ГлавнаяРазноеНаем жилого помещения на коммерческой основе

Коммерческий найм жилого помещения (условия, особенности, риски и др.). Наем жилого помещения на коммерческой основе


Договор коммерческого найма жилого помещения в 2018 году

Любому физическому лицу присуще право снять жилое помещение для проживания. Наряду с этим оно обязано заключить договор коммерческого найма жилого помещения, что кардинально отличается от соглашения аренды. В зависимости от его владельца, гражданин может рассчитывать на жилищную площадь с заключением договора социального найма, либо коммерческого. Последний имеет место в случае владения упомянутым жильем частным собственником, либо муниципальным органом власти.

Что такое коммерческий найм жилья

Найм жилищного помещения представляется видом аренды, когда собственник, передает его во временное пользование индивидуальному лицу — нанимателю. Условия своеобразной аренды могут исходить из бесплатного пользования домом, квартирой, или на основании платного соглашения.

Законодательство не регламентирует специальными факторами договор коммерческого найма помещения, следовательно, порядок оформления происходит в произвольной форме. Конечно, это не значит, что все пускается на самотек. Каждая из сторон письменного соглашения — конкордата, прибегает к статьям Гражданского кодекса страны, где оговариваются правила найма жилищного фонда социального использования.

Данный систематизированный законодательный акт подразумевает под наймом, временное предоставление жилищной площади нанимателю, членам его семьи. Конкордат коммерческого найма жилого помещения имеет возмездный характер, что оговаривается статьями кодекса.

Данному виду аренды присущи следующие особенности:

  • наймодателем вправе выступать собственник строения, либо его нотариально заверенное уполномоченное лицо;
  • целевым назначением подобной категории правоотношений является эксплуатация недвижимости исключительно для проживания семьи, договор найма жилого помещения коммерческого использования не предусматривает;
  • нанимателем по соглашению данной категории может выступать лишь физическое индивидуальное лицо.

Последнее объясняется тем, что юридические лица, корпоративные клиенты имеют право брать на временное пользование недвижимость только на условиях аренды.

Право собственности, владения недвижимым имуществом предоставляет всю совокупность полномочий в распоряжении его владельца, включая, право оформления конкордата. Наниматель же лишен подобной возможности из-за отсутствия права на собственность, что обуславливается отсутствием возможности сдать квартиру третьим лицам.

Главное различие договора коммерческого найма жилья от социального состоит в том, что первый характеризуется возмездным основанием, что отсутствует при социальном контракте. Возмездная основа подразумевает оплату за проживание нанимателем по условиям коммерческого соглашения об аренде. Арендодателем по данному виду может выступать любое лицо на территории Российской Федерации обладающее правом собственности.

Таковыми субъектами могут выступать:

  • частные индивидуальные лица;
  • юридические лица различной формы собственности, частные предприниматели;
  • органы местного самоуправления.

Наймодателем так же имеет право выступать само государство, предоставившее необходимые полномочия конкретной организации.

Юридическая природа договора коммерческого найма

Рассматривая описываемый конкордат, следует уделить внимание некоторым законодательным актам, основными из которых представлены:

  • Гражданским кодексом РФ, регламентирующим общий порядок аренды, заключения соглашения;
  • Жилищным кодексом, определяющим основные аспекты найма недвижимости;
  • Федеральными законодательными актами, постановлениями Правительства Российской Федерации.

Перечисленные документы подчеркивают, что договор коммерческого найма квартиры, другого строения является соглашением, по которому одно лицо — наймодатель, хозяин жилого строения, либо его уполномоченное нотариально лицо, обязано передать другому лицу — нанимателю жилую недвижимость за определенную заранее плату во временное пользование для проживания. Данная идентификация обозначает, что подобная категория контракта является взаимной, достигнутой на основании консенсуса.

Упомянутые стороны договора коммерческого найма жилого помещения вправе самостоятельно определять его продолжительность, размер, условия внесений платежей за строение, распределение функций по его ремонту, другие формальные аспекты.

Категория конкордат — соглашений о найме строения обусловлена следующими видами договоров:

  • квартиры в одно или многоэтажном доме;
  • жилого отдельного дома;
  • отдельной комнаты квартиры.

Заключение подобного рода соглашений не требуют каких-либо административно-правовых предпосылок в форме решения органа власти, состояния в очереди на получения жилья.

Соглашение аренды имеет консенсуальную природу, двухстороннюю, возмездную и срочную. Заключается письменным контрактом определенной формы, не имеющей типового образца. По желанию двух сторон — контрагентов, сюда могут быть внесены дополнительные условия, например, правом пользования придомовым земельным участком. Его размеры, границы так же оговариваются.

По условиям Гражданского кодекса государства, соглашение подобного типа может быть:

  • сделкой краткосрочного найма— до 12 месяцев;
  • долгосрочной — до 5 лет.

Конечно, это не значит, что прожив пять лет в арендованном жилье, семья автоматически лишается права на дальнейшую его эксплуатацию. Наниматель вправе пролонгировать договор коммерческого найма жилого помещения на срок до 5 лет, при отсутствии к нему претензий арендатора.

Отличие данного конкордата от социального заключается и в том, что первый заключается на определенный период. Однако максимальный период его действия определен пятью годами. Если же долгосрочное соглашение не указывает его продолжительность, оно считается заключенным на 60 месяцев, что оговорено статьей гражданского законадательства. Подобный аспект не относится к краткосрочному конкордату, т. к. он может быть подписан на меньшие сроки, чем 12 месяцев.

Как составить договор: основные пункты и нюансы

Оформление отношений учитывает некоторые требования, установленные гражданским законодательством. К ним относится установление характеристики передаваемого объекта недвижимости, которые должны отвечать таким требованиям:

  • арендуемая площадь по условиям договора должна быть обособлена строительными конструкциями, оборудована самостоятельным выходом на улицу;
  • площадь строения должна быть пригодной для продолжительного проживания, соответствовать статьям жилищного законодательства;
  • передаваться в аренду может не только вся площадь жилья, но и изолированная отдельная его часть.

Исходя из сказанного, следует сделать вывод, что объектом контракта подобного типа вправе быть частный дом, квартира, либо какая-то их часть, что определяется договором аренды жилого помещения. Причем, сколько стоит коммерческий найм жилья, так же оговаривается обеими сторонами.

Образец договора коммерческого найма

Для составления конкордата соблюдается письменная форма документа, который однако не является типовым, что не относит его к нотариальному заверению. Примерный его образец приводится ниже.

 

Скачать образец договора коммерческого найма жилого помещения.

Документы для оформления

При оформлении соглашения, контрагентам надлежит иметь при себе следующие документы:

  • гражданские паспорта, либо иные удостоверения личности, свидетельства о рождении их детей;
  • свидетельство о праве собственности на данную недвижимость, подтвержденное извлечением из государственного реестра;
  • конкордат найма, протокол приема-передачи жилой площади.

Обязательная регистрация долгосрочной аренды в Росреестре потребует наличия платежной ведомости об уплате государственной пошлины. Краткосрочные конкордаты регистрации не подлежат.

Использование жилья

Процесс проживания в арендованном помещении определен договором жилья, что обусловливает также соблюдение законодательства. Обратное может повлиять на досрочное расторжение конкордата с принудительным выселением. Основные обязанности, права нанимателя зафиксированы Гражданским кодексом, как то:

  • использовать объект недвижимости строго по прямому назначению — для проживания;
  • обеспечить надлежащее состояние арендуемой площади;
  • своевременно осуществлять платежи за использование помещения.

Не обходит стороной ограничение на строительные работы, перепланировку площади без разрешения арендатора. Однако контракт может иметь аренду с последующим выкупом, что оговаривается сторонами при его подписании.

Перечисление субъектов проживания дает последним легальное место регистрации, что пригодится для посещения миграционного ведомства. Отсутствие же регистрации повлечет за собой административную ответственность.

При надлежащем исполнении контрагентами своих обязанностей, законодательство предусматривает для арендатора преимущественное право продления конкордата о найме после прекращения срока его действия. Также можно выкупить квартиру по коммерческому найму, что обязано быть отражено настоящим конкордатом.

Расторжение договора

Подобное расторжение договора коммерческого найма жилого помещения регламентировано правилами гражданского законодательства. Одностороннее расторжение нанимателем не потребует указания каких-либо причин для совершения подобного действия. Он может об этом поставить в известность владельца строения за три последующих месяца.

Расторжение же арендодателем обернется для него подтверждением обстоятельств, как то:

  • просрочка по платежам за жилое строение в течение последних шести месяцев при долгосрочной аренде, либо двухмесячная — при кратковременной;
  • умышленная порча, ненадлежащий уход за арендуемой площадью, что является нарушением предварительных обязательств.

Имея перечисленные подтвержденные основания, владелец вправе требовать освобождения принадлежащей ему недвижимости. Неисполнение в добровольным порядке данного требования послужит прецедентом для принудительного выселения через судебные органы. Конечно, тогда нанимателю придется забыть о договоре с последующим правом выкупа жилого помещения, если таковой существует.

Заключение

Заключить соглашение коммерческого найма жилья вправе каждый гражданин России. Договор может быть долгосрочным, срок действия которого определяется пятью годами, либо краткосрочным — до 12 месяцев. Надлежащий уход за жилой площадью, отсутствие притязаний сторон может привести к продлению письменной договоренности. Предусмотрев конкордатом выкуп квартиры коммерческого найма, наниматель вправе рассчитывать на ее приобретение.

Важно! На сайте работает юрист, чтобы избежать проблем с арендой и составлением договора, просьба записаться на бесплатную консультацию в специальной форме. Мы обязательно поможем.

Ждем вопросы и вашу оценку поста.

ipotekaved.ru

Коммерческий найм жилого помещения (условия, особенности, риски и др.)

Для того чтобы иметь крышу над головой совсем не обязательно приобретать жилье или становится собственником по иным основаниям. Большое количество граждан, не имеющих средств на приобретение квартиры или дома успешно используют возможность временно вселиться, проживать и пользоваться жилым помещением за соответствующую плату собственнику.

Договоры коммерческого найма и аренды жилого помещения – одни из самых распространенных в гражданско-правовых отношениях, связанных с жилищным законодательством. Имеют общие черты, присущие всем договорам, и особенности, которые следует учитывать, заключая подобный договор.

Специфика договора коммерческого найма жилого помещения

 Известно три типа договоров, которые позволяют оформить временное или постоянное проживание в жилом помещении без оформления права собственности:

  • Договор социального найма;
  • Коммерческого найма;
  • Аренды.

Не смотря на внешнюю схожесть условий этих договоров, они различаются по субъектности: первые два могут быть заключены только между физическими лицами. Договор аренды предусматривает что хотя бы один из участников должен являться юридическим лицом.

Точно так же, отличается от коммерческого социальный найм по субъектам собственников жилья. Собственником должно быть либо государство, либо муниципальное образование.

Таким образом – договор коммерческого найма - в чистом виде коммерческий договор, заключаемый между двумя физическими лицами на основе их свободного волеизъявления. Но в силу специфики жилищно-правовых отношений, высокой стоимости недвижимости, возможности наступления вредных последствий для обеих сторон к данному виду договоров предъявляется ряд условий, без соблюдения которых он может быть признан незаключенным или недействительным.

Особенности договора коммерческого найма

В Российском законодательстве договор коммерческого найма отличается от схожего договора аренды жилья. Главное отличие заключается в процессе в том, что он не подлежит обязательной государственной регистрации. Причины, по которым законодатель допустил такое послабление частным собственникам до конца не ясны.  Это допускает возможность ухода от налогообложения в подавляющем большинстве случаев. Физические лица могут частным порядком, в устной форме договорится о сдаче квартиры/комнаты/дома внаем. При этом не ставить в известность о заключенном договоре фискальные органы (налоговую инспекцию). Этим до сих пор пользуются владельцы излишков жилой площади, успешно уходя от налогов и получая регулярную ренту.

Для обоих участников договора при формальном заключении договора найма существует ряд преимуществ:

  • Значительное снижение стоимости, так как собственнику не приходится платить налог с дохода, получаемого от сдачи внаем недвижимости;
  • Наниматель имеет возможность не афишировать свои персональные данные. Иными словами, нанять жилое помещение на срок до 1 года можно не предоставляя документы удостоверяющие личность нанимателя.

Велик риск таких договоров:

  • Стороны несут риск причинения вреда нанимаемому имуществу. В большей степени это относится к собственнику. Но и наниматель рискует вероятностью расторжения договора в любое время, без объяснения причин. В залоге у собственника при этом может остаться движимое имущество нанимателя. Доказать факт существования договорных отношений при бездокументарной форме заключения коммерческого договора найма жилого помещения бывает сложно.
  • Проживающий в съемном квартире не имеет возможности зарегистрироваться по месту жительства. Тем самым он нарушает установленный порядок паспортного учета. Это влечет административную ответственность в виде штрафа.
  • Кроме административного штрафа, наниматель лишен возможности получать социальное обеспечение по месту проживания: медицинское, пенсионное, страховое. Дети не могут быть устроены в дошкольные или учебные заведения.

Тем не менее, количество граждан, идущие ради экономии средств на подобные кабальные условия велик.

 

Юридическое грамотное оформление договора

Чтобы избежать перечисленных выше проблем законом предусмотрено, что договор коммерческого найма, на любой срок, всегда должен заключаться в простой письменной форме. Эта формулировка допускает изложение условий договора на бумаге и заверение личными подписями участников договора. Нотариального удостоверения договора не требуется. Но, в целях заручится дополнительными гарантиями, он может быть нотариально удостоверен. В случае возникновения спорных ситуаций проще отстаивать свою позицию в суде.

Правила составления договора коммерческого найма жилья стандартные. Договор должен содержать обязательные пункты:

1. Полное наименование сторон: это фамилия, имя, отчество наймодателя и нанимателя.

2. Предмет договора – описание жилого помещения: его адрес, площадь, состояние жилого строения, наличие в нем мебели, предметов бытовой техники, других существенных элементов обременения. Например: животных, растений, существующих сервитутов – прав пользования помещением третьими лицами.

3. Срок на который заключается договор. В днях, месяцах, годах. Следует помнить, что максимальный срок такого договора – 3 года. По истечение этого срока договор подлежит перезаключению. Если по истечению срока ни одна из сторон не заявит о намерении расторгнуть или изменить условия, договор считается заключенным на такой же срок, на тех же условиях.

Это – очень существенная деталь! Если собственник помещения заявит об изменении размера арендной платы или потребует освободить помещение без объявления причин – наниматель может оспорить эти требования в суде.

4. Размер арендной платы. Не смотря на то, что договор именуется коммерческим наймом, платежи по нему называются арендными платежам. Они могут быть периодическими (помесячными, поквартальными) или единовременный платежом за весь срок найма. Самым выгодным для обеих сторон является единовременный. Владельцу он дает возможность пользоваться денежными средствами, полученными от нанимателя сразу же после заключения договора. Наниматель значительно экономит, так как цена такого договора всегда ниже, чем при периодических платежах и не зависит от роста инфляции.

5. Особые условия. К ним относятся:

Обязательства по содержанию находящегося в квартире/доме имущества;

Обязанность по внесению коммунальных платежей;

Обязательства по текущему ремонту.

Следует знать, что включение в договор условия о капитальном ремонте помещения недопустимо. Его проведение всегда лежит на собственнике имущества

Оговаривается количество лиц, которые будут проживать в наемной квартире.

Возможность содержать в ней животных;

Использовать в производственных целях. Согласно жилищного законодательства использовать жилые помещения в производственных целях запрещается.

6. Ответственность сторон. В ней оговаривается размер материального возмещения, в случае причинения ущерба или уменьшения стоимости.

7. Форс-мажорные обстоятельства. К ним относятся стихийные бедствия и изменения законодательства при изменении спорных ситуаций. общественно-политического строя или объявления войны. Расширенное толкование форс-мажора, часто применяемое сторонами, обычно не удовлетворяется судами при разрешении конфликтных ситуаций.

8. Договор удостоверяется подписями сторон с указанием паспортных данных.

 

Обеспечение права на неприкосновенность частной жизни

Часто наниматели сталкиваются с необоснованным вторжением собственника жилья в их частную жизнь. Наймодатель может без их ведома навестить квартиру в отсутствие жильцов. Или появится в неудобное для жильцов время, например, ночью. Может разместить в сданной внаем квартире какое-либо имущество без согласования с нанимателями. Всё это нарушает права на неприкосновенность частной жизни. В этих случаях на помощь приходит письменный договор. Если в нем четко обозначена периодичность посещения квартиры владельцем (раз в неделю/месяц/квартал), время посещения – обычно в рабочее время, возможность использования находящегося в сданной квартире имущества – проблем обычно не возникает. Обе стороны готовы к тому, что контроль за состоянием и сохранностью недвижимости будет осуществляться.

Если же договор заключен в устной форме – существует масса нарушений со стороны собственника. Он может появиться в квартире в любое время мотивируя это право собственности, без согласования с нанимателем осуществлять в сданном жилом помещении какую-либо деятельность, вселить дополнительных жильцов. Во избежание подобных ситуаций время, периодичность посещений следует прописать в тексте договора.

 

Обеспечение права собственности

Наниматель не вправе препятствовать собственнику-наймодателю посещать и в разумных пределах, не нарушающих права нанимателя, распоряжаться его собственностью. Нельзя заменять входные двери, устанавливать решетки на окна, менять замки и ключи от входных дверей без согласования с наймодателем.

Препятствовать проведению планового или косметического ремонта в помещении. Устранению аварий или ликвидации чрезвычайных происшествий. Так же как запрещать доступ в помещение сотрудников специальных оперативных служб при исполнении профессиональных обязанностей.

 

Расторжение договора найма

У обеих сторон существует свобода волеизъявления. Это значит, что договор может быть расторгнут в любое время по инициативе любой из сторон при взаимном согласии. В договоре найма, заключенном с соблюдением условий большей свободой обладает наниматель. Ему не требуется соблюдать формальных условий для того, чтобы заявить о желании расторгнуть договор.

Единственным условием может быть срок уведомления о расторжении.

У наймодателя, заключившего письменный договор меньше свободы для расторжения договора.

Должны быть веские основания для этого:

  • Нарушение сроков внесения платежей;
  • Несоблюдение условий договора;
  • Причинение ущерба имуществу нанимателем;
  • Истечение срока договора и нежелание пролонгации;
  • Изменение законодательства или материального положения наймодателя.

При расторжении договора наймодатель обязан вернуть нанимателю внесенные авансовые платежи, из расчета фактически прожитых дней. Одностороннее удержание в счет возмещения арендной платы имущества или денежных средств нанимателя не допускаются. Это является самоуправством. В любом случае, конфликтная ситуация с возмещением материального ущерба должна решаться по взаимной договоренности или через суд.

 Договор коммерческого найма жилого помещения хорошо разработан в практике гражданско-правовых и жилищных отношений. Существует обширная практика разрешения споров в судах и обобщение этой практики Пленумами ВС РФ. Возникающие споры обычно быстро разрешаются в мировых судах.

 Друзья! Если статья оказалась полезной, ПОЖАЛУЙСТА, поделитесь ею с друзьями в любой социальной сети, ведь чем больше людей будет знать о своих правах (и доказывать их), тем ответственнее станут службы. 

Идея сайта возникла на основе многочисленных жалоб в сфере коммунальных услуг и отсутствия нужной информации в одном источнике! Это единственный в своем роде жилищный сайт, объединяющий действительно важные и актуальные материалы.

jilishnik.ru

Наем жилого помещения на коммерческой основе

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, возражения на нее, выслушав заключение прокурора Шиян Е.Р., судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Из материалов дела следует и установлено судом первой инстанции 000 «Газпром трансгаз Югорск» является собственником жилого помещения находящегося по адресу: ул. ЛПУ, д. Х кв. Х п. Лыхма Белоярского района. Ответчику передано указанное спорное жилое помещение по договору коммерческого найма от 6 февраля 2007 года (далее Договор) сроком на три года до 6 февраля 2010 года.

Согласно п. 1.5 Договора», настоящий договор расторгается в порядке, установленном договором в случае увольнения «нанимателя».

Приказом истца от 31 октября 2007 года № 116-л/с трудовой договор с ответчиком прекращен в связи выходом ответчика на пенсию.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор, может быть, расторгнут по решению суда в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором.

В Разделе 4 Договора (изменение и расторжение договора) в п. 4.3. указано, что «Собственник» может требовать расторжения настоящего договора, в установленном законодательством в случае: не внесения платы в течение шести месяцев, использование не по назначению; выезда «нанимателя», на срок более шести месяцев; сдачи жилого помещения в поднаем; в других случаях установленных законодательством.

Возможность требовать расторжения договора по основанию увольнения «нанимателя» в данном Разделе Договора не указана.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимаются во внимание-, буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значений условий договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями договора в целом.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к верному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, указав, что Договор коммерческого найма жилого помещения № 176 от 6 февраля 2007 года не содержит условий о признании нанимателя утратившим право пользования жилым помещением, а также в перечне условий расторжения Договора найма жилого помещения не содержатся условия об увольнении работника, являющегося нанимателем жилого помещения. В пункте 1.5 указано, что договор расторгается в порядке установленном договором, а договором определено (п. 4.3), что он расторгается в порядке установленном законодательством. Законодательством установлен судебный порядок расторжения договора (ст. 450 ГК РФ). В судебном порядке договор не расторгнут, вследствие чего оснований считать ответчика утратившим право пользования спорным жилым помещением не имеется. Окончание срока договора- 6 февраля 2010 года.

Вывод суда мотивирован, основан на доказательствах, оцененных судом в совокупности, соответствует, требованиям закона, и оснований считать его неправильным у судебной коллегии не имеется.

На основании изложенного решение суда постановлено в соответствии с требованиями закона и представленными доказательствами, которым дана правильная и объективна оценка. Нарушений судом норм материального и процессуального права, которые бы привели или могли привести к неправильному разрешению дела, судом не допущено. Изложенные в кассационной жалобе доводы не опровергают выводы суда, оснований для отмены решения суда не имеется.

Судебная коллегия определила решение Белоярского городского суда оставить без изменения, кассационную жалобу ООО «Газпром трансгаз Югорск» - без удовлетворения.

Заключение

В отличие от других разновидностей договоров жилищного найма коммерческий наем представляет собой обычный гражданско-правовой договор, заключаемый по соглашению сторон, которым и определяются его существенные условия. Этим он принципиально отличается от договора социального найма, по сути, оформляющего бесплатное распределение между нуждающимися гражданами дефицитного жилья, находящегося в публичной собственности. Поэтому и отношения коммерческого найма жилья регулируются не жилищным, а непосредственно гражданским законодательством.

Для заключения договора коммерческого найма не требуются какие-либо административно-правовые предпосылки в виде решения властного органа, состояния на жилищном учете и т.п. Ни на одном из контрагентов здесь не лежит обязанность вступить в договорные отношения (договор коммерческого найма жилого помещения не относится и к числу публичных договоров).

Одним из основных средств реализации конституционного права на жилище является договор найма жилого помещения в различных жилищных фондах.

Коммерческий наем имеет свой собственный предмет, который составляют юридический объект – действия наймодателя по передачи жилого помещения за плату во владение и пользование нанимателю и материальный объект – изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания.

Объектами договора коммерческого найма жилого помещения могут выступать жилые дома, квартиры в многоквартирных жилых домах, а также изолированные жилые комнаты в домах либо в квартирах.

Сторонами договора коммерческого найма жилого помещения являются наймодатель и наниматель. Наймодателем по договору является собственник либо лица, наделенные правом на сдачу жилого помещения в наем законом или собственником. Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин, юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено на основе договора аренды или иного договора за плату.

Права и обязанности нанимателя и наймодателя по договору коммерческого найма раскрываются в главе 35 ГК РФ. На объем прав нанимателя влияет классификация договоров на долгосрочный и краткосрочный. Краткосрочный коммерческий наем уменьшает объем жилищных прав и обязанностей у их носителей.

Данный договор считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям, с этого момента договор вступает в силу и становится обязательным для его участников. Договор является взаимным, т.к взаимные права и обязанности имеются у обеих сторон. Коммерческий наем изначально подразумевает извлечение прибыли собственником жилья. Именно поэтому законодатель указал и на то, что жилое помещение наймодатель обязан передать за плату. Плата, размер которой определяется по соглашению сторон, является существенным условием рассматриваемого договора. В настоящее время договор найма жилого помещения регулируется главой 35 ГК РФ. В силу специфики объекта договора к нему применяются нормы ЖК РФ, на что имеются прямые ссылки в статьях ГК РФ. Несмотря на регулирование этого договора двумя нормативными актами, он является гражданско-правовым договором.

Прекращение договора найма жилого помещения, может иметь место как вследствие расторжения договора найма, так и по другим основаниям. Поэтому понятие «прекращение договора найма» шире понятия «расторжение договора найма». Расторжение договора найма жилого помещения – это волевой акт, являющийся по своей юридической природе односторонней или двусторонней сделкой.

Список литературы

1. Конституция Российской Федерации // Рос. газ. 1993 г;

2. ГК РФ ч.2 Правовая система Консультант плюс;

3. ЖК РФ Правовая система Консультант плюс;

4. Постановление Правительства РФ № 25 от 21.01.2006// Собрание законодательства РФ 30.01.2006. № 5;

5. Постановлением Правительства РФ № 47 от 28 января 2006 г. // Правовая система Консультант плюс;

6. Садиков О.Н. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ// ч.2.- 4-е изд., М., 2004;

7. Суханов Е.А. Гражданское право//учеб. М.,ч.2. 2008;

8. Толстой Ю. К. Жилищное право// учеб. М., 2007;

9. Ганин А.М. Гражданское право// учебное пособие 2009;

10. Калемина В. В. Договорное право// учеб. пособие. М., 2006;

11. Свит Ю.П. Жилищное право: учеб. пособие// М., 2005;

12. Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право//кн.2 изд. 3-е, М., 2000;

13. Аполлонов А. О., Страунинг Э. Л. О правилах пользования жилыми помещениями // Жилищное право. 2006. № 5;

14. Баринов Н.А., Рамзаева Л.Ю Расторжение договора найма жилого помещения// поисковая система интернет;

15. Бойченко В. Н. Законные основания использования жилого помещения не по назначению // Жилищное право. 2005. № 8;

16. Кириченко О. В. Коммерческий и социальный наем в жилищной сфере // Современное право. 2007.№ 7;

17. Кириченко О. В. Права, обязанности и ответственность нанимателя по договору коммерческого найма жилого помещения //журнал Нотариус .2007. № 1;

18. Мозолин В.П. Гражданское право: журнал Юрист ч.2. 2007;

19. Рузанова В.Д. Расторжение договора найма жилого помещения // Жилищное право. 2005. N 3;

20. Свердлык Г. А. Договор коммерческого найма жилых помещений // Жилищное право. 2007. №7;

21. Свит Ю. П. Договор коммерческого найма жилого помещения // журнал Закон. 2005. № 6;

22. Северова М. А. Договор найма жилого помещения: содержание, права и обязаннос-ти сторон // Современное право. 2007. № 6;

mirznanii.com

10.2. Коммерческий наем жилого помещения : Жилищное право

Наем жилого помещения на коммерческой основе — новое для современного российского правопорядка явление. Будучи разновид­ностью договорного владения и пользования недвижимым имуще­ством, данная форма, по сравнению с социальным наймом, не дикту­ет особых требований ни к нанимателю (кроме, пожалуй, одного — нанимателем должно быть физическое лицо), ни к предмету коммер­ческого найма'.

По договору коммерческого найма жилого помещения одна сто­рона — собственник жилого помещения или упра?омоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимате­лю) жилое помещение за плату во владение и пользование для про­живания в нем. Из данного определения следует, что договор ком­мерческого найма является консенсуальным, взаимным и возмезд-ным. Договор коммерческого найма заключается в простой письменной форме.

Как и при социальном найме, сторонами договора коммерческо­го найма выступают наймодатель и наниматель.

' ГК (гл. 35) использует термин «наем жилого помещения». Прилагательное «ком­мерческий» весьма условно и служит для того, чтобы оттенить данную разновид­ность найма жилья от найма жилья в жилищном фонде социального использования.

Наймодателем может быть собственник жилого помещения или управомоченное им лицо. Указанная возможность применительно к собственнику жилья корреспондирует с нормами п. 2 ст. 288 ГК и ч. 2 ст. 6 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики», в соответствии с которыми собственник жилого помещения (недви­жимости в жилищной сфере), реализуя принадлежащие ему право­мочия владения, пользования и распоряжения, вправе сдавать при­надлежащее ему жилье на основании договора. Что касается упра-вомоченного собственником в качестве наймодателя лица, то им может быть как орган, осуществляющий управление государствен­ным имуществом или иной орган исполнительной власти региональ­ного (муниципального) уровня в отношении государственного (муниципального) жилищного фонда, так и любое дееспособное фи­зическое либо юридическое лицо (в отношении иных разновидностей жилищного фонда).

В качестве нанимателя в договоре коммерческого найма высту­пает гражданин, поскольку жилое помещение предоставляется для целей проживания в нем. Согласно п. 4. ст. 677 ГК граждане, посто­янно проживающие вместе с нанимателем, могут, известив наймода­теля, заключить с нанимателем договор о том, что все граждане, по­стоянно проживающие в жилом помещении, несут совместно с на­нимателем солидарную ответственность перед наймодателем. Это означает, что участники упомянутого договора приобретают равен­ство в жилищных правах и обязанностях по договору коммерческого найма, т.е. становятся сонанимателями, ала стороне нанимателя об­разуется не фактическая, как при социальном найме, а легальная множественность лиц.

Предметом договора коммерческого найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для посто­янного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жило­го дома). Качественные характеристики жилого помещения, предос­тавляемого в коммерческий наем, отличны от аналогичных парамет­ров жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма. Легко видеть, что требования к предмету договора коммер­ческого найма минимизированы. Здесь нет формальной необходи­мости соблюдать требование о благоустроенности применительно к условиям данного населенного пункта. Помимо качественных харак­теристик предмет договора коммерческого найма в отличие от пред­мета договора социального найма не ограничен по площади предо-

 

ставляемого в наем жилого помещения. Если по социальному найму жилое помещение предоставляется в пределах нормы жилой площа­ди на одного человека (ст. 40 ЖК,ст. 14 Закона РФ «Об основах феде­ральной жилищной политики», то по найму на коммерческой основе подобных ограничений не существует. Например, в коммерческий наем может быть сдан жилой дом целиком, причем не ограниченный по своим размерам. По смыслу ст. 673 ГК законодатель, определяя в качестве объекта договора найма жилого помещения жилой дом, надо полагать, не имел в виду многоквартирный жилой дом, что следует из п. 2 названной статьи, в котором вопрос о найме жилого помещения в многоквартирном доме рассмотрен особо.

Минимальный размер жилого помещения, предоставляемого на условиях коммерческого найма, должен, разумеется, позволять по­стоянно проживать в нем и отвечать установленным санитарным и техническим требованиям.

В литературе высказано мнение о том, что «объектом договора коммерческого найма при найме жилых помещений в многоквар­тирных домах будут не только жилые и подсобные помещения, но также имущество, являющееся элементами дома, находящееся за пре­делами или внутри квартиры и обслуживающее несколько квартир (более одной квартиры)»'.

Представляется, что такой подход к определению объекта (пред­мета) договора коммерческого найма жилого помещения не может быть признан корректным по следующим основаниям. Во-первых, норма, содержащаяся в п. 2 ст. 673 ГК, регламентирует отношения по пользованию общим имуществом многоквартирного жилого дома, а именно наделяет, что вполне естественно, нанимателя правом пользования этим имуществом. Право же пользования не может быть объектом (предметом) договора найма, ибо таковым по смыслу п. 1 ст. 673 должно являться жилое помещение, т.е. физический объект, а не право пользования им. Во-вторых, по договору коммерческого найма (п. 1 ст. 671 ГК) наймодатель обязуется предоставить нанима­телю жилое помещение и только. Общее имущество многоквартир­ного дома не охватывается данным обязательством, да и не может охватываться, поскольку нет возможности определения той части общего имущества в натуре, которая может быть включена в каче-

стве материального объекта в предмет договора. В-третьих, для соб­ственников квартир режим общего имущества установлен как общая долевая собственность (ст. 290 ГК), что вполне логично. Для нани­мателей жилого помещения аналогом могла бы служить доля в праве пользования, но подобная конструкция неизвестна отечественному гражданскому законодательству.

Содержание договора коммерческого нашш жилого помещения образуют взаимные права и обязанности наймодателя и нанимателя.

Как и в договоре социального найма, основной обязанностью наймодателя является предоставление нанимателю жилого помеще­ния, отвечающего определенным требованиям. К числу таких требо­ваний законодатель относит требование пригодности жилого поме­щения для постоянного проживания. Кроме того, помещение долж­но быть свободным. Пригодность для постоянного проживания, как и при социальном найме, определяется в порядке и по основаниям, установленным жилищным законодательством. Основными крите­риями при этом являются изолированность жилого помещения, его соответствие техническим и санитарным требованиям, нахождение данного помещения в составе жилищного фонда. Что касается обя­занности наймодателя передать внаем свободное жилое помещение, то очевидно, что данному помещению следует быть свободным как фактически, так и юридически. Фактически свободным жилое поме­щение может считаться лишь в том случае, если прежний его пользо­ватель освободил его в установленном порядке, например в связи с выездом на постоянное жительство в другое место. Юридически свободным жилое помещение может считаться при условии, что оно не обременено правами на него третьих лиц. Разновидностью юри­дически свободных жилых помещений будет являться «освободив­шееся жилое помещение»—термин, широко применявшийся в пра-воприменительной практике заселения таких помещений по догово­ру социального найма. Судебная практика относит к освободившимся жилым помещениям такие, которые освободились в связи с предос­тавлением его нанимателю другого жилого помещения в порядке, установленном ст. 28—37 ЖК, выездом на постоянное жительство в другое место, признанием нанимателя утратившим право на жилое помещение, прекращением договора найма по причине смерти най­модателя и в других аналогичных случаях'.

' Гражданское право. В 2 т. Т. 2. Полутом 1 /Отв. ред. проф. Е.А. Суханов. М.„ 1999. С. 461; Седугин П. И. Жилищное право. С. 159.

' Подробнее об освободившихся жилых помещениях см.: Жилищное законода­тельство: Комментарий/ Под ред. В.Ф. Яковлева, П.И. Седугина. С. 150—160.

 

Помимо обязательств по передаче нанимателю жилого помеще­ния, на наймодателя возлагается еще ряд обязанностей, которые он должен исполнить в рамках договорных отношений коммерческого найма. К таковым в соответствии со ст. 676 ГК отнесены: обязан­ность наймодателя осуществлять надлежащую эксплуатацию жило­го дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, пре­доставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремон­та общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказа­ния коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении. Кроме того, если иное не установлено договором коммерческого найма, в обязанность наймодателя вменено производство капитального ремон­та сданного внаем жилого помещения.

Основной обязанностью нанимателя является надлежащее исполь­зование предоставленного ему по договору помещения. Это означа­ет, что наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность предоставленного жилья, поддерживать его в состоянии, отвечающем техническим, санитар­ным, противопожарным требованиям.

Следующей, не менее важной, обязанностью нанимателя высту­пает обязанность по своевременному внесению платы за жилое по­мещение. Структура платежей граждан, в том числе нанимателей жилых помещений на условиях коммерческого найма, определена Постановлением Правительства РФ от 02.08.99 № 887 «О совершен­ствовании системы оплаты жилья и коммунальных услуг и мерах по социальной защите населения»'.

Наймодатель, если иное не установлено договором, обязан про­изводить текущий ремонт сданного внаем жилого помещения.

К основным правам наймодателя по договору коммерческого най­ма следует отнести право на запрет проживания временных жильцов в жилом помещении при условии несоблюдения требований законо­дательства о норме жилой площади, право на переоборудование жи­лого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если на подобное действие получено согласие нанимателя, право кон­троля за исполнением нанимателем своих обязанностей по договору, реализуемое как самостоятельно, так и с соблюдением уведомитель­ных процедур.

' СЗ РФ. 1999. №34. Ст. 4116.

К числу прав нанимателя жилого помещения относятся: право вселения в нанятое помещение граждан в качестве постоянно прожи­вающих с нанимателем либо в качестве временных жильцов; право сдачи жилого помещения в поднаем; право на обмен занимаемого жилого помещения; право на заключение договора коммерческого найма на новый срок; право пользования общим имуществом в мно­гоквартирном доме. Указанные права реализуются нанимателем при наличии определенных предпосылок, выражающихся, как правило, в необходимости получения согласия на совершение определенных действий от управомоченных на то лиц.

Так, в соответствии со ст. 679 ГК на вселение в жилое помещение граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем требу­ется согласие наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих. В этой связи возникает вопрос: кто принимает реше­ние о вселении новых постоянных пользователей в занимаемое на­нимателем и другими, постоянно с ним проживающими граждана­ми жилье, если все заинтересованные лица выражают согласие? Оче­видно, что данная норма должна применяться в смысловом контексте правила, содержащегося в п. 2 ст. 677 ГК, согласно которому в дого­воре коммерческого найма должны быть указаны граждане, посто­янно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. Поэтому необходимость получения согласия лиц, указанных в ст. 679 ГК, обусловлена внесением изменений в уже заключенный до­говор, в котором наймодатель выразил свою волю на вселение. По­вторно, при появлении новых постоянных пользователей помещени­ем, принимать специальное решение о вселении нет необходимос­ти, поскольку подобное действие наймодателя может ущемить права нанимателя и тех, кто с ним проживал до появления новых пользова­телей'.

При вселении несовершеннолетних детей согласия ни с чьей сто­роны не требуется, равно как не требуется и соблюдения условия о норме жилой площади на одного человека, следование которому обя­зательно при вселении иных лиц.

Временные жильцы, согласно ст. 680 ГК вселяются в нанимаемое жилое помещение на безвозмездной основе по общему согласию на­нимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, с предваритель-

' Высказанная точка зрения по данному вопросу может быть далеко не единствен­ной, поскольку введенная законодателем схема согласований при вселении новых постоянных пользователей допускает различные варианты ее интерпретации.

 

ным уведомлением наймодателя. При этом максимальный срок, в те­чение которого временные жильцы вправе в качестве таковых пользо­ваться предоставленным им жильем, не должен превышать шесть ме­сяцев. По окончании этого или иного согласованного с временным жильцом срока проживания, а если срок не согласован, то не позднее семи дней со дня предъявления требования нанимателя либо прирав­ненных к нему лиц временный пользователь обязан освободить жи­лое помещение.

Правило ч. 1 ст. 680 ГК о необходимости предварительного уведомления наймодателя в связи с вселением временных жиль­цов не фиксирует минимального срока их проживания, длитель­ность которого могла бы служить одним из оснований для уве­домления. По существующему порядку вселение временного жильца, даже на одни сутки, влечет необходимость уведомления най­модателя, что вряд ли рационально. Поэтому представляется целесо­образным установить минимальный срок проживания временного жильца, после которого уведомление наймодателя необходимо. Та­ким сроком мог бы стать трехдневный срок, который введен для граж­дан, прибывших для временного проживания, в качестве обязатель­ного при осуществлении регистрации по месту пребывания'.

Право нанимателя на передачу нанимаемого им помещения либо его части вподнаем может быть реализовано с согласия наймодате­ля. Согласия совместно проживающих с нанимателем на постоянной основе граждан при этом не требуется. Отношения между нанимате­лем и поднанимателем оформляются договором поднайма.

Право нанимателя на обмен жилого помещения, занимаемого на условиях коммерческого найма, не нашло своего закрепления в нор­мах ГК, посвященных институту найма жилого помещения. Указан­ное право предоставлено нанимателю в соответствии со ст. 20 Зако­на РФ «Об основах федеральной жилищной политики». Если при обмене жилых помещений, расположенных в государственном и му­ниципальном жилищном фонде социального использования, согла­сия наймодателя на осуществление обмена не требуется, то при об­мене жилых помещений, занимаемых по договору коммерческого найма, несмотря на правило ст. 20 Закона РФ «Об основах федераль-

' Правила регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрацион­ного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Феде­рации // СЗ РФ. 1995. № 30. Ст. 2939.

ной жилищной политики», согласие наймодателя необходимо. Это объясняется тем, что гражданско-правовая природа договора коммер­ческого найма требует соблюдения процедур, предусмотренных за­коном при перемене лиц в обязательстве (гл. 24 ГК).

Наниматель по истечении срока договора коммерческого найма имеет право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Это право в соответствии со ст. 684 ГК носит характер преимущественного перед третьими лицами, претендующими на занятие данного помещения. При реализации преимущественного права на возобновление договора должен быть соблюден установ­ленный законом порядок. Так, не позднее чем за три месяца до исте­чения срока договора наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора. Отказ должен быть мотивирован решением наймодателя не сдавать в срок не менее года внаем данное жилое помещение. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, пос­ледний считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Срок в договоре коммерческого найма жилого помещения в отли­чие от договора социального найма в его современной интерпрета­ции регламентирован законодательно и определен как не превышаю­щий пяти лет. Если стороны не определились по данному условию, договор в силу закона считается заключенным на пять лет.

В ст. 683 ГК выделена особая разновидность договора коммер­ческого найма—краткосрочный наем. К краткосрочным договорам отнесены соглашения о коммерческом найме, заключаемые на срок до одного года. В силу краткосрочности отношений между наймода-телем и нанимателем объем жилищных прав последнего может быть несколько меньше по сравнению с обычным нанимателем. Так, в рамках краткосрочного найма наниматель может быть лишен права на вселение временных жильцов и поднанимателей (ст. 680,685 ГК), преимущественного права на возобновление договора на новый срок (ст. 684 ГК), права на замену нанимателя в договоре (ст. 686 ГК), льготного срока для устранения нарушений, послуживших основа­нием для расторжения договора (абз. 4 п. 2 ст. 687 ГК). Указанные ограничения имеют диспозитивный характер и могут применяться, если договором не предусмотрено иное.

Расторжение договора колмерческого найма осуществляется по основаниям и в порядке, установленным ст. 687 ГК. Предусмотрены внесудебный и судебный порядок расторжения.

 

Внесудебный порядок расторжения договора коммерческого най­ма применяется в случае одностороннего решения нанимателя, при­нятого им при согласии других постоянных пользователей в любой период срока действия договора. В этом случае наниматель обязан в письменной форме предупредить наймодателя за три месяца о пред­стоящем расторжении.

Судебный порядок расторжения договора применяется в случаях одностороннего решения наймодателя, принятого им по основани­ям, установленным законом, а также по требованию любой из сто­рон договора, основанному на обстоятельствах, предусмотренных законодательством.

www.adhdportal.com

Наем жилого помещения на коммерческой основе

Однако эти правила диспозитивны: по соглашению сторон наниматель в договоре краткосрочного найма может быть наделен соответствующими правами[23] .

Обязанности нанимателя жилого помещения по договору коммерческого найма в общем виде перечислены в ст.678 ГК РФ. Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии. Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

В обязанности нанимателя жилого помещения входят воздержание от использования жилого помещения для отличных от проживания целей, обеспечение сохранности и надлежащего состояния жилого помещения, своевременное внесение платы за него[24] .

Не все авторы соглашаются с положением об использовании жилого помещения только для проживания. Это связано с принятием нового ЖК РФ, который разрешает использовать жилые помещения лицами, проживающими в них на законном основании, не только для целей проживания, но и для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Единственное ограничение, предусмотренное ЖК РФ, - это запрет на размещение в жилых помещениях промышленных производств. Следует напомнить, что ранее использование жилых помещений допускалось исключительно для целей проживания[25] .

Под обязанностью обеспечивать сохранность жилого помещения следует понимать бережное отношение к жилому помещению, санитарно-техническому и иному оборудованию, обеспечивать их сохранность; устранять за свой счет повреждения жилого помещения, а также ремонтировать либо заменять поврежденное санитарно-техническое или иное оборудование, если такие повреждения произошли по вине нанимателя либо других лиц, совместно с ним проживающих[26] .

Что касается текущего ремонта, то этот ремонт заключается в проведении планово-предупредительных работ по сохранению конструкций, отделки помещений, предотвращающих преждевременный их износ; работ по устранению мелких повреждений и неисправностей, возникающих в процессе эксплуатации жилья, а также для обеспечения безопасности и комфорта проживания (например, покраска потолков, оклейка стен обоями, ремонт покрытий полов и т.п.)[27] .

Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. Наниматель, допустивший самовольное, без разрешения наймодателя, переустройство жилого, подсобного помещений, балконов, лоджий, перестановку либо установку дополнительного санитарно-технического и иного оборудования, обязан за свой счет привести жилое помещение в прежнее состояние. Кроме того, в случае если нанимателем при самовольном переустройстве или перепланировке был причинен ущерб жилому помещению и (или) имуществу наймодателя, наниматель будет нести гражданско-правовую ответственность, связанную с возмещением причиненных убытков (ст. 15, гл. 59 ГК)[28] .

Внесение наемной платы – одна из основных обязанностей нанимателя. Размер платы за жилое помещение определяется по соглашению сторон в договоре коммерческого найма (ст. 682 ГК РФ). В случае если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре не должна превышать этот размер. Если договором срок внесения платы не предусмотрен, она вноситься нанимателем ежемесячно в порядке в порядке, установленном ЖК РФ (п. 3 ст. 682 ГК РФ). Одностороннее изменение размера платы не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором (п. 3 ст. 682 ГК РФ)[29] .

Основными правами наймодателя в договоре найма жилого помещения следует признать право требовать от нанимателя внесения платы за пользование жилым помещением и оплаты коммунальных услуг (если оплата указанных услуг не отнесена к обязанностям наймодателя), а также возврата жилого помещения при расторжении договора найма в надлежащем состоянии с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Последнее право не закреплено в гл. 35 ГК РФ, но вытекает из существа отношений найма любого имущества. Соответственно к отношениям по возврату жилого помещения как объекта найма можно применить по аналогии ст. 622 ГК РФ[30] .

В ГК РФ отсутствуют нормы, посвященные правам наймодателя, которые соответственно усматриваются из корреспондирующих им обязанностей нанимателя жилого помещения. Так, наймодатель имеет право требовать от нанимателя использования жилого помещения только для проживания, обеспечения его сохранности и поддержания его в надлежащем состоянии. При этом наниматель не может без согласия наймодателя производить переустройство и реконструкцию жилого помещения, требовать от нанимателя своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальных платежей (ст. 678)[31] .

Целевое назначение жилого помещения предопределяет характер и объем обязанностей наймодателя. По договору коммерческого найма жилого помещения наймодатель обязан:

Во-первых, передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания (п. 1 ст. 676 ГК РФ)[32] .

Помещение должно быть свободным, то есть в нем на момент передачи не должны находиться, постоянно или временно, иные лица[33] .Также помещение должно быть юридически свободным от прав третьих лиц. Передача жилого помещения, несвободного от прав иных (третьих) лиц, может привести к серьезному ущемлению прав нанимателя и невозможности пользования жилым помещением ввиду сохранения на него прав третьих лиц. Так жилое помещение может быть обременено правом отказополучателя на пользование данным жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу (ч. 1 ст. 33 ЖК, п. 1, 2 ст. 1137 ГК)[34] . Обременение жилого помещения правом отказополучателя также ведет к существенному ущемлению прав нанимателя по договору коммерческого найма, который при заключении договора не знал о данном обстоятельстве.

Во-вторых, осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

В-третьих, осуществлять капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения, если иное не установлено договором найма жилого помещения (ст. 681 ГК РФ).

В-четвертых, не позднее, чем за 3 месяца до истечения срока договора предложить нанимателю заключить договор на тех же условиях или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение в наем (ст. 684 ГК РФ)[35] .

Прекращение договора коммерческого найма жилого помещений

Понятие "прекращение договора найма" шире понятия "расторжение договора найма". Договор коммерческого найма может быть прекращен при наличии волеизъявления сторон (стороны) договора - расторжение договора и независимо от их волеизъявления (в случае утраты жилого помещения, смерть одинокого нанимателя, объявления его умершим, признания безвестно отсутствующим)[36] .

Применительно к прекращению договора до окончания срока его действия по требованию одной из сторон в связи с невыполнением другой стороной условий договора или правил пользования жилым помещением следует вести речь не о прекращении, а о досрочном расторжении или просто о расторжении договора[37] .

Договорные обязательства коммерческого найма жилья носят срочный характер и потому прекращаются прежде всего по истечении срока действия договора, на основании которого они возникли. По соглашению сторон они, разумеется, могут прекратиться и ранее.

Кроме того, договор коммерческого найма может быть расторгнут в любое время по одностороннему решению нанимателя. При этом не требуется объяснять причины такого решения, на нанимателя не возлагается обязанность возмещать упущенную выгоду, вызванную односторонним расторжением договора. Однако наниматель обязан в письменной форме предупредить наймодателя за три месяца о расторжении договора. При несоблюдении этого условия наймодатель вправе предъявить нанимателю как нарушившей договор стороне требование о возмещении упущенной выгоды в виде неполученного дохода от сдачи помещения внаем.

При расторжении договора коммерческого найма по требованию любой из сторон, в том числе и особенно по требованию наймодателя, действует принцип судебного расторжения (п. п. 2 и 3 ст. 687 ГК).

При коммерческом найме досрочное расторжение договора и выселение также допускаются в исключительных случаях, которые прямо названы в ст. 687 ГК. При этом особое значение придается принятию мер для того, чтобы избежать выселения. Оно может быть применено лишь после исчерпания всех возможностей, предоставленных законом.

mirznanii.com

Наем жилого помещения на коммерческой основе

[1] Конституция Российской Федерации // Рос. газ. 1993 г

[2] ЖК РФ Правовая система Консультант плюс ст. 16

[3] ГК РФ ч.2 Правовая система Консультант плюс ст.672

[4] Свит Ю. П. Договор коммерческого найма жилого помещения // журнал Закон. № 6. 2005. С.65

[5] ГК РФ ч.2 Правовая система Консультант плюс ст.673

[6] Мозолин В.П. Гражданское право: журнал Юрист. 2007. ч.2. С.143

[7] СухановЕ.А. Гражданское право//учеб. М.,2008. ч.2. С.290

[8] Постановлением Правительства РФ № 47 от 28 января 2006 г. // Правовая система Консультант плюс

[9] ГК РФ ч.2 Правовая система Консультант плюс ст. 679

[10] Толстой Ю. К. Жилищное право// учеб. М., 2007. С. 75.

[11] ГК РФ ч.2 Правовая система Консультант плюс п.1 ст. 677

[12] Свит Ю. П. Договор коммерческого найма жилого помещения // журнал Закон. 2005. № 6. С. 66

[13] Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право//кн.2 изд. 3-е, М., 2000. С. 518.; Свит Ю. П. Договор коммерческого найма жилого помещения //журнал Закон. № 6. 2005. С. 66.

[14] ГК РФ ч.2 Правовая система Консультант плюс ст.674; ЖК РФ Правовая система Консультант плюс ст. 51

[15] Мозолин В.П. Гражданское право: журнал Юрист 2007. ч.2. С.143

[16] Постановление Правительства РФ № 25 от 21.01.2006// Собрание законодательства РФ 30.01.2006. № 5. Ст. 546

[17] ГК РФ ч.2 Правовая система Консультант плюс ст. 678

[18] Свит Ю.П. Жилищное право: учеб. пособие// М., 2005. С.135

[19] Свердлык Г. А. Договор коммерческого найма жилых помещений // Жилищное право. 2007. №7 . С. 41

[20] Садиков О.Н. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ// ч.2 – 4-е изд., М., 2004. С. 307.

[21] ГК РФ ч.2 Правовая система Консультант плюс ст.697

[22] Садиков О.Н. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ// ч.2.- 4-е изд., М., 2004. С. 303.

[23] Свит Ю. П. Договор коммерческого найма жилого помещения //журнал. Закон. 2005 № 6. С.65.

[24] Ганин А.М. Гражданское право// учебное пособие 2009. С.384

[25] Бойченко В. Н. Законные основания использования жилого помещения не по назначению // Жилищное право. 2005. № 8. С. 2.

[26] Кириченко О. В. Права, обязанности и ответственность нанимателя по договору коммерческого найма жилого помещения // журнал Нотариус. 2007. № 1. С. 22.

[27] Аполлонов А. О., Страунинг Э. Л. О правилах пользования жилыми помещениями // Жилищное право. 2006. № 5. С. 12.

[28] Кириченко О. В. Права, обязанности и ответственность нанимателя по договору коммерческого найма жилого помещения //журнал Нотариус .2007. № 1. С. 23 – 24.

[29] Северова М. А. Договор найма жилого помещения: содержание, права и обязанности сторон // Современное право. 2007. № 6. С.34

[30] Свит Ю. П. Жилищное право//учеб. пособие. М., 2005. С.133; ГК РФ ч.2 Правовая система Консультант плюс ст. 622

[31] Кириченко О. В. Коммерческий и социальный наем в жилищной сфере // Современное право. 2007 .№ 7. С. 34.

[32] ГК РФ ч.2 Правовая система Консультант плюс ст. 676

[33] Свит Ю. П. Договор коммерческого найма жилого помещения // Закон. 2005. № 6. С. 69.

[34] ГК РФ ч.2 Правовая система Консультант плюс п.1,2 ст. 1137; ЖК Правовая система Консультант плюс ст. 33

[35] Калемина В. В. Договорное право// учеб. пособие. М., 2006. С. 126.

[36] Рузанова В.Д. Расторжение договора найма жилого помещения // Жилищное право. 2005. N 3

[37] Баринов Н.А., Рамзаева Л.Ю Расторжение договора найма жилого помещения// поисковая система интернет

[38] ГК РФ Правовая система Консультант плюс п.3 ст. 687

[39] Суханов Е.А. Гражданское право//учеб. М., 2008, ч.2., С.293

[40] ЖК РФ Правовая система Консультант плюс ст.ст. 84-91

mirznanii.com

Департамент имущественных отношений и государственных закупок Новгородской области

Правительство Новгородской области © 2018 Все права защиищены. Карта сайта