы.

На что обратить внимание. Постарайтесь согласовать с контрагентом тот суд, куда вам удобно будет добираться.

Прочие условия

Здесь вы можете собрать любые условия, которые не относятся к предыдущим разделам. Обычно это положения о конфиденциальности информации и форс-мажоре.

В этом разделе обязательно укажите количество экземпляров документа — оно равно числу сторон. Если будете регистрировать договор, нужно подписать дополнительный экземпляр для Росреестра.

Реквизиты и подписи сторон

О чем раздел. Кто ваш контрагент, как с ним связаться, куда переводить деньги. Подпись — знак согласия исполнять договор.

Что здесь писать:

Оформить расчетный счет в Тинькофф

названия юридических лиц;
юридические и почтовые адреса;
ИНН и ОГРН;
названия банков, БИК, расчетные и корреспондентские счета;
номера телефонов и адреса электронной почты контрагентов.

Подписать договор должны уполномоченные представители арендодателя и арендатора, а в случае субаренды — субарендатора.

Полномочия следует подтвердить уставом организации или доверенностью. Сверху на подписях нужно поставить печати юридических лиц, если они предусмотрены уставами компаний. Можно заверить договор у нотариуса, но это не обязательно.

Loading…

Реквизиты, подписи сторон и печати организаций

Подписи нужно ставить на каждой странице документа. Если договор прошит и скреплен, достаточно подписаться на последней странице и на сшивке. Это необходимо, чтобы листы договора нельзя было подменить.

Loading…

Сшитый договор. Подпись и печать должны заходить на склейку и на страницу договора

На что обратить внимание. Проверьте, чтобы реквизиты и полномочия подписанта были подтверждены документами. Если окажется, что вы подписали договор с человеком, у которого нет на это права, документ не будет иметь юридической силы.

Договор нужно подписать так, чтобы его листы невозможно было подменить.

Акт приема-передачи помещения

О чем акт. Это приложение — часть договора. Акт подтверждает, что собственник передал арендатору помещение, а арендатор его принял.

Что здесь писать:

описать состояние объекта и его недостатки;
перечислить мебель и технику арендодателя;
зафиксировать показания счетчиков.

Loading. ..

Акт приема-передачи помещения

На что обратить внимание. В акт важно внести все недостатки отделки и имущества. Так в случае претензий вы сможете сопоставить «было — стало» и решить, кто прав.

Шаблон договора аренды

Мы составили для вас шаблон договора. В нем учли все условия, о которых рассказали в статье: договор поможет снизить риски, что арендодатель повысит аренду или внезапно заставит освободить помещение.

Желтым отметили те поля, которые вам нужно поменять под себя. Сделайте копию и заполните данные, можете добавить необходимые условия или убрать ненужные.

Скачать шаблон

Что нужно проверить перед сделкой

В описании разделов мы часто упоминали, что документы, которые прикрепляет партнер, надо проверить. Здесь рассказываем, что и как нужно проверять.

Выписку из ЕГРН. Даже если арендодатель предъявил вам свидетельство или выписку, закажите для себя актуальный документ на сайте Росреестра или портале госуслуг. Проверьте данные об объекте, собственнике и наличии обременений.

Заказать выписку из ЕГРН

Технический план помещения. Сравните фактическую площадь и планировку, а также кадастровый номер с данными в техническом плане. Измерить параметры помещения можно лазерной линейкой.

Основной договор аренды, если вы берете помещение в субаренду. В нем должен быть пункт, разрешающий субаренду, и не должно быть пункта, который ее запрещает. Можно запросить письменное согласие собственника помещения.

Выписку из единого государственного реестра юридических лиц. В ней указаны ОГРН, ИНН и КПП, информация о местонахождении компании, генеральном директоре и разрешенных видах деятельности.

Получить выписку из ЕГРЮЛ

Справку с реквизитами счета арендодателя. Данные в ней должны совпадать с реквизитами в договоре.

Деятельность контрагента можно проверить через несколько онлайн-сервисов. О комплексной проверке контрагентов мы рассказываем в отдельной статье.

Как проверить контрагента

Если вы все проверили, но у вас остались вопросы или вы не до конца понимаете, подходят ли вам условия договора, — обратитесь к юристам.

Главное

В договоре обязательно должны быть существенные условия — характеристики помещения и цена аренды.
Все соглашения об условиях и взаимных договоренностях нужно отдельно фиксировать в договоре, иначе они не будут иметь силы.
Обязательно пропишите в договоре санкции за нарушение условий.
Договоритесь о порядке досрочного расторжения договора.
Перед заключением договора проверьте документы контрагента и полномочия подписантов.

Loading…

Договор аренды | Образец — бланк — форма

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

К отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества (прокат и аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда — лизинг) применяются общие положения о договоре аренды гражданского кодекса РФ.

Стороны договора аренды

Арендодатель — лицо, обязующееся предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Арендатор — лицо, которому арендодатель обязуется предоставить имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Виды договоров аренды:

договор субаренды
договор аренды квартиры
договор аренды нежилого помещения
договор аренды автомобиля
договор аренды транспортного средства
договор аренды жилого помещения
договор аренды оборудования
договор аренды земельного участка
договор аренды гаража
договор финансовой аренды (лизинг)
договор аренды предприятия
договор аренды имущества
договор аренды с правом выкупа

Условия договора аренды

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Объект аренды

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов .

Срок договора аренды

Договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Арендная плата

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом — арендную плату.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
предоставления арендатором определенных услуг;
передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.Программа ведения договоров.

Образец операционного соглашения

LLC (бесплатный PDF)

•

Обновлено 28 сентября 2022 г.

Нужно сэкономить время?

Наймите компанию для создания ООО:
Northwest (39 долларов США + государственная пошлина)
LegalZoom (149 долларов США + государственная пошлина)

СОДЕРЖАНИЕ

Что такое операционное соглашение?
Внутренний документ
Цель Операционного соглашения
Что вам нужно для вашего Операционного соглашения
Внесение изменений в ваше Операционное соглашение
Кому нужно ваше операционное соглашение?
Операционное соглашение защищает ваши активы
Скачать шаблон операционного соглашения с ООО [бесплатно]
Как заполнить операционное соглашение с ООО?

Скачать бесплатно Операционное соглашение ↓

**Краткий ответ: В вашем Операционном соглашении объясняется, как будет управляться ООО, как уплачиваются налоги и как распределяются прибыли и убытки. Это в основном «правила» вашего ООО. **

Операционное соглашение с ООО: Создание ООО (8/11)

Посмотреть это видео на YouTube

Что такое операционное соглашение?

Операционное соглашение — это соглашение для члена(ов) вашей LLC, в котором указывается, как будет управляться LLC как в финансовом, так и в оперативном отношении.

В вашем операционном соглашении также указано, какой долей в ООО владеет каждый участник.

У вас может быть 1 участник, которому принадлежит 100%, у вас может быть 2 участника с разделением 50/50, 60/40, 70/30 (что угодно!), или у вас может быть 3 или более участников, и вы можете разделить право собственности любым удобным для вас способом.

ООО является гибкой структурой бизнеса. Количество участников, которое вы можете иметь, не ограничено. И нет никаких ограничений на то, как вы разделите собственность компании.

Внутренний документ

В отличие от ваших учредительных документов LLC, Операционное соглашение не нужно куда-либо отправлять по почте.

Вам не нужно отправлять его по почте в штат.

Вам не нужно отправлять его по почте в IRS.

Это строго «внутренний документ».

Это означает, что вы просто сохраните копию вместе с другими деловыми документами.

Цель Операционного соглашения

Опять же, цель Операционного соглашения состоит в том, чтобы указать, кто является участником (членами) и какой долей в ООО они владеют, также известной как их «доля членства».

Он также определяет, как осуществляется управление ООО, как уплачиваются налоги и как прибыль и убытки распределяются между участниками.

Помните, что ваше ООО может принадлежать одному лицу (называется ООО с одним участником) или ваше ООО может принадлежать 2 или более лицам (называется ООО с несколькими участниками).

Что вам нужно для вашего операционного соглашения

Чтобы заполнить операционное соглашение, вам потребуется некоторая основная информация.

Дата образования вашего ООО.
Название и адрес зарегистрированного офиса и зарегистрированного агента.
Общая цель деятельности ООО.
Член(ы) доли собственности.
Имена Участников и их адреса.

Ваше окончательное Операционное соглашение не является «высеченным в камне». Вы можете вносить изменения по мере необходимости.

Внесение изменений в ваше операционное соглашение

Одним из преимуществ создания ООО является гибкость управления вашим бизнесом.

Операционное соглашение — это рабочий документ, который должен быть гибким и позволять вносить изменения по мере роста вашего бизнеса.

Если вы хотите внести простые изменения (например, изменить адрес участника или сменить зарегистрированный офис или зарегистрированного агента), вам необходимо пересмотреть исходное Операционное соглашение.

Однако, если вам необходимо внести сложные изменения (например, один участник покупает доли другого участника или вы решаете привлечь финансирование с помощью инвесторов), лучше всего нанять адвоката. Внесение подобных изменений может иметь негативные юридические и налоговые последствия, если они будут выполнены неправильно.

После внесения всех изменений вам необходимо распечатать новое Операционное соглашение и подписать его всеми участниками.

Рекомендуется хранить копии всех версий вашего Операционного соглашения, чтобы у вас была история внесенных изменений.

Кому нужно ваше операционное соглашение?

Возможно, вам потребуется предоставить копию вашего Операционного соглашения:

Кредитору, если вы получаете финансирование
Правовой компании, если вы покупаете недвижимость
Специалисты по бухгалтерскому учету и налогообложению для получения финансовой помощи
Адвокаты для получения юридических консультаций
Потенциальные инвесторы или партнеры, заинтересованные в вашем бизнесе

Операционное соглашение защищает ваши активы

Если вы участвуете в судебном разбирательстве, суд скорее всего, запросит операционное соглашение вашего LLC.

Его наличие может помочь доказать суду, что у вас есть законное ООО и что вы правильно ведете свой бизнес.

Скачать шаблон операционного соглашения LLC [бесплатно]

Ни один из офисов секретарей штатов не предоставляет операционное соглашение LLC (за исключением штата Невада).

Тем не менее, вы можете бесплатно загрузить наше операционное соглашение с ООО здесь:

Как мне заполнить операционное соглашение с ООО?

Щелкните ссылку ниже, чтобы получить пошаговые инструкции:
Инструкции по соглашению об операционной деятельности LLC

Надеюсь, это поможет!

Мэтт Хорвиц

Основатель и преподаватель LLC University®

Мэтт Хорвиц последние десять лет был ведущим экспертом по обучению ООО. Он основал ООО «Университет» в 2010 году, когда понял, что людям нужны простые и действенные инструкции по открытию ООО, которые другие компании не предлагали. Его цитируют журналы Entrepreneur Magazine, Yahoo Finance и Торговая палата США, а также CNBC и InventRight.

Мэтт имеет степень бакалавра бизнеса Университета Дрекселя со специализацией в области коммерческого права. Он проводит обширные исследования и анализ, чтобы преобразовать законы штата в простые инструкции, которым каждый может следовать, чтобы создать свою ООО — и все это бесплатно! Узнайте больше о Мэтте Хорвице и LLC University.

Бесплатно Шаблон операционного соглашения с одним участником LLC

В операционном договоре с одним участником LLC излагаются цели, финансы и операции LLC с одним владельцем. Этот документ помогает установить ограниченную ответственность — разделение между бизнесом и личными активами владельца.

Операционное соглашение с ООО с одним участником также может называться операционным соглашением с ООО с единственным участником. Поскольку есть только одна сторона, подписавшая соглашение, рекомендуется, чтобы владелец подписал соглашение об эксплуатации в присутствии нотариуса, чтобы убедиться, что на нем есть отметка времени.

Оглавление

Что такое ООО с одним участником?
Нужны ли ООО с одним участником операционное соглашение?
Как написать операционное соглашение ООО с одним участником
Бесплатный шаблон операционного соглашения ООО с одним участником (PDF)
Часто задаваемые вопросы об операционном соглашении с одним участником LLC

ООО с одним участником (SMLLC), также известное как ООО с единственным участником, является обществом с ограниченной ответственностью (ООО) с одним владельцем (участником). Как отдельное юридическое лицо ООО с одним участником защищает активы своего владельца от долгов и обязательств компании.

ООО с одним участником пользуется той же налоговой классификацией ООО, что и ООО с несколькими участниками. По данным Налоговой службы (IRS), компания с ограниченной ответственностью с одним участником классифицируется как неучитываемая организация, что означает, что она не подает налоговую декларацию от имени бизнеса.

Прибыли и убытки предприятия отражаются в личной федеральной налоговой декларации владельца. Доходы облагаются налогом на самозанятость с использованием Графика C таким же образом, как и индивидуальное предпринимательство.

В качестве альтернативы, LLC с одним участником может принять решение об уплате налогов как корпорация, заполнив Выбор классификации юридических лиц (форма 8832).

Важно отметить, что все штаты взимают ежегодную плату за ООО. Например, любое ООО, ведущее бизнес или организованное в Калифорнии, должно платить 800 долларов в год.

ООО с одним участником и индивидуальное предприятие

Индивидуальное предприятие и ООО с одним участником являются предприятиями, принадлежащими одному лицу.

Однако, в отличие от общества с ограниченной ответственностью, индивидуальное предприятие юридически не отделено от своего владельца . Это означает, что владелец по-прежнему несет ответственность за долги, убытки и юридические обязательства бизнеса.

Single-Memember LLC

может нанять сотрудников
Необходимо подать статьи о включении
Акты в качестве отдельной сущности
могут создавать банковские счета

SOLE Prophietorship 9019

SOLE PROPRIETORSHOIP 9019

.

Не отдельная организация

Необходимо использовать DBA (Doing Business As) или личное имя для создания банковских счетов

Нельзя выбрать корпоративный налоговый статус

Компании с ограниченной ответственностью с одним участником, зарегистрированные в Калифорнии, Нью-Йорке, Миссури, Мэне В штате Делавэр требуется операционное соглашение с ООО. Хотя это и не требуется в остальных штатах, настоятельно рекомендуется заключить операционное соглашение при создании SMLLC.

Должны ли вы создать операционное соглашение LLC с одним участником?

Если вы создаете ООО самостоятельно, вы можете подумать, что вам не нужно операционное соглашение. Однако настоятельно рекомендуется создать его по следующим причинам:

Докажите разделение : Операционное соглашение служит доказательством для судов, что ваше ООО с одним участником является отдельным юридическим лицом, изъятым из ваших активов. Это важно в том случае, если вам или вашему LLC предъявляют иск на основании вашего бизнеса LLC, и судебный процесс пытается достичь ваших личных активов.
Определить роспуск/правопреемство: Это дает вам возможность указать, как должны быть распределены активы и обязательства в случае ликвидации ООО (хотя обязательства всегда оплачиваются в первую очередь), и назначить кого-то для управления ООО в случае вашей смерти или недееспособность.
Повышение доверия: Инвесторы оценят ваше операционное соглашение с ООО с одним участником, прежде чем вести дела с вашей компанией. Банки часто требуют, чтобы открыть банковский счет.
Определите свои собственные правила : Без операционного соглашения ваше ООО с одним участником подчиняется правилам, регулирующим ООО в штате, где зарегистрирован его устав.

В целом содержание должно описывать цель, операции и финансы вашего бизнеса. Если вы серьезно относитесь к расширению своего ООО с одним участником, вам следует создать всеобъемлющее операционное соглашение, которое включает:

Шаг 1 — Подробная информация о компании

Название компании и адрес вашего основного места деятельности, а также описание цели деятельности.

Пример того, как включить сведения о компании в наш шаблон операционного соглашения LLC с одним участником.

Шаг 2 – Зарегистрированный агент и офис

Почти в каждом штате требуется, чтобы LLC назначила зарегистрированного агента и зарегистрировала зарегистрированный офис в штате, в котором зарегистрирована компания. Зарегистрированный агент должен быть готов принимать правительственные, юридические и налоговые уведомления от имени компании. В вашем операционном соглашении должны быть указаны имя и контактные данные зарегистрированного агента, а также адрес зарегистрированного офиса.

Пример того, где в наш шаблон следует включить данные зарегистрированного агента.

Шаг 3 – Собственность

Как единственный владелец, просто заявите, что вы владеете 100% акций компании с ограниченной ответственностью и правами голоса.

Шаг 4 – Управление

Укажите, управляется ли ваше ООО с одним участником участниками или менеджерами. Если вы выбираете LLC, управляемую участниками, в вашем операционном соглашении должно быть указано, что вы являетесь единственным управляющим. Если вы выбираете структуру, управляемую менеджером, подробно опишите, сколько менеджеров вы собираетесь назначить, а также их обязанности и компенсацию.

Пример того, где можно указать данные об участниках и управлении в нашем шаблоне LLC с одним участником.

Шаг 5. Добавление новых участников

Включите возможность добавления дополнительных участников в ваше ООО в будущем. Переход от ООО с одним участником к ООО с несколькими участниками потребует значительных изменений в вашем операционном соглашении.

Шаг 6. Капитальные взносы

Укажите капитальные вложения, включая денежные средства, имущество и другие активы, которые вы вносите в бизнес как единственный владелец.

Пример того, где указать капитальные вложения в нашем шаблоне операционного соглашения LLC с одним участником.

Шаг 7 – Оплата

Опишите, как ООО будет получать компенсацию, например, в виде регулярной заработной платы или периодических единовременных выплат. Включение этого в ваше операционное соглашение LLC с одним участником демонстрирует налоговым органам, что бизнес является отдельным от вас юридическим лицом.

Пример подробной информации о платежах в нашем шаблоне соглашения об операционной деятельности LLC с одним участником.

Шаг 8. Прекращение деятельности и правопреемство

Предоставьте план управления своим бизнесом и активами на случай смерти или потери трудоспособности. Если вы хотите назначить преемника, используйте для этого этот раздел.

Пример того, как указать детали ликвидации в нашем шаблоне OA для ООО с одним участником.

Шаг 9. Применимое законодательство

Укажите штат, законы которого будут регулировать настоящее соглашение и компанию.

Шаг 10 – Подпись

Подпишите операционное соглашение SMLLC в качестве единственного участника. Поскольку вы единственный, кто подписывает документ, рекомендуется подписывать его в присутствии нотариуса.

Пример того, куда включить подписи в нашем шаблоне.

Ниже приведен образец договора хозяйственной деятельности для ООО с единственным участником. Нажмите кнопки под документом, чтобы просмотреть заполненную версию соглашения или загрузить пустой шаблон. Щелкните операционный шаблон ООО с одним участником, чтобы увеличить масштаб и прочитать конкретные пункты.

Операционное соглашение ООО с одним участником

Скачать PDF

Скачать МС Ворд

Требуется ли ООО иметь операционное соглашение?

В чем разница между ООО и ООО с одним участником?

Основное различие между ООО с одним участником и ООО с несколькими участниками заключается в количестве участников.