Статья 675 ГК РФ. Сохранение договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение. Гк договор найма жилого помещения

Ст. 674 ГК РФ с Комментариями 2017-2018 года (новая редакция с последними изменениями)

1. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

2. Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Комментарий к Ст. 674 ГК РФ

1. Комментируемая статья предусматривает письменную форму как договора социального найма, так и договора коммерческого найма жилого помещения. На основании п. 2 ст. 434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору (применительно к форме договора социального найма см. также комментарий к ст. 672 ГК).

Следует иметь в виду, что несоблюдение письменной формы совершения договора найма жилого помещения не влечет его недействительность. Данное обстоятельство согласно ст. 162 ГК РФ лишает стороны договора права ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и иные доказательства. Полагаем, что правовая ценность письменно оформленного договора коммерческого найма несколько выше, чем социального, поскольку письменных подтверждений соглашения в данном случае значительно меньше (нет решения о предоставлении жилого помещения, не было постановки на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий и т.д.).

2. Необходимо отметить то обстоятельство, что в отличие от основной части прав, возникающих из сделок с жилищем, договоры найма жилого помещения (как коммерческого, так и социального) не подлежат государственной регистрации.

stgkrf.ru

Статья 671 ГК РФ 2016-2017. Договор найма жилого помещения . ЮрИнспекция

сДоговор Статья 155. Внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги [Жилищный кодекс РФ] [Статья 155] 1. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, созданного в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе (далее - иной специализированный потребительский кооператив) . 2. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится на основании платежных документов, представленных не позднее первого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива. 3. Наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда вносят плату за пользование жилым помещением (плату за наем) наймодателю этого жилого помещения. 4. Наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, управление которым осуществляется управляющей организацией, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации, за исключением случая, предусмотренного частью 7.1 настоящей статьи. Если размер вносимой нанимателем жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления, оставшаяся часть платы вносится наймодателем этого жилого помещения в согласованном с управляющей организацией порядке. 5. Члены товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива вносят обязательные платежи и (или) взносы, связанные с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, в порядке, установленном органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления жилищного кооператива или органами управления иного специализированного потребительского кооператива. 6. Не являющиеся членами товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива собственники помещений в многоквартирном доме, в котором созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, вносят плату за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом. 6.1. В случае заключения товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщиком договора управления многоквартирным домом плата за коммунальные услуги вносится управляющей организации, за исключением предусмотренного частью 7.1 настоящей статьи случая, лицами, указанными в части 2 статьи 153 настоящего Кодекса. 6.2. Управляющая организация, товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, которые получают плату за коммунальные услуги, осуществляют расчеты за ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, с лицами, с которыми такими управляющей организацией, товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительск

www.jurinspection.ru

Статья 675 ГК РФ. Сохранение договора найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение (действующая редакция)

Актуально на:

03 октября 2018 г.

Гражданский кодекс, N 14-ФЗ | ст. 675 ГК РФ

Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Постоянная ссылка на документ

URL
HTML
BB-код
Текст

URL документа [скопировать]

HTML-код ссылки для вставки на страницу сайта [скопировать]

[url=][/url]

BB-код ссылки для форумов и блогов [скопировать]

в виде обычного текста для соцсетей и пр. [скопировать]

Скачать документ в формате

Судебная практика по статье 675 ГК РФ:

Решение Верховного суда: Определение N 4-КГ14-46, Судебная коллегия по гражданским делам, кассация
Доказательств наличия соглашения между Кирилловым В.В. и Кирилловой Л.Н. о сохранении за последней права пользования спорной квартирой в деле не имеется, в связи с чем ссылка суда апелляционной инстанции на положения статей 674, 675 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие правоотношения по договору найма жилого помещения, необоснованна...
Решение Верховного суда: Определение N 35-КГ17-9, Судебная коллегия по гражданским делам, кассация
Суд апелляционной инстанции, соглашаясь с выводами суда первой инстанции об отказе в иске, исходил из того, что передача неприватизированных жилых помещений в доме , корпус , по улице в муниципальную собственность в силу статьи 675 Гражданского кодекса Российской Федерации не влечет расторжения или изменения ранее заключенного с истцами договора коммерческого найма, а новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма...
Решение Верховного суда: Определение N 33-КГ16-10, Судебная коллегия по гражданским делам, кассация
Согласно статье 675 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма...

+Еще...

Изменения документа

Составить подборку

Постоянная ссылка на документ

URL
HTML
BB-код
Текст

URL документа [скопировать]

HTML-код ссылки для вставки на страницу сайта [скопировать]

[url=][/url]

BB-код ссылки для форумов и блогов [скопировать]

в виде обычного текста для соцсетей и пр. [скопировать]

Скачать документ в формате

Анализ текста

Идет загрузка...

www.zakonrf.info

Статья 674 ГК РФ ➔ текст и комментарии. Форма договора найма жилого помещения.

1. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.(Пункт в редакции, введенной в действие с 22 июля 2014 года Федеральным законом от 21 июля 2014 года N 217-ФЗ.

Комментарий к статье 674 Гражданского Кодекса РФ

Договор найма жилого помещения должен быть заключен в простой письменной форме. При желании сторон он может быть нотариально удостоверен, хотя закон этого не требует. Государственная регистрация договора, в отличие от договора аренды помещения, не требуется независимо от срока найма. В случае заключения договора в устной форме и возникновения спора между сторонами, последние лишаются права ссылаться в подтверждение условий сделки на свидетельские показания. Таковы последствия нарушения простой письменной формы сделки.

Другой комментарий к статье 674 ГК РФ

1. Предписание коммент. ст. относительно письменной формы договора найма носит достаточно либеральный характер, поскольку не содержит ни требования о составлении единого документа, подписываемого сторонами, ни устанавливает для нарушения этого предписания последствия в виде признания договора недействительным. Поэтому стороны могут заключить данный договор путем обмена документами, которые подтверждают их волю на вступление в договорные отношения и содержат необходимые существенные условия договора. Кроме того, стороны могут договориться о найме помещения и в устной форме, но в этом случае при возникновении спора не смогут для подтверждения условий договора ссылаться на свидетельские показания.

2. При оформлении своих договорных отношений стороны могут ориентироваться на Типовой договор социального найма жилого помещения, утв. Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315 (СЗ РФ. 2005. N 22. Ст. 2126). В данном Типовом договоре конкретизированы права и обязанности сторон, закрепленные в Жилищным кодексом. Положения Типового договора в части прав и обязанностей сторон продублированы также в Правилах пользования жилыми помещениями, утв. Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. N 25 (СЗ РФ. 2006. N 5. Ст. 546).

gkrf24.ru

Статья 687 ГК РФ с комментариями - Расторжение договора найма жилого помещения | Гражданский Кодекс РФ 2017

1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.

2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:

невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:

если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

4. Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.

Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 настоящей статьи.

Комментарий к статье 687 Гражданского Кодекса РФ

1. Коммент. ст. устанавливает ряд случаев, когда договор найма может быть расторгнут по инициативе одной из сторон договора. Что касается нанимателя, то закон, в исключение из общего правила о том, что односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим (ст. 310 ГК), предоставляет ему право в любой момент отказаться от договора жилищного найма. Для этого ему не требуется обращаться в суд, а достаточно письменно предупредить об этом наймодателя не менее чем за три месяца до отказа от договора.

По смыслу закона желание нанимателя прекратить договор найма должны разделять все лица, постоянно проживающие в жилом помещении. Если же кто-то из них желает продолжать пользоваться помещением, то происходит замена нанимателя по правилам ст. 686 ГК.

Поскольку право нанимателя на односторонний отказ от договора сформулировано достаточно императивно, договор найма не может это ни запрещать, ни вводить дополнительные условия, ни устанавливать за односторонний отказ от договора ответственность. Самое большое, к чему может быть принужден наниматель, - это внесение платы за пользование жилым помещением за три месяца, если он прекращает договор найма без предупреждения наймодателя.

2. Наймодатель может добиваться расторжения договора найма в одностороннем порядке только через суд. Основанием для обращения в суд могут служить следующие обстоятельства.

Во-первых, невнесение нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок. Закон не ставит возможность расторжения договора найма в зависимость от того, имелась ли вина нанимателя в невнесении платы за жилое помещение. Кроме того, по смыслу закона понятием "плата за жилое помещение" в данном случае охватывается и плата за коммунальные услуги. Наконец, при краткосрочном найме (п. 2 ст. 683 ГК) основанием для расторжения договора может быть невнесение нанимателем платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа.

Во-вторых, разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает. Под разрушением и порчей жилого помещения понимаются прежде всего активные действия нанимателя и иных проживающих в помещении лиц, в том числе совершенные по неосторожности. Но в принципе они могут быть и следствием невыполнения нанимателем обязанностей по ремонту жилого помещения и поддержанию его в надлежащем состоянии.

В-третьих, использование жилого помещения не по назначению либо систематическое нарушение прав и интересов соседей как самим нанимателем, так и другими гражданами, за действия которых он отвечает. Условия расторжения договора найма по данному основанию сформулированы в законе очень нечетко. В частности, неясно, является ли предварительным условием предупреждение нанимателя о необходимости устранить нарушения, поскольку в п. 4 говорится о том, что наймодатель может предупредить нанимателя. По всей видимости, такое предупреждение является обязательным и считается действующим в течение одного года. Далее, из буквального текста коммент. ст., а также с учетом положений ст. 688 ГК следует, что последствия расторжения договора найма касаются всех проживающих на площади лиц, а не только того из них, кто допустил нарушение. Это едва ли оправданно и несовместимо с принципами жилищного законодательства. Наконец, данное последствие может наступать лишь за виновные действия проживающих на площади лиц, что также приходится выводить их смысла закона, а не его буквального текста.

3. Указанные выше основания для расторжения договора найма предоставляют наймодателю лишь право на обращение в суд с иском о расторжении договора. Суд может как удовлетворить данный иск, так и предоставить нанимателю срок в пределах одного года для устранения нарушений. И только если нарушения не будут устранены или наниматель не примет всех необходимых мер для их устранения, суд может на основании повторного обращения наймодателя расторгнуть договор жилищного найма. Кроме того, по просьбе нанимателя суд может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

4. Пункт 3 коммент. ст. предоставляет право любой стороне договора расторгнуть его в судебном порядке еще в нескольких случаях. На один из них - непригодность помещения для постоянного проживания, а также его аварийность - указано в самом п. 3. Указанные признаки жилого помещения устанавливаются в порядке и в случаях, которые предусмотрены Положением о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 (СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 702) (см. также коммент. к ст. 673 ГК).

Другие возможные основания для расторжения договора найма предусмотрены жилищным законодательством, к которому отсылает п. 3 коммент. ст. В частности, расторжение договора найма возможно в связи с самовольным переустройством и (или) перепланировкой жилой площади и отказом нанимателя привести жилую площадь в прежнее состояние в течение установленного разумного срока (ст. 29 ЖК РФ), при сносе дома или при переводе жилого помещения в нежилое (ст. 86 - 87 ЖК) и др.

www.gk-rf.ru

Статья 687 ГК РФ. Расторжение договора найма жилого помещения

разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;

в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.

www.zakonrf.info

Ст. 687 ГК РФ. Расторжение договора найма жилого помещения

Договор найма жилого помещения между физическими лицами оформляется на конкретный период. В нем предусматриваются такие существенные условия, как порядок и величина оплаты, обязанности и права участников сделки, а также их ответственность и последствия прекращения отношений.

Нюансы законодательства

По общему правилу, одностороннее расторжение договора найма жилого помещения пользователем не допускается в силу ст. 310 Кодекса. В норме установлен запрет на отказ от выполнения обязательств. Однако наниматель жилого помещения имеет возможность прекратить правоотношения в одностороннем порядке. Для этого ему нужно получить согласие остальных лиц, постоянно находящихся с ним на этой площади и письменно предупредить собственника за три месяца. Правила прекращения правоотношений в одностороннем порядке определены ст. 687 ГК РФ. Рассмотрим ее подробно.

Расторжение договора найма жилого помещения

В указанной выше норме определены случаи одностороннего прекращения отношений по инициативе пользователя и собственника объекта. В первом случае субъекту достаточно получить согласие проживающих с ним постоянно лиц и уведомить наймодателя о своих намерениях в установленный срок. Собственник объекта также имеет возможность прекратить правоотношения в одностороннем порядке. В ст. 687 ГК РФ определены следующие для этого основания:

Невнесение пользователем платы за полгода, если в соглашении не предусмотрен более продолжительный срок. Если договор найма жилого помещения между физическими лицами заключен на короткий период, то прекращение отношений по инициативе собственника допускается при невнесении установленной суммы более 2-х раз после окончания оговоренного временного промежутка.
Порча или разрушение объекта пользователем либо иными лицами, за чьи действия он отвечает.

Важный момент

Если на протяжении установленного судом периода пользователем не будут устранены допущенные нарушения и не будут предприняты меры для их ликвидации, по повторному обращению собственника принимается решение о прекращении договора. При этом по ходатайству ответчика исполнение постановления может быть отсрочено. Продление периода допускается не более чем на год. П. 3 ст. 687 ГК РФ предусматривает, что действие соглашения может быть прекращено судом по требованию одного из участников спора, если объект перестал быть пригодным для использования его по назначению, признан находящимся в аварийном состоянии, а также в иных случаях, определенных в ЖК.

Дополнительно

Если пользователь объекта или лица, за чьи действия он несет ответственность, эксплуатируют недвижимость не по назначению или ущемляют интересы и права соседей в систематическом порядке, собственник может предупредить его о необходимости устранить данные нарушения. Если после этого граждане продолжают неправомерное поведение, наймодатель имеет возможность в судебном порядке прекратить действие соглашения. В такой ситуации применяются правила, установленные в абз. 4 2 пункта рассматриваемой статьи.

Ст. 687 ГК РФ определяет несколько случаев, при которых действие соглашения может прекращаться по инициативе одного из участников. По смыслу п. 1, намерения пользователя должны разделять все лица, находящиеся с ним на одной пощади. Если же кто-то из них не согласен с желанием гражданина, то осуществляется замена нанимателя. В этом случае действуют правила 686 статьи Кодекса. Право пользователя в ст. 687 ГК РФ формулируется императивно. Это означает, что соглашение между ним и собственником не может вводить дополнительные условия и ответственность за односторонний отказ. Они не могут вводиться даже по взаимному согласию сторон. Единственное негативное последствие для пользователя в случае нарушения трехмесячного срока для уведомления может состоять в возложении на него обязанности внести за этот период оплату.

Специфика оснований

Прекратить договор найма жилого помещения наймодатель может исключительно в судебном порядке. Первым основанием для этого служит невнесение платы за полгода, если соглашением не предусматривается более продолжительный период. Следует обратить внимание, что законодательство не ставит возможность прекращения договора в зависимость от наличия вины пользователя в допущенном нарушении. Кроме этого, невнесение платы охватывает и случаи задолженности по коммунальным услугам. Однако наем может быть и краткосрочным. В этом случае закон допускает прекращение правоотношений при невнесении оплаты более 2-х раз по окончании установленного для этого периода.

Порча/разрушение объекта

Они выступают основанием для расторжения соглашения и в случае, когда причинены самим пользователем, и лицами, за чьи действия он несет ответственность. При этом не имеет значения, умышленными были порча или разрушение или возникли по неосторожности. В принципе, они могут стать результатом неисполнения пользователем обязанностей по осуществлению ремонта и поддержанию помещения в надлежащем состоянии.

Эксплуатация не по назначению/ущемление интересов соседей

Эти действия также могут совершаться самим пользователем либо лицами, за чье поведение он несет ответственность. Эксперты отмечают, что условия расторжения соглашения по данным основаниям определяются в комментируемой норме достаточно размыто. Например, не совсем понятно, выступает ли в качестве предварительного факта предупреждение собственника о необходимости ликвидировать нарушения. В п. 4 указано, что наймодатель вправе уведомить пользователя об этом. Представляется, что данное предупреждение стоит считать обязательным. При этом оно действует в течение года. Кроме этого, из буквального толкования комментируемой нормы с учетом 688 статьи Кодекса следует, что последствия неустранения нарушений и, следовательно, расторжения договора распространяются на всех лиц, проживающих с гражданином, а не только на тех, кто непосредственно их допустил. Данное обстоятельство едва ли можно считать оправданным и соответствующим принципам законодательства.

Особенности обращения в суд

Приведенные в комментируемой норме основания для расторжения соглашения позволяют собственнику только направить заявление в уполномоченную инстанцию. Суд, в свою очередь, может удовлетворить требования или установить для пользователя срок (не больше года) для устранения всех нарушений. Если гражданин не предпримет никаких мер для исправления ситуации, то при повторном обращении собственника уполномоченная инстанция вправе расторгнуть договор. Однако и в этом случае по ходатайству ответчика суд может продлить время исполнения решения, но не больше чем на год.

Заключение

В третьем пункте нормы предусмотрены основания, по которым любая сторона может расторгнуть соглашение через суд. Это допускается, если объект находится в аварийном или непригодном для эксплуатации по назначению состоянии. Данные признаки помещений определяются в соответствии с Положением, утвержденным правительственным постановлением №47 от 28.01.2006 г. К прочим основаниям, допускающим прекращение правоотношений, можно, например, отнести самовольное переустройство/перепланировку и отказ пользователя привести объект в первоначальный вид в разумный срок.

fb.ru