Обособленное подразделение расположенное вне места нахождения: ГК РФ Статья 55. Представительства и филиалы юридического лица \ КонсультантПлюс

Департамент общего аудита о филиалах, представительствах и обособленных подразделениях юридического лица

Ответ

В соответствии с пунктом 1 статьи 55 ГК РФ представительством является обособленное подразделение юридического лица, расположенное вне места его нахождения, которое представляет интересы юридического лица и осуществляет их защиту.

При этом филиалом является обособленное подразделение юридического лица, расположенное вне места его нахождения и осуществляющее все его функции или их часть, в том числе функции представительства.

Представительства и филиалы не являются юридическими лицами. Они наделяются имуществом создавшим их юридическим лицом и действуют на основании утвержденных им положений.

Руководители представительств и филиалов назначаются юридическим лицом и действуют на основании его доверенности.

Представительства и филиалы должны быть указаны в учредительных документах создавшего их юридического лица.

Таким образом, единственным отличием филиала от представительства является объем функций, выполняемых соответствующим обособленным подразделением.

Однако организация может иметь территориально обособленное подразделение, которое не соответствует понятию филиала или представительства. Например, в случае если его создание не отражено в учредительных документах или в данном обособленном подразделении отсутствует руководитель такого обособленного подразделения, действующий на основании доверенности. Однако организация может принять решение, что такое обособленное подразделение будет осуществлять функции как филиала, так и представительства.

Следует отметить, что НК РФ вводит понятие «обособленное подразделение» для целей налогового законодательства.

В соответствии со статьей 11 НК РФ обособленное подразделение организации — любое территориально обособленное от нее подразделение, по месту нахождения которого оборудованы стационарные рабочие места. Признание обособленного подразделения организации таковым производится независимо от того, отражено или не отражено его создание в учредительных или иных организационно-распорядительных документах организации, и от полномочий, которыми наделяется указанное подразделение. При этом рабочее место считается стационарным, если оно создается на срок более одного месяца.

Соответственно, если любое обособленное подразделение организации (филиал, представительство или обособленное подразделение, не соответствующее понятию филиала или представительства) подпадает под определение обособленного подразделения, предусмотренное НК РФ, организация обязана встать на налоговый учет по месту нахождения такого обособленного подразделения.

При этом какие-либо различия в порядке постановки на учет обособленного подразделения, а также различия в дальнейших налоговых последствиях в зависимости от его вида (филиал, представительство или иное обособленное подразделение) НК РФ не установлены.

Ответы на самые интересные вопросы на нашем телеграм-канале
knk_audit

Назад в раздел

Росметод – информационно-образовательная программа г.Москва

г.Москва

«01» января 2020г.

1.1. Настоящее Пользовательское соглашение (далее – Соглашение) относится к сайту Интернет-ресурса «Информационно-образовательная программа Росметод», расположенному по адресу www.rosmetod.ru, и ко всем соответствующим сайтам, связанным с сайтом www.rosmetod.ru.

1.2. Сайт Интернет-ресурса «Информационно-образовательная программа Росметод» (далее – Сайт) является собственностью Общества с ограниченной ответственностью «Методические интерактивные коммуникации» (ООО «Минтерком»)

1.3. Настоящее Соглашение регулирует отношения между Администрацией сайта Интернет-ресурса «Информационно-образовательная программа Росметод» (далее – Администрация сайта) и Пользователем данного Сайта.

1.4. Администрация сайта оставляет за собой право в любое время изменять, добавлять или удалять пункты настоящего Соглашения без уведомления Пользователя.

1.5. Продолжение использования Сайта Пользователем означает принятие Соглашения и изменений, внесенных в настоящее Соглашение.

1.6. Пользователь несет персональную ответственность за проверку настоящего Соглашения на наличие изменений в нем.

2.1. Перечисленные ниже термины имеют для целей настоящего Соглашения следующее значение:

2.1.1 «Информационно-образовательная программа Росметод» – Интернет-ресурс, расположенный на доменном имени www.rosmetod.ru, осуществляющий свою деятельность посредством Интернет-ресурса и сопутствующих ему сервисов.

2.1.2. Интернет-ресурс – сайт, содержащий документы нормативно-правового и методического характера, позволяющий получить услугу по подключению и обслуживанию.

2.1.3. Администрация сайта Интернет-ресурса – уполномоченные сотрудники на управления Сайтом, действующие от имени ООО «Минтерком».

2.1.4. Пользователь сайта Интернет-ресурса (далее ‑ Пользователь) – лицо, имеющее доступ к Сайту, посредством сети Интернет и использующее Сайт.

2.1.5. Содержание сайта Интернет-ресурса (далее – Содержание) — охраняемые результаты интеллектуальной деятельности, включая тексты литературных произведений, их названия, предисловия, аннотации, статьи, иллюстрации, программу для ЭВМ, базы данных, а также дизайн, структура, выбор, координация, внешний вид, общий стиль и расположение данного Содержания, входящего в состав Сайта и другие объекты интеллектуальной собственности все вместе и/или по отдельности, содержащиеся на сайте Интернет-ресурса.

3.1. Предметом настоящего Соглашения является предоставление Пользователю Интернет-ресурса доступа к содержащимся на Сайте Услугам.

3.1.1. Интернет-ресурс предоставляет Пользователю следующие виды услуг (сервисов):

• • доступ к электронному контенту на платной и бесплатной основе, с правом приобретения (скачивания), просмотра контента;
• • доступ к средствам поиска и навигации Интернет-ресурса;
• • предоставление Пользователю возможности размещения сообщений, комментариев, рецензий Пользователей, выставления оценок контенту Интернет-ресурса;
• • доступ к информации об Услуге и к информации о подключении к Услуге на платной и бесплатной основе;
• • иные виды услуг (сервисов), реализуемые на страницах Интернет-ресурса, включая платные услуги (сервисы).

3.1.2. Под действие настоящего Соглашения подпадают все существующие (реально функционирующие) на данный момент услуги (сервисы) Интернет-ресурса, а также любые их последующие модификации и появляющиеся в дальнейшем дополнительные услуги (сервисы) Интернет-ресурса.

3.2. Доступ к Интернет-ресурсу предоставляется на платной и бесплатной основе.

3.3. Настоящее Соглашение является публичной офертой. Получая доступ к Сайту Пользователь считается присоединившимся к настоящему Соглашению.

3.4. Использование материалов и сервисов Сайта регулируется нормами действующего законодательства Российской Федерации

4.1. Администрация сайта вправе:
4.1.1. Изменять правила пользования Сайтом, а также изменять содержание данного Сайта. Изменения вступают в силу с момента публикации новой редакции Соглашения на Сайте.

4.1.2. Ограничить доступ к Сайту в случае нарушения Пользователем условий настоящего Соглашения.

4.1.3. Изменять размер оплаты, взимаемый за предоставление доступа к использованию сайта Интернет-ресурса. Изменение стоимости не будет распространяться на Пользователей, имеющих регистрацию к моменту изменения размера оплаты, за исключением случаев, особо оговоренных Администрацией сайта интернет-ресурса.

4.1.4. Собирать, анализировать, использовать, делиться (в том числе на платной основе) информацией о Пользователе, содержащейся на Сайте, включая, но не ограничиваясь, информацией о контактных и личных данных Пользователя, информацией о действиях Пользователя на Сайте и.т.д.

4.2. Пользователь вправе:

4.2.1. Получить доступ к использованию Сайта.

4.2.2. Пользоваться всеми имеющимися на Сайте услугами, а также приобретать любые Услуги, предлагаемые на Сайте.

4.2.3. Задавать любые вопросы, относящиеся к услугам Интернет-ресурса по реквизитам, которые находятся в разделе Сайта «О компании».

4.2.4. Пользоваться Сайтом исключительно в целях и порядке, предусмотренных Соглашением и не запрещенных законодательством Российской Федерации.

4. 3. Пользователь Сайта обязуется:

4.3.1. Предоставлять по запросу Администрации сайта дополнительную информацию, которая имеет непосредственное отношение к предоставляемым услугам данного Сайта.

4.3.2. Соблюдать имущественные и неимущественные права авторов и иных правообладателей при использовании Сайта.

4.3.3. Не предпринимать действий, которые могут рассматриваться как нарушающие нормальную работу Сайта.

4.3.4. Не распространять с использованием Сайта любую конфиденциальную и охраняемую законодательством Российской Федерации информацию о физических либо юридических лицах.

4.3.5. Избегать любых действий, в результате которых может быть нарушена конфиденциальность охраняемой законодательством Российской Федерации информации.

4.3.6. Не использовать Сайт для распространения информации рекламного характера, иначе как с согласия Администрации сайта.

4.3.7. Не использовать сервисы сайта Интернет-ресурса с целью:

4.3.7. 1. загрузки контента, который является незаконным, нарушает любые права третьих лиц; пропагандирует насилие, жестокость, ненависть и (или) дискриминацию по расовому, национальному, половому, религиозному, социальному признакам; содержит недостоверные сведения и (или) оскорбления в адрес конкретных лиц, организаций, органов власти.

4.3.7. 2. побуждения к совершению противоправных действий, а также содействия лицам, действия которых направлены на нарушение ограничений и запретов, действующих на территории Российской Федерации.

4.3.7. 3. нарушения прав несовершеннолетних лиц и (или) причинение им вреда в любой форме.

4.3.7. 4. ущемления прав меньшинств.

4.3.7. 5. представления себя за другого человека или представителя организации и (или) сообщества без достаточных на то прав, в том числе за сотрудников данного Интернет-ресурса.

4.3.7. 6. введения в заблуждение относительно свойств и характеристик какого-либо Товара из каталога Интернет-ресурса, размещенного на Сайте.

4.3.7. 7. некорректного сравнения Услуги, а также формирования негативного отношения к лицам, (не) пользующимся определенными Услугами, или осуждения таких лиц.

4.4. Пользователю запрещается:

4.4.1. Использовать любые устройства, программы, процедуры, алгоритмы и методы, автоматические устройства или эквивалентные ручные процессы для доступа, приобретения, копирования или отслеживания содержания Сайта данного Интернет-ресурса;

4.4.2. Нарушать надлежащее функционирование Сайта;

4.4.3. Любым способом обходить навигационную структуру Сайта для получения или попытки получения любой информации, документов или материалов любыми средствами, которые специально не представлены сервисами данного Сайта;

4. 4.4. Несанкционированный доступ к функциям Сайта, любым другим системам или сетям, относящимся к данному Сайту, а также к любым услугам, предлагаемым на Сайте;

4.4.4. Нарушать систему безопасности или аутентификации на Сайте или в любой сети, относящейся к Сайту.

4.4.5. Выполнять обратный поиск, отслеживать или пытаться отслеживать любую информацию о любом другом Пользователе Сайта.

4.4.6. Использовать Сайт и его Содержание в любых целях, запрещенных законодательством Российской Федерации, а также подстрекать к любой незаконной деятельности или другой деятельности, нарушающей права интернет-ресурса или других лиц.

5.1. Сайт и Содержание, входящее в состав Сайта, принадлежит и управляется Администрацией сайта.

5.2. Содержание Сайта не может быть скопировано, опубликовано, воспроизведено, передано или распространено любым способом, а также размещено в глобальной сети «Интернет» без предварительного письменного согласия Администрации сайта.

5.3. Содержание Сайта защищено авторским правом, а также другими правами, связанными с интеллектуальной собственностью, и законодательством о недобросовестной конкуренции.

5.4. При использовании некоторых сервисов сайта, может потребоваться создание учётной записи Пользователя.

5.5. Пользователь несет персональную ответственность за сохранение конфиденциальности информации учётной записи, включая пароль, а также за всю без исключения деятельность, которая ведётся от имени Пользователя учётной записи.

5.6. Пользователь должен незамедлительно уведомить Администрацию сайта о несанкционированном использовании его учётной записи или пароля или любом другом нарушении системы безопасности.

5.7. Администрация сайта обладает правом в одностороннем порядке аннулировать учетную запись Пользователя, если она не использовалась более 12 (двенадцати) календарных месяцев подряд без уведомления Пользователя.

5.7. Настоящее Соглашение распространяет свое действия на все дополнительные положения и условия о покупке Товара и оказании услуг, предоставляемых на Сайте.

5.8. Информация, размещаемая на Сайте не должна истолковываться как изменение настоящего Соглашения.

5.9. Администрация сайта имеет право в любое время без уведомления Пользователя вносить изменения в перечень Товаров и услуг, предлагаемых на Сайте, и (или) в цены, применимые к таким Услугам по их реализации и (или) оказываемым услугам Интернет-ресурсом.

5.10. Документы, указанные в пунктах 5.10.1 — 5.10.4 настоящего Соглашения регулируют в соответствующей части и распространяют свое действие на использование Пользователем Сайта. В настоящее Соглашение включены следующие документы:

5.10.1. Политика конфиденциальности;

5.10.2. Договор на подключение услуг дистанционным способом;

5. 10.3. Заявка на регистрацию;

5.10.4. Заявка на техническую поддержку;

5.10.5. Заявка на тестовый доступ;

5.10.6. Заявка на учебно-методический материал;

5.10.7. Заявка на консультацию специалиста;

5.10.8. Заявка на поиск документа;

5.10.9. Заявка на участие в конкурсе.

5.11. Любой из документов, перечисленных в пункте 5.10. настоящего Соглашения может подлежать обновлению. Изменения вступают в силу с момента их опубликования на Сайте.

6.1. Любые убытки, которые Пользователь может понести в случае умышленного или неосторожного нарушения любого положения настоящего Соглашения, а также вследствие несанкционированного доступа к коммуникациям другого Пользователя, Администрацией сайта не возмещаются.

6.2. Администрация сайта не несет ответственности за:

6. 2.1. Задержки или сбои в процессе совершения операции, возникшие вследствие непреодолимой силы, а также любого случая неполадок в телекоммуникационных, компьютерных, электрических и иных смежных системах.

6.2.2. Действия систем переводов, банков, платежных систем и за задержки связанные с их работой.

6.2.3. Надлежащее функционирование Сайта, в случае, если Пользователь не имеет необходимых технических средств для его использования, а также не несет никаких обязательств по обеспечению пользователей такими средствами.

6.2.4. Содержание (контент) информации размещенной на Сайте.

6.3. Пользователь самостоятельно несет ответственность за интерпретацию и использование контента (информации), размещенного на Сайте.

7.1. Администрация сайта вправе раскрыть любую собранную о Пользователе данного Сайта информацию, если раскрытие необходимо в связи с расследованием или жалобой в отношении неправомерного использования Сайта либо для установления (идентификации) Пользователя, который может нарушать или вмешиваться в права Администрации сайта или в права других Пользователей Сайта.

7.2. Администрация сайта имеет право раскрыть любую информацию о Пользователе, которую посчитает необходимой для выполнения положений действующего законодательства или судебных решений, обеспечения выполнения условий настоящего Соглашения, защиты прав или безопасности название организации, Пользователей.

7.3. Администрация сайта имеет право раскрыть информацию о Пользователе, если действующее законодательство Российской Федерации требует или разрешает такое раскрытие.

7.4. Администрация сайта вправе без предварительного уведомления Пользователя прекратить и (или) заблокировать доступ к Сайту, если Пользователь нарушил настоящее Соглашение или содержащиеся в иных документах условия пользования Сайтом, а также в случае прекращения действия Сайта либо по причине технической неполадки или проблемы.

7.5. Администрация сайта не несет ответственности перед Пользователем или третьими лицами за прекращение доступа к Сайту в случае нарушения Пользователем любого положения настоящего Соглашения или иного документа, содержащего условия пользования Сайтом.

8.1. В случае возникновения любых разногласий или споров между Сторонами настоящего Соглашения обязательным условием до обращения в суд является предъявление претензии (письменного предложения о добровольном урегулировании спора).

8.2. Получатель претензии в течение 5 (пяти) календарных дней со дня ее получения, письменно уведомляет заявителя претензии о результатах рассмотрения претензии.

8.3. При невозможности разрешить спор в добровольном порядке любая из Сторон вправе обратиться в суд за защитой своих прав, которые предоставлены им действующим законодательством Российской Федерации.

8.4. Любой иск в отношении условий использования Сайта должен быть предъявлен в течение срока после возникновения оснований для иска, за исключением защиты авторских прав на охраняемые в соответствии с законодательством материалы Сайта. При нарушении условий данного пункта любой иск или основания для иска погашаются исковой давностью.

9.1. Администрация сайта не принимает встречные предложения от Пользователя относительно изменений настоящего Пользовательского соглашения.

9.2. Отзывы Пользователя, размещенные на Сайте, не являются конфиденциальной информацией и могут быть использованы Администрацией сайта без ограничений.

Обновлено «02» ноября 2020г.

5 Наиболее часто задаваемый вопрос о разделе земли в Калифорнии

Раздел земли дает много преимуществ независимо от того, находятся ли эти участки в сельской, жилой или коммерческой собственности. Например, жилое помещение, оставленное нескольким членам семьи по завещанию недавно скончавшегося лица, может быть разделено. Это подразделение позволяет каждому члену семьи владеть участком земли в пределах этой собственности — чтобы строить на нем, как они хотят. Разделение земли в любой зоне может привести к повышению продажной цены каждого отдельного участка. Это также может высвободить деньги для других покупок и проектов — от ремонта и строительства до новых инвестиций. Однако раздел земли в Калифорнии также может быть сложным. Правительства штатов и округов приняли многочисленные законы и постановления для предотвращения мошенничества и других правонарушений, связанных с посылками. Таким образом, владельцы собственности должны выполнить ряд шагов под руководством местных властей, прежде чем разделить свою землю. Следуйте ниже, чтобы узнать больше о том, как разделить землю в Калифорнии, а также о затратах и ​​преимуществах этого.

Что такое раздел недвижимости?

Для тех, кто не знаком с этим юридическим термином в отношении недвижимости, под разделением земли понимается то, как владельцы собственности делят свою землю на отдельные участки. Эта земля может быть застроена или незастроена, сельская или коммерческая. Нитин Пурсвани объясняет в своей статье «Земля в Калифорнии» для Design Everest. Пурсвани пишет, что владельцы недвижимости обычно делят ее «на разные участки с целью продажи, сдачи в аренду или застройки». Например, во время жилищного бума во время жилищного бума подсобник может решить разделить земельный участок на несколько участков. Одиночка или покупатель дома впервые может быть не заинтересован в покупке такого большого участка земли.

Однако он или она может быть заинтересован в покупке меньшего участка земли. Таким образом, «разделение собственности на несколько участков может увеличить использование земли, а разделитель может получить дополнительную прибыль». Разделение может стать сложным, когда на одном застроенном объекте есть общие объекты, которые вскоре будут разделены на несколько участков, или когда есть совладельцы. Это также может стать более сложным, когда имущество разбито на более чем четыре участка или лота. Ниже мы объясняем, чем этапы подачи и обработки отличаются для карт участков и участков.

Карты участков и участков в Калифорнии

В Калифорнии существует два основных типа подразделения в зависимости от количества участков, на которые может быть разбит каждый участок. К ним относятся карты участков и карты участков. Оба должны быть представлены округу на утверждение до начала разработки. Проще говоря, карта участков применяется к подразделению, содержащему четыре или менее четырех участков. Карта участка применяется к подразделению с пятью или более. На странице «Часто задаваемые вопросы о земельном отделе» Департамента регионального планирования округа Лос-Анджелес более подробно объясняются различия. В кратком изложении объясняется, что карты участков чаще используются в жилых домах с одним владельцем, а карты участков чаще используются в коммерческих застройках и запланированных сообществах. Карты участков иногда называют окончательными картами.

Карты участков применяются к участкам площадью менее двадцати акров каждый или к одному неделимому имуществу площадью менее сорока акров. Более крупные объекты, разделенные на такое же количество участков, могут быть зарегистрированы на Карте земельного участка. Чтобы претендовать на такое подразделение, каждый участок должен иметь «утвержденный доступ к обслуживаемой общественной улице или шоссе». Некоторые коммерческие проекты могут быть классифицированы по карте участков, даже если они создают более четырех участков. Тем не менее, этот тип подразделения будет считаться «крупным земельным подразделением для целей подачи регистрационных сборов».

Подготовка, подача и обработка карт участков и участков

В сводке, опубликованной инспектором округа Санта-Барбара, отмечается, что «технические требования для подготовки карты участков или участков почти идентичны, за исключением нескольких различий. ” Карты участков и участков имеют одинаковый размер, и «информация, которая должна отображаться, одинакова». Карты участков и карты участков «требуют подготовки лицензированным землемером или зарегистрированным инженером-строителем, имеющим право заниматься землеустройством».

На самом деле между созданием карт участков и участков в Калифорнии есть только два реальных различия. Одно из различий между картами участков и участков заключается в том, что «Карта участков требует одобрения Наблюдательного совета перед записью, а карта участков обычно этого не требует». Во-вторых, карты участков обычно имеют более плавный и оптимизированный процесс, чем карты участков. «Строительство в Калифорнии: ваше государственное руководство по строительным нормам и правилам Калифорнии» объясняет, как легче обрабатывать PM. Во-первых, карты участков должны быть подписаны только городским инспектором, а не городским инженером и геодезистом одновременно. Во-вторых, «PM не проводят публичных слушаний на заседании городского совета после утверждения городским инспектором / городским инженером».

Типы собственности в жилом подразделении

Альберто Эскивель и Хайме Р. Алваяй объясняют в своем «Руководстве для покупателя жилого подразделения» для CSU Sacramento и Департамента недвижимости Калифорнии. Эскивель и Алваяй пишут, что в стандартном подразделении «домовладелец имеет исключительное право собственности на конкретный участок или участок без дополнительного владения какой-либо собственностью или правами в пределах подразделения». Это исключает сопутствующие права сервитута, которыми обладал бы владелец. При развитии общего интереса домовладелец владеет и контролирует свой участок, но также имеет право использовать «определенные участки или помещения», на которые имеют право и другие лица.

CID включают плановые застройки, многоквартирные дома, общественные квартиры и складские кооперативы. Последний способ, с помощью которого владельцы жилой недвижимости могут контролировать подразделение в Калифорнии, — это подразделение с неделимой долей участия. Согласно Esquivel и Alvayay, в этом типе подразделения домовладелец владеет жилой недвижимостью в качестве совладельца и «исключительным правом на использование части собственности (например, квартиры)».

Почему инвесторы в недвижимость делят свою землю?

Владельцы собственности решают разделить свою землю по ряду причин. Эти причины включают в себя инвестиции, высвобождение денежных потоков или активов, разрешение членам семьи строить на принадлежащей им земле, уменьшение суммы ипотечного кредита, сокращение или обеспечение будущего. Ниже мы более подробно объясняем, какую выгоду получают собственники от раздела своей земли.

#1 Каждый земельный участок – более выгодное вложение

В своей статье «Что нужно знать инвесторам в сфере недвижимости о разделе земли» за Fool.com , Тара Мастроени объясняет, что небольшие участки обычно лучше реализуются и имеют больший потенциал для получения прибыли. Она пишет, что если владелец планирует продать, «небольшие участки земли часто более востребованы, чем большие, громоздкие участки». Они не только имеют более низкую цену, «что сделает их доступными для большего процента покупателей», но и требуют меньше маркетинга. Попытка продать участок большего размера часто требует «маркетинга для специализированного покупателя, который хочет иметь в своем распоряжении большую площадь в акрах». Это может означать наем дорогостоящего специализированного маркетолога или агента, который поможет вам заключить сделку.

Большой лот не всегда означает более высокую цену продажи или больший интерес со стороны покупателей. Иногда это может показаться бременем для потенциальных владельцев недвижимости, особенно если недвижимость пустует или не застроена. В целом, — пишет Масторени, — «раздел земли может быть эффективным способом увеличения стоимости собственности». В процессе уменьшения размера лота, чтобы сделать его более востребованным, вы в конечном итоге получаете несколько небольших лотов. Вполне вероятно, что эти «два или более небольших лота могут продаваться дороже, чем один большой пакет». Однако всякий раз, когда происходит разделение с целью получения прибыли, владельцы собственности должны проконсультироваться с оценщиком и юристом по недвижимости, прежде чем начинать процесс разделения для определения стоимости земли.

#2 Владельцы собственности могут построить второй дом

На большинстве зонированных жилых участков в Калифорнии можно по закону разместить как дом на одну семью обычного размера, так и небольшую квартиру для бабушки или ADU. Однако строительство второго дома на одну семью на одном участке может быть незаконным. Разделение вашего дома может значительно упростить строительство второго дома. В своей статье «На своих 10 сотках я хотел бы построить второй дом для семьи. Как мне это сделать?» для DailyRepublic.com , — объясняет Тим ​​Джонс. Джонс пишет, что в некоторых случаях «вы можете построить второй дом на существующем участке, не разделяя его на два участка». Это намного проще, если рассмотреть вопрос о строительстве небольшого жилища, такого как ADU.

Однако «нормативные акты в вашем районе могут не разрешать» строительство второго дома на одну семью, размер которого «превышает определенный». Местные законы о планировании и зонировании могут повлиять на то, сможете ли вы построить второй дом на одном земельном участке. Таким образом, владельцы должны проявить должную осмотрительность — сначала проконсультироваться с местным советом по планированию и сослаться на местные законы о зонировании. Владельцы должны проверить наличие ограничений и проконсультироваться с ресурсами по недвижимости, местными законами и ограничениями, прежде чем вкладывать десятки тысяч долларов в строительство. Чаще всего владельцы недвижимости и инвесторы в недвижимость «делят участок на два участка, один из которых содержит существующий дом, а другой — новый дом». По соображениям государственной политики «город или округ, скорее всего, сочтут такой подход привлекательным». Узнайте больше о многоквартирном доме и строительстве ADU в недавнем сообщении в блоге Element Homes «МОГУ Я ПОСТРОИТЬ ВТОРОЙ ДОМ НА СВОЕЙ СОБСТВЕННОСТИ?»

#3 Они могут высвободить активы, если разделят землю

В сообщении Poly Surveying «Причины для раздела вашей собственности» отмечается, что владельцы недвижимости также могут высвободить активы, разделив свою землю. В публикации Poly Survey поясняется, что «разделяя свою собственность, вы можете сделать свои существующие активы более доступными». Разделение вашей земли приведет к «продаже, сдаче в аренду или аренде части вашей собственности, которую вы не используете в качестве места жительства или в своих коммерческих интересах». Это полезно как в краткосрочной перспективе, так и в будущем, когда вам может понадобиться увеличение денежного потока для ремонта или по другим причинам. В любом случае, получение подразделения позволяет вам «более легко ликвидировать капитал, которым вы уже владеете». Освобождение этих денег может позволить вам построить второй дом — как указано во второй причине в этом списке.

#4 Они могут сократить ежемесячные платежи по существующей ипотеке

Раздел вашей земли также может привести к сокращению ежемесячных платежей по существующей ипотеке. Джо Чиверс объясняет в своей статье «Подразделение как стратегия развития» для YourMortgage.com . Чиверс пишет, что «подразделение дает вам возможность продать только что созданный участок земли, чтобы уменьшить размер кредита, или сохранить и повысить стоимость собственности, зарегистрировав новые участки и удерживая их или развивая их». При разделе земли вы также можете использовать аренду в качестве второго источника дохода. Аренда самой земли — для трейлера, крошечного дома или новостройки — или аренда существующей постройки «может помочь компенсировать» ежемесячную стоимость вашей ипотеки.

Тем не менее, домовладельцы должны изучить стоимость владения, если они планируют разделить и получить прибыль от этой разделенной земли. Чиверс пишет, что «подразделение может занять много времени, и вы должны иметь возможность оплачивать расходы на содержание, процентные платежи и муниципальные ставки, ожидая завершения подразделения». Позже в этом посте мы углубимся в затраты на разделение земли в Калифорнии.

‍

У вас есть проект?

Расскажите нам о своих проблемах со строительством дома, и наш местный эксперт поможет вам

Заполните форму выше, и один из наших специалистов позвонит вам в течение 2 часов

Спасибо! Ваша заявка принята!

Ой! Что-то пошло не так при отправке формы.

‍

#5 Они могут разделить свои активы для будущего использования

Одной из причин, по которой владельцы собственности часто проводят раздел своей земли, является выделение участков для разных членов семьи. Будь то в рамках наследства или для текущего использования, разделение земли и предложение каждого участка другому члену семьи обеспечивает автономию и ограничивает осложнения, которые могут возникнуть при разделе земли. В сообщении «4 причины разделить вашу собственность» от группы юристов по недвижимости Snymans Incorporated отмечается, что владельцы собственности часто разделяют свои активы.

Snymans Inc. объясняет, что «существенное имущество будет разделено, чтобы актив был разделен поровну между детьми или иждивенцами в рамках наследования». Конкретные условия завещания, а также юридические ограничения в округе будут определять «размер каждой части и то, какие существующие или новые здания включены в каждую».

Каковы юридические ограничения на раздел земли в Калифорнии?

По данным Департамента регионального планирования округа Лос-Анджелес, все подразделения в штате Калифорния «регулируются законами штата и округа». В Лос-Анджелесе, штат Калифорния, эти законодательные акты включают «Закон о карте подразделений (раздел 66410 Кодекса правительства Калифорнии), правила Генерального плана округа Лос-Анджелес, а также любые применимые планы районов или сообществ, а также Кодекс округа Лос-Анджелес (в том числе и Постановления о зонировании)». Нитин Пурсвани объясняет в своей статье «Земледеление в Калифорнии» для Design Everest , что эти законы существуют для защиты будущего «развития сообщества», обеспечения «улучшения областей», которые могут быть разделены, и «предотвращения мошенничества и эксплуатации».

Все правила, изложенные штатом Калифорния, а также округом и городом, к которому относится земля, «должны соблюдаться, прежде чем любая земля может быть разделена и продана». В большинстве случаев, прежде чем претендовать на подразделение, владелец должен разработать платформу. Плановая карта — это предварительная карта, предшествующая карте тракта или участка, «нарисованная в масштабе геодезистом, или исходная карта может быть составлена ​​инженером». Это требование подпадает под действие Закона о карте подразделений Калифорнии.

Закон о разделенных землях и Закон о карте участков

Краткая информация Департамента недвижимости Калифорнии (DRE) «Подразделения и другие меры государственного контроля» описывает два основных закона штата о подразделениях. Это Закон о разделенных землях и Закон о картах подразделений. В кратком изложении DRE поясняется, что Закон о карте подразделений «преследует две основные цели». Эти цели включают координацию проектирования подразделения, чтобы оно функционировало должным образом и безопасно. Это также включает в себя обеспечение того, чтобы «подразделение надлежащим образом завершило участки, предназначенные для общественных целей». Это предотвращает превращение таких областей в то, что государство описывает как «неоправданное бремя для налогоплательщиков сообщества».

В своем отчете «Советы по использованию Закона о карте подразделений для борьбы с плохим развитием» для Sierra Club, Winter King, et. др. объяснить основную цель Закона. Они пишут, что «цель этого законодательного требования состоит в том, чтобы позволить местным органам власти регулировать рост своих сообществ и гарантировать, что необходимые улучшения будут сделаны до того, как будут построены новые застройки». Вторым из двух основных законов штата Калифорния является Закон о разделенных землях. Этот закон предназначен для защиты «покупателей от мошенничества, введения в заблуждение или обмана при первоначальной продаже разделенного имущества», требуя от Уполномоченного подписать публичный отчет подразделения по каждому имуществу.

Как я узнаю, могу ли я разделить свою землю?

Сообщение NOLO.com «Хотите разделить свою собственность в Калифорнии? Что возможно с точки зрения закона» объясняет, как проверить, подходит ли ваша земля для раздела. В этом посте отмечается, что все планы по разделу земли должны учитывать «независимо от того, купили ли вы недвижимость с учетом каких-либо существующих ограничений». Ваши планы также должны учитывать все «правила и положения округа и/или города, касающиеся подразделений, а также все требования законодательства штата Калифорния». Чтобы определить, может ли ваша земля быть разделена, NOLO.com рекомендует сначала просмотреть отчет о праве собственности. В отчете о праве собственности на вашу землю должны быть указаны любые применимые ограничения. В сообщении отмечается, что «если на вашу собственность распространяются такие ограничения, вы, вероятно, захотите нанять специалиста по недвижимости, чтобы изучить варианты их снятия».

Если вы не найдете каких-либо ограничений в отчете о праве собственности на вашу землю, вам следует изучить следующие требования округа или штата по благоустройству. Вполне возможно, что ваша собственность, возможно, потребуется несколько изменить, чтобы претендовать на подразделение. Например, вам может понадобиться добавить элементы инженерных сетей или дороги, чтобы каждый участок был доступен, безопасен и пригоден для использования. Однако ваша собственность может быть недостаточно большой или иным образом не соответствовать требованиям округа в отношении юридического подразделения. Разделение большего земельного участка требует дополнительных шагов, связанных с требованиями, поэтому владельцы недвижимости должны проявлять должную осмотрительность при осмотре своей собственности и подаче разрешений.

Какие расходы связаны с разделом земли?

При разделе земли возникает ряд расходов и сборов. Затраты начинаются до процесса выдачи разрешений с экологических испытаний, топографической съемки, обследования границ собственности, испытаний почвы и испытаний перхлорэтилена. В некоторых районах от землевладельцев может потребоваться предоставление отчетов о воздействии на окружающую среду и отчетов о границах водно-болотных угодий. Плата за разрешение, плата за подачу заявки, плата за зонирование, плата за охрану окружающей среды и плата за юридические услуги также могут вступить в игру. Согласно сообщению ParkEnterpriseConstruction.com «Стоимость строительства 6 подразделений: что нужно знать перед покупкой и застройкой», затраты на топографическую съемку обычно составляют от «300 до 1200 долларов». Опрос линии собственности «затраты колеблются от 200 до 500 долларов» и перк-тест «затраты колеблются от 200 до 500 долларов за лот». Владельцы недвижимости, которые хотят разделить, также могут понести дополнительные расходы, связанные с планированием, проектированием и установкой или ремонтом канализационной системы. Наиболее значительные затраты, связанные с проектом подразделения, возникают при общении с районными и местными властями. Сообщение SpendOnHome.com «Сколько стоит разделить землю?» отмечает, что в среднем землевладельцы должны «быть готовыми потратить от 2000 до 23 000 долларов, чтобы покрыть только сборы за разделение, которые должны быть выплачены местным властям».

Разделите землю на своем участке с помощью Element Homes

Дизайнерско-строительная фирма Element Homes имеет многолетний опыт выдачи разрешений на все, от ADU до проектов разделения. Если вы планируете разделить землю для продажи участков, построить второй дом или сдать землю в аренду кому-то еще, Element Homes поможет вам в этом процессе. Как ведущая проектно-строительная фирма Калифорнии, сотрудники Element Home полностью понимают требования к зонированию и выдаче разрешений по всему штату. Чтобы узнать больше о том, как разделить землю, следите за обновлениями в нашем следующем посте. Мы изложим все шаги, связанные с разделением участка в Калифорнии.

Хотите разделить свою собственность в Калифорнии? Что возможно по закону

Узнайте, что требует от вас закон штата Калифорния, прежде чем предпринимать шаги по разделу и продаже отдельных частей вашего земельного участка.

Тот большой пустой участок, который вы купили в Калифорнии 20 лет назад, сейчас переживает бум на рынке недвижимости. Но никто не хочет покупать один огромный лот. Однако, разделив вашу собственность, вы сможете воспользоваться преимуществами ее удобного расположения.

Однако вы не можете просто начать рисовать линии и продавать участки по своему усмотрению. Узнайте, что требует от вас закон Калифорнии, прежде чем предпринимать шаги по разделу вашего земельного участка.

Преимущества раздела собственности штата Калифорния

Разделив вашу собственность на несколько участков, вы потенциально расширите возможности ее использования и получите дополнительную прибыль. Рентабельность недвижимости может увеличиться по мере того, как вы привлекаете дополнительных потенциальных покупателей, которые, возможно, не были бы заинтересованы в большом участке земли или (если вы планируете построить перед продажей) неулучшенной земле.

Проще говоря, путем разделения вы создаете больше собственности, которую можно продать разным людям. Конечно, если бы это было так просто, то все бы разделились.

Подпадете ли вы под действие калифорнийского закона о подразделении?

Почти каждый раз, когда кто-либо разделяет собственность в Калифорнии — независимо от того, улучшена ли земля (на ней есть здания или сооружения) или нет, и является ли целью владельца продажа или сдача в аренду полученных частей, это считается подразделением, которое должно соответствовать применимым законы. (См. Кодекс правительства Калифорнии, §§ 66410 и последующие, и Кодекс бизнеса и профессий Калифорнии, §§ 11000–11200.)

Однако многое из того, что изложено в этих законах, представляет собой делегирование полномочий местным органам власти, которые, таким образом, будут играть важную роль в оценке вашего проекта и выдаче необходимых разрешений.

Наиболее распространенной формой подразделения является проект кондоминиума. Однако даже обычный человек, продающий части собственности, подпадает под действие калифорнийских законов о подразделениях.

Будет ли существовать рынок для вашей разделенной собственности?

Прежде чем зайти слишком далеко со своими планами, убедитесь, что в вашем районе действительно есть заинтересованные люди, желающие купить участки в предлагаемом районе. Чтобы выяснить это, попробуйте обратиться к квалифицированным агентам по недвижимости и застройщикам для получения информации о том, нужны ли рынку предлагаемые вами участки.

Если вы не занимаетесь строительным бизнесом, вы также можете рассмотреть возможность продажи своей незанятой частной собственности застройщику, который затем сможет заняться строительством.

Общие юридические ограничения на раздел имущества штата Калифорния

В ваших планах раздела необходимо учитывать:

• купили ли вы недвижимость с учетом каких-либо существующих ограничений
• окружные и/или городские правила и положения, касающиеся подразделений, и
• Требования законодательства штата Калифорния.

Начните с просмотра вашего отчета о праве собственности, поиска каких-либо ограничений, условий, соглашений и ограничений или даже пунктов в вашем договоре о доверительном управлении (если у вас есть кредит, обеспеченный вашей собственностью), которые либо запрещают, либо ограничивают ваши планы по разделу. . Если на вашу собственность распространяются такие ограничения, вы, вероятно, захотите нанять специалиста по недвижимости, чтобы изучить варианты их снятия.

Если никакие ограничения не препятствуют разделу вашей собственности, то следующим вашим шагом будет выяснить, есть ли в вашем округе особые требования, которым ваша собственность должна соответствовать, чтобы претендовать на участие в проекте раздела. Такие требования могут включать, например, то, что проект будет соответствовать генеральному плану округа (его целям, политике и программам управления будущим ростом и землей), что местные правила зонирования разрешают подразделение, и что собственность достаточно велика, чтобы соответствовать минимальной площади для разделения.

Кроме того, в соответствии с законодательством штата Калифорния вам необходимо будет показать, что каждый разделенный участок будет иметь определенные основные физические элементы, такие как доступ для транспортных средств к общественной полосе отчуждения и коммунальные услуги (вода, канализация, электричество), и что вы принял финансовые меры для таких вещей, как обещанные общественные, развлекательные или другие объекты.

(См. Кодекс бизнеса и профессий штата Калифорния, §§ 11018.)

Если вы планируете разделить свою собственность на пять или более участков, вам необходимо соблюдать дополнительные правила, установленные Департаментом недвижимости штата Калифорния (DRE). ). CBRE — это полезный ресурс для получения информации о Законе о картах участков и Законе о разделенных землях, которые устанавливают основные правила разделения.

Наряду с подготовкой карт вам нужно будет нанять инженеров, чтобы убедиться, что все предлагаемые участки соответствуют этим требованиям.

Соблюдение требований округа к разделу имущества

Как упоминалось выше, ваше подразделение должно соответствовать общему плану округа, при условии, что он у него есть (как и многие в Калифорнии). В то же время каждый предлагаемый участок в подразделении должен соответствовать специфическим требованиям вашего округа, которые, вероятно, включают:

• Требования к минимальному размеру партии, включая минимальную ширину и глубину партии
• доказательство пригодности для строительства на каждом предложенном участке (например, это, вероятно, не сработает, если один участок представляет собой непригодное для использования заболоченное место или скалу) и
• доказательство того, что каждый участок соответствует минимальным требованиям к отступам здания.

Если ваш план подразделения не соответствует ни одному из вышеперечисленных соображений, вам может потребоваться рассмотреть возможность внесения в него поправок, которые обычно включают сокращение количества участков для увеличения размера каждого участка.

Будьте готовы к интенсивной проверке со стороны округа и его различных отделов. В этой статье не обсуждается процесс подачи заявки на подразделение, такой как запись карты, составление CC&R и создание ТСЖ.

Расходы, связанные с разделом собственности в Калифорнии

Хотя раздел может быть выгодным с финансовой точки зрения, он может повлечь за собой различные расходы. Например, возможно, что использование вами вашей собственности или построек на ней может, технически говоря, не соответствовать текущим требованиям зонирования. Но эти виды использования или структуры могут быть в настоящее время разрешены, скорее всего, потому, что они были «унаследованы» (были там до изменения правил зонирования).

Однако, как только вы разделитесь, это будет совершенно новая игра. Вы будете вынуждены привести свою недвижимость в соответствие с последними правилами. Это может означать обновление существующих сооружений, расширение подъездных путей, добавление новых септических и/или водопроводных систем или уплату дополнительных налогов.

Если вы взяли какие-либо ипотечные кредиты или договоры доверительного управления, обеспеченные недвижимостью, ваш кредитор может потребовать, чтобы вы погасили их частично или полностью до формирования подразделения. С практической точки зрения было бы рискованно в любом случае сохранять какие-либо залоговые права (закладные или договоры доверительного управления) в отношении имущества. Если ипотека или договор о доверительном управлении не были погашены или не передали свои проценты подразделению, вы сталкиваетесь с возможностью того, что кредитор лишит права выкупа и уничтожит ваше подразделение.

Дополнительные сведения о соглашениях о субординации см. в разделе Что такое соглашение о субординации?. Если вы не можете погасить ипотечный кредит, поработайте со своим кредитором, чтобы приоритет ваших залогов был подчинен вашему подразделению.

Кто может помочь вам спланировать раздел вашей собственности в Калифорнии

Раздел требует подготовки технических чертежей, планов и документов, стоимость которых может составлять от сотен до тысяч долларов.