Оптовая торговля налог на прибыль: Особенности налогообложения организаций оптовой торговли книжной продукцией Налог на прибыль

Содержание

Налоговый учет в оптовой торговле \ Акты, образцы, формы, договоры \ КонсультантПлюс

  • Главная
  • Правовые ресурсы
  • Подборки материалов
  • Налоговый учет в оптовой торговле

Подборка наиболее важных документов по запросу Налоговый учет в оптовой торговле (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

  • Налог на прибыль:
  • 18210101011011000110
  • 18210101011012100110
  • 18210101012020000110
  • 18210101012021000110
  • 18210101012022100110
  • Ещё…
  • Купля-продажа:
  • 3-НДФЛ при продаже имущества
  • 3-НДФЛ при продаже недвижимости
  • 62.02 счет
  • 62.1
  • Акт о браке товара
  • Ещё…

Формы документов: Налоговый учет в оптовой торговле

Судебная практика: Налоговый учет в оптовой торговле

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 346. 13 «Порядок и условия начала и прекращения применения упрощенной системы налогообложения» главы 26.2 «Упрощенная система налогообложения» НК РФ
(Юридическая компания «TAXOLOGY»)В ноябре 2016 индивидуальный предприниматель, являющийся плательщиком ЕНВД, представил в инспекцию заявление о переходе на УСН с 01.01.2017 с объектом налогообложения «доходы, уменьшенные на величину расходов». Наряду с деятельностью по оказанию услуг по ремонту, техническому обслуживанию и мойке автотранспортных средств начиная с III квартала 2017 года предприниматель расширил свою деятельность за счет оптовой торговли автомобильными деталями и принадлежностями, в связи с чем начал вести раздельный учет хозяйственных операций, исчислять, уплачивать налоги и представлять отчеты по общему режиму налогообложения в части оптовой торговли. Налоговый орган пришел к выводу, что предпринимателем неправомерно заявлены налоговые вычеты в налоговых декларациях по НДС за IV квартал 2017 года, поскольку он является плательщиком налога по УСН. Суд признал правомерным принятие НДС к вычету, сославшись на то, что предприниматель, уведомив инспекцию о переходе на УСН, не начал ее применять, фактически применяя общий режим налогообложения, то есть отказался от упрощенной системы налогообложения еще до начала ее применения. Оснований считать предпринимателя перешедшим на УСН, несмотря на то что он формально подавал заявление о выборе данной системы налогообложения, не имеется.

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 346.26 «Общие положения» главы 26.3 «Система налогообложения в виде единого налога на вмененный доход для отдельных видов деятельности» НК РФ
(Юридическая компания «TAXOLOGY»)Налоговый орган доначислил предпринимателю единый налог по УСН, поскольку установил, что предприниматель применял ЕНВД в отношении хозяйственных операций, которые не могут быть квалифицированы как розничная купля-продажа. Суд признал правомерным доначисление единого налога, учитывая, что закупка расходных материалов для компьютерной техники производилась рядом контрагентов на протяжении длительного периода, в больших объемах, на основании заявок, ассортимент, количество и цена товара согласовывались сторонами непосредственно в накладной, а не выдачей кассового или товарного чека в порядке ст. 493 ГК РФ, оплата за товар производилась через расчетный счет предпринимателя, что в совокупности подтверждает осуществление им оптовой, а не розничной торговли по сделкам с данными контрагентами. Суд отклонил доводы предпринимателя об отсутствии у него обязанности проверять цель приобретения товаров покупателем, так как цель использования товаров представляется очевидной в виду их специфического характера (тонеры, картриджи и бумага определенного формата и типа).

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Налоговый учет в оптовой торговле

Организации оптовой торговли. Налогообложение скидок и бонусов

Поводом для написания данной статьи послужило постановление Президиума ВАС РФ от 7. 02.12 г. № 11637/11 (далее – Постановление), посвященное налогообложению операций по предоставлению скидок и выплате премий в рамках исполнения обязательств по договорам поставки товаров. По нашему мнению, позиция арбитров является определенной отправной точкой для исчисления НДС плательщиками данного налога – поставщиками и покупателями товаров.

В Постановлении Президиум ВАС РФ сделал два взаимосвязанных вывода:

  • стимулирующие премии, выплачиваемые поставщиками покупателям товаров за достижение определенного объема закупок, изменяют стоимость уже реализованных товаров;
  • налоговые обязательства поставщика и покупателя в результате выплаты стимулирующей премии должны быть пересмотрены.

Для налогоплательщиков такая квалификация премии чревата следующими последствиями: составлением корректировочных счетов-фактур и заявлением дополнительных вычетов по НДС поставщиком и восстановлением налога, ранее принятого к вычету, покупателем, а также внесением изменений в расчет налоговой базы по налогу на прибыль прошлых отчетных налоговых периодов.

Минфин России также сформулировал позицию по данному вопросу в письме от 31.05.12 г. № 03-07-11/163. Безусловно, Минфин России и ФНС России так или иначе учитывают позицию Президиума ВАС РФ при разрешении знаковых налоговых споров.

По нашему мнению, подачи уточненных налоговых деклараций вполне можно избежать, причем на вполне законных основаниях.

Налог на добавленную стоимость

Согласно позиции Президиума ВАС РФ, если стороны договора поставки помимо типовых условий согласовали выплату премий, в том числе по итогам отгрузок за год или квартал, то ее следует квалифицировать как одну из форм торговых скидок, применяемых к стоимости товаров и оказывающих влияние на налоговую базу по НДС. Это можно аргументировать следующим. В результате выплаты поставщиками премий по итогам отгрузок товаров за период, определяемый в договорах поставки (приложениях к ним), происходит уменьшение стоимости товаров, что влечет за собой корректировку поставщиками налоговой базы по НДС по операциям реализации товаров. Указанное означает, что размер налоговых вычетов по НДС, ранее заявленных покупателем, также подлежит пропорциональному уменьшению в соответствующих налоговых периодах.

В Постановлении отмечено, что арбитры сформировали определенную правовую позицию, а арбитражные суды при рассмотрении дел со схожими обстоятельствами должны ею руководствоваться.

Представляется, что изложенная судебная позиция создает значительные налоговые риски для покупателей, так как налоговые органы на основании этой позиции с большой долей вероятности начнут предъявлять претензии к корректировке (уменьшению) сумм налоговых вычетов НДС из-за выплаты премий.

В связи с этим очевидным шагом со стороны покупателей может стать предъявление гражданско-правовых претензий к поставщику о взыскании с него в качестве неосновательного обогащения НДС, относящегося к разнице между первоначальной ценой товаров и ценой, скорректированной на сумму премии. При этом поставщик, вернувший покупателю сумму излишне предъявленного НДС, получит право на возврат (зачет) данной суммы НДС из бюджета (в пределах трехлетнего срока).

Практика применения

Согласно положениям п. 13 ст. 171 и п. 10 ст. 172 НК РФ при изменении стоимости товаров в сторону уменьшения разница между суммами налога, исчисленными исходя из стоимости отгруженных товаров до и после такого уменьшения, подлежит вычету у продавца этих товаров. Вычет производится на основании корректировочного счета-фактуры (не позднее трех лет с момента составления).

Таким образом, чтобы уменьшить свои налоговые обязательства по НДС, поставщику необходимо выполнить ряд формальных требований, предусмотренных в том числе постановлением Правительства РФ от 26.12.11 г. № 1137 «О формах и правилах заполнения (ведения) документов, применяемых при расчетах по налогу на добавленную стоимость» (далее – Правила ведения документов по НДС).

Во-первых, очевидно, что составления корректировочных счетов-фактур по всем отгрузкам, в результате которых и выполнен объем продаж, обусловливающий премирование, поставщику не избежать. Если по условиям договора премия рассчитывается в процентах от общей стоимости товаров, поставленных за квартал (год), то корректировочный счет-фактуру придется выписать на каждую поставку, по которой предусмотрено премирование. Форма корректировочного счета-фактуры и порядок ее заполнения утверждены по Правилами ведения документов по НДС. Отметим, что нумеруются корректировочные счета-фактуры в общем хронологическом порядке (п. 1 раздела II приложения 1 к Правилам ведения документов по НДС).

Особенность данного документа состоит в том, что в нем возможна корректировка стоимости каждой позиции отгруженного товара. Для одного наименования товара (стоимость которого корректируется) предусмотрены четыре строки. Указываются все показатели до изменения стоимости и после (разница в сторону увеличения и уменьшения). Соответственно по каждому наименованию товара из перечисленных четырех три строки заполняются всегда. Таким образом, при выполнении поставщиком договорных обязательств в части премирования объем его «бумажной» работы значительно возрастает.

Во-вторых, составленные в надлежащем порядке корректировочные счета-фактуры следует зарегистрировать в журнале учета полученных и выставленных счетов-фактур и в книге покупок.

Корректировочные счета-фактуры подлежат единой регистрации в хронологическом порядке в части 1 «Выставленные счета-фактуры» журнала учета полученных и выставленных счетов-фактур (по дате их выставления) (п. 3 раздела II приложения 3 к Правилам ведения документов по НДС).

Что касается корректировочных счетов-фактур, составленных и выставленных продавцами при изменении стоимости отгруженных товаров в сторону уменьшения, они регистрируются продавцами в книге покупок. Об этом прямо указано в п. 12 раздела II приложения 4 к Правилам ведения документов по НДС. Стоимостные показатели (с положительным значением) книги покупок переносятся в соответствующие графы (7–12) из корректировочных счетов-фактур (из строки «Всего уменьшение (сумма строк Г)» графы 9).

Итоги, подведенные по графам 7–12 книги покупок, используются при составлении декларации по НДС за налоговый период (квартал). Напомним, что книгу покупок следует хранить не менее четырех лет с даты последней записи (п. 24 раздела II приложения 4 к Правилам ведения документов по НДС).

В-третьих, необходимо отразить результат произведенных корректировок в налоговой декларации за тот налоговый период, в котором у поставщика возникло право на применение вычетов в виде разницы НДС, исчисленного до и после изменения стоимости отгруженных товаров. Форма декларации по НДС не обновлялась достаточно давно, поэтому специальной строки для подобной категории вычетов в ее разделе III нет. Полагаем, что поставщик, предоставивший скидку своему контрагенту и оформивший данный факт, как описано ранее, вправе включить полученную разницу по налогу в состав налоговых вычетов по строке 130.

Налог на прибыль

Для поставщиков наиболее актуален вопрос о том, как в контексте Постановления относится к применению отдельных норм главы 25 НК РФ в первую очередь п.п. 19.1 п. 1 ст. 265. Этим подпунктом к внереализационным расходам отнесены расходы в виде премии (скидки), выплаченной (предоставленной) продавцом покупателю вследствие выполнения определенных условий договора, в частности объема покупок.

Президиум ВАС РФ четко сформулировал, что стимулирующие выплаты, связанные с выполнением определенных условий договора поставки, изменяют цену отгруженных товаров. Следовательно, стороны договора поставки, согласовавшие выплату премии на условиях неизменности цены отгруженных товаров, действуют вразрез с позицией арбитров в части применения норм гражданского законодательства о цене, что означает невозможность применения п.п. 19.1 п. 1 ст. 265 НК РФ.

Если к моменту выплаты премии (предоставления скидки) для целей налогообложения поставка «премиального» товара уже была отражена в качестве операции по реализации товара, а доходы были признаны в налоговом учете, констатируется, что изменение произошло. Осталось ответить на вопрос, в каком отчетном (налоговом) периоде.

Минфин России в подобной ситуации предлагает руководствоваться положениями п. 1 ст. 54 НК РФ (письмо от 20.03.12 г. № 03-03-06/1/137), в том числе в части перерасчета налоговой базы прошлых налоговых периодов (периодов, в которых имели место факты реализации товаров) и подачи уточненных налоговых деклараций.

По нашему мнению, при обнаружении изменений в исчислении налоговой базы, относящихся к прошлым налоговым (отчетным) периодам, в текущем налоговом (отчетном) периоде перерасчет налоговой базы и суммы налога производится за период, в котором были совершены указанные изменения, так как последние имеют место в том периоде, в котором выполняются все условия договора о выплате стимулирующей премии (предоставлении скидки). Следовательно, оснований для пересчета налоговой базы прошлых периодов у поставщика нет, и необходимо только отразить влияние разницы в стоимости реализованных товаров до и после выплаты премии (эквивалентна сумме этой премии без НДС) в текущем отчетном (налоговом) периоде. Это можно сделать на основании п.п. 1 п. 2 ст. 265 НК РФ, приравнивающего убытки прошлых налоговых периодов, выявленные в текущем отчетном (налоговом) периоде, к внереализационным расходам.

В декларации по налогу на прибыль внереализационные расходы в виде убытков прошлых лет показываются в строке 301 приложения 2 к Листу 02.

Стимулирующие премии в контексте Закона о торговле

Пунктом 4 ст. 9 Закона о торговле регламентируются некоторые аспекты, касающиеся выплаты поставщиком продовольственных товаров вознаграждений за достижение покупателем определенного объема закупок. Размер такого вознаграждения, с одной стороны, включается в цену договора поставки, с другой – не учитывается при определении цены продовольственных товаров. Таким образом, на уровне федерального закона предусмотрена выплата вознаграждения за достижение объема закупок (в сущности, это то же самое, что и выплата рассматриваемой стимулирующей премии) без изменения цены товара.

Для поставщиков продовольственных товаров положения Закона о торговле первичны по отношению к позиции Президиума ВАС РФ. Следовательно, для продавцов продовольственных товаров принципы определения налоговых обязательств по НДС и налогу на прибыль после опубликования Постановления остаются неизменными. Иными словами, корректировать начисление НДС по поставкам, обусловившим выплату покупателю вознаграждения, предусмотренного договором, по-прежнему нет оснований. При этом всю сумму выплаченного вознаграждения следует учитывать в составе внереализационных расходов, так как она тождественна сумме премии (скидке), выплаченной (предоставленной) продавцом покупателю вследствие выполнения определенных условий договора, в частности объема покупок.

Определение оптового налога | Law Insider

  • означает любой налог, применимый в юрисдикции Работы;

  • означает налог на товары и услуги (GST), гармонизированный налог с продаж (HST) и любой провинциальный налог, уплачиваемый по закону Канадой, например, налог с продаж Квебека (QST) с 1 апреля 2013 года.

  • означает любой закон любой страны, штата, региона, провинции, местности, муниципалитета или другой юрисдикции, относящийся к налогам, включая постановления и другие официальные постановления любого государственного органа или политического подразделения такой юрисдикции, которым поручено интерпретировать такие законы.

  • означает на любую дату определения каждый штат, к которому применимо любое из следующего: (a) штат, в котором Доверительный управляющий-владелец имеет свой Корпоративный трастовый офис, и (b) штат Техас.

  • означает оценочную наивысшую совокупную предельную установленную законом федеральную, штатную и местную ставку подоходного налога, налога на прибыль от франшизы и филиала в США (определяемую с учетом возможности вычета подоходного налога штата и местного налога для целей федерального подоходного налога, а также кредитоспособности или вычета иностранной подоходный налог для целей федерального подоходного налога) («Налоговая ставка»), применимая к любому Партнеру в отношении дохода того же характера и источника, что и доход, отнесенный такому Партнеру в соответствии с Разделами 5. 04 (a) и (b) для такого финансового года, финансового квартал или другой период, определяемый Партнером по налоговым вопросам по своему усмотрению; при условии, что в случае Партнера, который является товариществом, трастом доверителя или другим сквозным юридическим лицом в соответствии с федеральным законодательством США о подоходном налоге, Налоговая ставка, применимая к такому Партнеру для целей определения Применимой налоговой ставки, представляет собой средневзвешенное значение Налоговые ставки членов такого Партнера, правообладателей или других бенефициарных владельцев (взвешенные пропорционально их относительным экономическим интересам в таком Партнере), определяемые Партнером по налоговым вопросам по своему усмотрению; при условии, кроме того, что если любой такой участник, праводатель-владелец или другой бенефициарный владелец такого Партнера сам является товариществом, трастом праводателя или другим сквозным юридическим лицом, аналогичные принципы должны применяться Партнером по налоговым вопросам по своему усмотрению для определения Налогового Ставка такого члена, правообладателя или другого бенефициарного собственника.

  • Означает государственный или местный налог (i) на (w) Доверительный фонд, (x) Доверительный собственник, (y) Владельцев сертификатов или (z) Доверительного управляющего, в отношении которого Доверительный управляющий имеет право требовать возмещения расходов от Доверительного собственника и (ii) которых можно было бы избежать, если бы Доверительный управляющий находился в другом штате или юрисдикции внутри штата в Соединенных Штатах. Налог не является Налогом, которого можно избежать, если Компания или любое Доверительное лицо Владельца согласится уплатить и будет уплачивать такой налог.

  • означает вознаграждение простого владельца имущества, являющегося предметом квалифицированного проекта реабилитации, или другого лица, которое будет иметь право на получение федерального кредита на восстановление, разрешенного в соответствии со статьей 47 Налогового кодекса в отношении имущества, которое является предмет квалифицированного реабилитационного проекта.

  • означает единовременный налог, отличный от налога с продаж, который (a) взимается с осуществления или использования любого права или власти в отношении материального личного имущества, относящегося к владению, владению или хранению этого имущества. или сдача в аренду этого имущества у другого лица, включая любое потребление, хранение, удержание или иное использование материального личного имущества и (b) дополняет налог с продаж.

  • означает все налоги и сборы, действующие на дату заключения договора, которые налоговый орган налагает и взимает со сделок или имущества, охватываемых настоящим договором, в соответствии с письменным постановлением или постановлением, действующим на дату заключения договора.

  • означает Налоговый период, который начинается в Дату закрытия или до нее и заканчивается после Даты закрытия.

  • означает валовую налоговую надбавку, полученную городом от округа Хеннепин в течение периода, предшествующего каждой полугодовой Дате платежа, за вычетом (i) суммы налоговой надбавки, если таковая имеется, которую город должен выплатить школьному округу, округ и штат в соответствии с Уставом Миннесоты, Разделы 469. 177, Subds. 9 и 11; 469.176, Субд. 4ч; и 469.175, Субд. 1a, в которую время от времени могут вноситься поправки, (ii) фактические административные расходы города в размере, не превышающем 10% от валового налогового прироста.

  • означает Закон о налогах на товары и услуги (компенсация штатам) 2017 года;

  • означает любые валовые поступления, продажи, использование, акциз, налог на добавленную стоимость или любой аналогичный налог.

  • (GST) означает любой налог, уплачиваемый при поставке товаров, услуг или других вещей в соответствии с положениями Закона о GST.

  • означает доход, определенный в соответствии с GAAP, до вычета бонусного фонда (как определено ниже) и подоходного налога, а также, если применимо, после вычета любого бонусного фонда будущего плана вознаграждения должностных лиц, принятого Компанией в отношении к применимому Премиальному году и корректировкам, утвержденным Советом, как описано в настоящем документе.

  • означает любой Налог, кроме Налога, который не будет взиматься в отношении платежа по настоящему Соглашению, но в связи с существующей или прежней связью между юрисдикцией правительства или налогового органа, взимающего такой Налог, и получателем такого платежа или лицо, связанное с таким получателем (включая, помимо прочего, связь, возникающую из-за того, что такой получатель или связанное лицо является или было гражданином или резидентом такой юрисдикции, или было организовано, присутствует или участвовало в торговле или бизнесе в такой юрисдикции, или иметь или иметь постоянное представительство или постоянное место деятельности в такой юрисдикции, но исключая связь, возникающую исключительно из-за того, что такой получатель или связанное лицо выполнило, доставило, выполнило свои обязательства или получило платеж по настоящему Соглашению или принудило его к исполнению. или документ, подтверждающий кредит).

  • означает любой налог, взимаемый любым штатом Соединенных Штатов (или любым политическим подразделением любого такого штата) или округом Колумбия, или любым городом или муниципалитетом, расположенным в нем, который взимается или измеряется чистой прибылью, включая государственные и местные налоги на франшизу или аналогичные налоги, измеряемые чистой прибылью, а также любые проценты, штрафы, надбавки к налогу или дополнительные суммы в отношении вышеизложенного.

  • означает резервуар для хранения вместе с его трубопроводами и электропроводкой, который не является стационарным или закрепленным, включая резервуар на салазках.

  • означает в отношении любого Планового года базу взносов и пособий в соответствии с Разделом 230 Закона о социальном обеспечении на начало такого Планового года.

  • означает налог, взимаемый в соответствии с настоящим Законом;

  • означает Закон об интегрированном налоге на товары и услуги от 2017 года;

  • означает Закон о подоходном налоге (Канада).

  • означает любой федеральный, штатный, местный или иностранный подоходный налог, включая любые проценты, штрафы или надбавки к ним, оспариваемые или нет.

  • означает такие сборы налогов, реализованные в соответствии с Законом Вирджинии о налоге с розничных продаж и использования 847 (§ 58.1-600 и последующие) этого раздела, как указано в настоящем документе. «Доходы от налога с продаж» не включают доход 848, полученный в результате (i) повышения налога с продаж и использования на половину 0,5 процента, принятого специальной сессией 849 Генеральной Ассамблеи 1986 года, которые должны быть выплачены в Транспортный трастовый фонд, как это определено в 850 § 33. 1-23.03:1, а также не включает (ii) один 1,0 процента доходов штата от налога с продаж и использования 851, распределяемых между округами и городами Содружества в соответствии с подразделом D § 58.1-638 852 на основе населения школьного возраста, (iii) доходы, полученные в результате повышения на 0,3 процента налога с продаж и использования 853, принятого Сессией Генеральной Ассамблеи 2013 г., или (iv) любые поступления налога с продаж и использования,854 полученные в результате повышения, введенного Сессией 2013 г. Генеральной ассамблеи и переданы в Фонд транспортного управления Северной Вирджинии 855, учрежденный в соответствии с § 15.2-4838.01, или в Фонд дорожного транспорта Хэмптона 856, учрежденный в соответствии с § 33.1-23.5:3. Для общественного сооружения, являющегося спортивным сооружением, 857 «доходы от налога с продаж» должны включать такие поступления, полученные в результате операций, происходящих в 858 помещениях бейсбольного стадиона или пристроенных к нему строениях.

  • означает прибыль Корпорации до налогообложения, указанную в Консолидированном отчете о прибылях и убытках Компании за каждый финансовый год Отчетного периода, за исключением любых неденежных расходов, понесенных в соответствии с общепринятыми принципами бухгалтерского учета в Соединенных Штатах Америки (GAAP). ) за любые вознаграждения в виде акций с ограниченным доступом или акций с ограниченным доступом, предоставленных в течение Отчетного периода, а также за все опционы, акции с ограниченным доступом и другую компенсацию в виде акций, предоставленную Директорам в течение Отчетного периода.

  • означает следующее:

    • Налоги на оптовую недвижимость: (Окончательное) руководство

    В оптовой торговле недвижимостью есть важная тема, которую нам нужно обсудить. Все знают, что мы все должны платить налоги с денег, заработанных в качестве оптовых торговцев недвижимостью. Но как ваш оптовый бизнес меняет метод и определяющие факторы уплаты налога на прибыль?

    Рассмотрим эти вопросы, связанные с оптовыми налогами на недвижимость :

    • Должен ли я платить налоги?
    • Сколько я плачу?
    • Когда я должен платить?
    • Существуют ли федеральные налоги?
    • Как насчет государственных и местных налогов?

    Чтобы помочь вам ответить на эти и другие вопросы, мы надеемся, что вам понравится это Полное руководство по налогам на оптовую торговлю недвижимостью .

    • Какие налоги на оптовую недвижимость?
    • Платите ли вы налоги при оптовой торговле недвижимостью?
    • Как действуют налоги на оптовую торговлю недвижимостью?
    • Как облагается налогом оптовая торговля недвижимостью?
    • Как оптовику не платить налоги?
    • Как подавать налоги в качестве оптового продавца недвижимости?
    • Заключительные мысли

                                                                                   

    Какие налоги на оптовую недвижимость?

    Среди множества элементов, которые следует учитывать при начале оптового бизнеса с недвижимостью , следует помнить о налоговых последствиях. Существуют не только федеральные налоги, но вам, возможно, придется учитывать государственные, местные или другие налоги на оптовую торговлю недвижимостью.

    Бен Франклин сказал: но  в этом мире ни о чем нельзя сказать наверняка, кроме смерти и налогов ».

    Оптовая торговля недвижимостью привлекает многих как прибыльный вид торговли, поскольку прибыль от сделок с недвижимостью может составлять несколько тысяч долларов за сделку.

    С преимуществами приходят и сложности оптовой торговли недвижимостью. Есть финансовые нюансы, которые следует учитывать при оптовой торговле налогами на недвижимость.

    Независимо от того, как физическое или юридическое лицо получает заработанный или пассивный доход, IRS в большинстве случаев требует подачи  налоговой декларации. Таким образом, основываясь на ответах на вопросы о статусе подачи, удержанном подоходном налоге и валовом доходе, большинство оптовиков решат, что у них есть требование о подаче отчетности.

    Давайте рассмотрим это подробнее.

    Что такое валовой доход?

    Согласно версии Публикации 17 Налогового управления США за 2021 год, валовой доход « включает весь доход, который вы получаете в виде денег, товаров, имущества и услуг, который не освобождается от налога ».

    Валовой доход также включает доход за пределами США (даже если вы можете исключить его полностью или частично). Когда вы занимаетесь оптовой продажей недвижимости в другой стране, IRS также захочет узнать о доходах, полученных от этих сделок.

    В некоторых случаях оптовики получают доход, работая на кого-то другого. Но есть и другие способы зарабатывания денег в сфере недвижимости . Например, если вы получаете зарплату как индивидуальный предприниматель, независимый подрядчик, член товарищества или как бизнес, структурированный другим образом.

    Независимо от того, как структурирован бизнес, важно понимать юридические последствия налогов на оптовую торговлю недвижимостью. Это верно только в том случае, если вы хотите избежать проблем с IRS.

    Дорогостоящие ошибки в налоговом планировании, которые приводят к проверкам IRS, могут не только повредить вашей гордости, но и вашему кошельку в виде неустойки или штрафов, которые могут резко снизить вашу прибыль.

    Избежание проблем с налогами начинается с консультации со специалистом по налогам, который разбирается в тонкостях налогов, связанных с оптовой торговлей, на федеральном уровне, уровне штата и местном уровне.

    Особенно, если вы ведете бизнес более чем в одном штате, обязательно проконсультируйтесь как со специалистом по налогам, так и с эксперт по правовым вопросам вместо того, чтобы пытаться разобраться самостоятельно.

    Прирост капитала

    В большинстве случаев продажа собственности классифицируется IRS как инвестиции в недвижимость или инвестиции. Таким образом, они могут подпадать под краткосрочные или долгосрочные налоговые правила « прирост капитала » в зависимости от того, как долго продавец их удерживал.

    Прибыль от продажи актива облагается налогом. Прибыль от продажи недвижимости облагается налогом в зависимости от того, как долго инвестиции удерживались до продажи.

    Хотя краткосрочный доход от прироста капитала обычно ниже большинства ставок индивидуального подоходного налога, он обычно применяется к обстоятельствам, когда оптовый торговец вступает во владение естественно проблемным имуществом. Поскольку в большинстве оптовых сделок оптовик не вступает во владение имуществом, этот налог обычно не применяется к оптовику .

    Задание оптовика

    Типичная ситуация с налогами на оптовую торговлю включает в себя « уступка договора », когда оптовик не владеет имуществом. Вместо этого оптовые торговцы недвижимостью передают недвижимость по договору между недвижимостью/владельцем жилья и конечным покупателем, обычно инвесторами в недвижимость, наличными .

    Этот конечный покупатель получает право приобрести указанное имущество за определенную плату. Этот оптовик получает комиссию за переуступку в качестве платежа.

    В этом случае при оптовых сделках рост стоимости активов не облагается налогом так же, как традиционная продажа недвижимости. Вместо этого плата за уступку считается доходом.

    Знай код

    Существуют уникальные различия в налоговом кодексе для операций с недвижимостью, коммерческих операций и операций по налогу на прирост капитала, которые проявятся во время налогообложения. Поэтому при вопросах о налогах на оптовую недвижимость очень важно работать с экспертом по налогам, чтобы гарантировать, что оптовики точно сообщают о доходах, связанных с вашим оптовым бизнесом в сфере недвижимости.

    Во многих случаях бизнес-вычеты, кредиты и другие льготы могут компенсировать прирост капитала. Тем не менее, если все сделано неправильно, налоги могут поглотить большую часть прибыль, полученная от оптовой торговли недвижимостью.

    Помимо законных налоговых льгот и других налоговых лазеек, операции с недвижимостью должны облагаться налогом в соответствии с федеральными законами, законами штата и местными законами. Оптовики должны понимать, что прибыль от продажи недвижимости, обнаруженная в личном доме, облагается налогом иначе, чем доход от бизнеса или прирост капитала.

                                                                                    

    Платите ли вы налоги на оптовую торговлю недвижимостью?

    Существуют особые налоги, связанные с продажей, ответственность за которые ложится на продавца и покупателя. К ним относятся все соответствующие государственные, местные или другие налоги.

    В качестве посредника в сделке оптовик обычно не становится собственником имущества и стремится как можно быстрее передать сделку от мотивированных продавцов к покупателям. Это позволяет избежать расходов, связанных с повышением стоимости активов, и предотвращает налоги, связанные с владением недвижимым имуществом.

    Оптовый торговец будет платить налоги с денег, заработанных в результате продажи, обычно в виде комиссионных. Поскольку оптовик взимает профессиональное вознаграждение за соединение продавца и конечного покупателя, эта сумма часто считается налогооблагаемым доходом.

    Налоговые вычеты для рассмотрения

    Общая мудрость = Никогда не должен деньги IRS.

    Поскольку они «одалживают» ваши деньги беспроцентно, не менее важной целью является также то, чтобы IRS никогда не был должен вам денег.

    Вместо этого существуют вполне законные налоговые стратегии, помогающие уменьшить или отменить налоги на оптовую продажу недвижимости.

    Оптовые торговцы недвижимостью должны проконсультироваться со специалистом по налогам, а также с юридическим экспертом, чтобы убедиться, что они смогут сохранить как можно больше с трудом заработанных денег и избежать каких-либо неудачных столкновений с IRS.

    Поскольку большинство оптовиков осуществляют свои операции в рамках определенной формы бизнеса, они обычно указывают налоговые вычеты постатейно вместо того, чтобы использовать более низкий стандартный вычет . Эта практика позволяет оптовикам уменьшить налоговые обязательства за счет уменьшения налогооблагаемого дохода.

    Снижение или отмена налогов также может быть осуществлена ​​путем поиска льгот, на которые может иметь право оптовик. Поскольку невозможно описать все соображения или лазейки в налоговом планировании, которые могут быть применимы к каждому оптовику, невозможно переоценить необходимость консультации со специалистом по налогам и правовым вопросам.

    При оптовой торговле налогами на недвижимость ответственность лежит на оптовом продавце за понимание налоговых обязательств и разработку стратегия личных инвестиций , которая может помочь минимизировать налоговые обязательства.

    По словам Конни Кинг , проработавшей в IRS 23 года, налоговый кодекс США требует, чтобы оптовики соблюдали те же законы, что и другие владельцы бизнеса .

    Например, оптовикам необходимо готовить ежеквартальные налоговые платежи, удерживая 80% своих налогов каждые четыре месяца. Поскольку в Соединенных Штатах действует налоговая система «плати по мере поступления», в отличие от получателей W-2, у которых налоги удерживаются с заработанного дохода в течение года, оптовики несут ответственность за то, чтобы IRS знала, сколько денег они зарабатывают.

    Обязательно удерживайте соответствующие суммы для покрытия ежеквартальных расчетных налоговых платежей  в течение года. Даже если вы ожидаете возмещения, неуплата расчетных налоговых платежей оптовика в течение года может привести к просроченным платежам и штрафам.

                                                                                    

    Поскольку оптовая торговля приносит налогооблагаемый доход, узнайте, как проводить сделки с недвижимостью и структурировать свой бизнес для целей налогообложения.

    Как и большинство налогоплательщиков, оптовики стремятся держать как можно больше заработанного дохода в кармане. Работа с вашим специалистом по налогам может помочь вам определить расходы, обязательства, обязательства и налоговые льготы, связанные с каждым типом бизнес-структуры.

    В большинстве случаев налоги на оптовую недвижимость можно рассчитать следующим образом: 

    1. Добавьте доход из всех источников
    2. Вычтите вычитаемые расходы из вашего бизнеса
    3. Уплатить налог с суммы, оставшейся после вычитания #2 из #1

    Рассмотрим следующий пример:

    Вы ведете переговоры о покупке недвижимости на сумму 200 000 долларов. Однако у вас есть инвестор, готовый заплатить 250 000 долларов за ту же недвижимость.

    Разница в вашей плате за назначение . Скорее всего, это будет считаться налогооблагаемым доходом. Где и как вы сообщаете об этом доходе, зависит от нескольких переменных.

    Это будет коммерческий доход, если вы являетесь единственным участником ООО или индивидуальным предпринимателем. Вы будете платить налог на чистую прибыль после уменьшения расходов в Приложении C вашей налоговой декларации.

    При структурировании и налогообложении как товарищества, S Corp или C Corp вы обнаружите различия в отчетности, и этот тип дохода не будет отображаться таким же образом в более знакомой форме 1040.

    И, если вы решаете покупать и продавать недвижимость, вступая в права собственности через двойное закрытие , вы столкнетесь с налоговыми последствиями, отличными от ваших коллег, которые решат переуступить контракты. Знание этих различий может помочь вам избежать сложных налоговых вопросов, когда придет время подавать налоговую декларацию.

    При переуступке контрактов оптовик обналичивает оптовые чеки, взимает плату за переуступку и ведет себя как независимый подрядчик в ситуации 1099 . Это отличается от формы W-2, где работодатель обеспечивает взимание налогов на основании формы W-9, заполненной работником.

    Поскольку оптовики обычно не владеют недвижимостью, они обычно не являются собственниками. Если да, то цель состоит в том, чтобы как можно быстрее вывести имущество из их рук. Из-за этого в большинстве случаев оптовики, как владельцы бизнеса, не платят налоги на недвижимость, как домовладелец, владелец недвижимости или инвестор в недвижимость.

    И наоборот, в случае, когда оптовик совершает двойное закрытие, могут учитываться различные налоговые соображения в отношении городских, государственных, местных или других налогов, уплачиваемых при закрытии. Итак, опять же, консультации с экспертом по налогам, название компании , и экспертом по правовым вопросам поможет вам избежать дорогостоящих ошибок во время налогообложения.

                                                                                   

    Как облагается налогом оптовая продажа недвижимости?

    Как отмечалось выше, оптовая торговля недвижимостью облагается налогом, как и другие предприятия, которые могут различаться по типу и структуре. В зависимости от того, как организован ваш оптовый бизнес, будут различные налоговые соображения.

    В любом случае есть способы понять и уменьшить ваш чистый налогооблагаемый доход или ваш Скорректированный валовой доход (AGI) на конец года.

    Налоговые вычеты при оптовой торговле недвижимостью

    Стремясь свести к минимуму налоги при оптовой торговле недвижимостью, оптовики должны подумать о некоторых наиболее распространенных допустимых расходах, необходимых для успешного оптового бизнеса в сфере недвижимости.

    • Реклама
    • Расходы на транспортное средство
    • Работа по контракту 
    • Страхование
    • Проценты
    • Юридические и профессиональные услуги 
    • Офисные расходы 
    • Аренда или лизинг 
    • Расходные материалы
    • Путешествия, питание и развлечения
    • Другие расходы (веб-сайт, банковские сборы, мобильный телефон, профессиональные взносы, членство и т. д.)

    Расходы на автомобиль или « вождение за доллары » могут съесть большую часть бюджета оптовика. Обратите внимание на небольшое снижение тарифов на пробег 2021 года для бизнеса . Оптовики могут вычесть 56 центов за милю за деловые мили, пройденные в этом году.

    Кроме того, налоговые вычеты на маркетинг и рекламу могут быть огромными для оптовиков. Независимо от того, пользуетесь ли вы профессиональными услугами или размещаете рекламу в социальных сетях, оптовикам часто требуется помощь в поиске недвижимости.

    Самый важный вопрос заключается в том, что можно с юридической точки зрения считать деловыми расходами.

    Налоговые стратегии оптовой торговли недвижимостью

    Одна из наиболее эффективных налоговых стратегий для оптовой торговли налогами на недвижимость состоит в том, чтобы откладывать деньги от каждой оптовой сделки с недвижимостью, которую вы заключаете. В идеале оптовики удерживают в соответствии со своей предполагаемой налоговой группой, включая налоги на самозанятость, а также налоги штата и местные налоги.

    Используя этот метод, вы будете платить подоходный налог ежеквартально. Начиная с 15 апреля, это покрывает налоги с января по март. 15 июля охватывает следующий квартал, затем октябрь и январь закрывают следующие кварталы.

    Публикация IRS 505 обсуждает расчет налоговых оценок, предоставление купонов для уплаты налогов и совместное использование нелюбимой формы штрафа 2210. Хотя цель состоит в том, чтобы остаться безубыточным с IRS, когда оптовики занижают свои квартальные налоги, это может привести к штрафам.

                                                                                    

    Как я могу избежать уплаты налогов в качестве оптового продавца?

    Поскольку законопослушные граждане всегда хотят обеспечить соблюдение налогового кодекса, существуют законные способы уменьшить налоговую ответственность при минимальном контроле со стороны IRS.

    Например, в то время как доход, полученный в результате того, что становится профессиональным в оптовой торговле недвижимостью, облагается всеми применимыми налогами, оптовики могут максимизировать свои вычеты и компенсировать налоги, начисленные на все их источники дохода.

    Хотя нередко предполагается, что вы будете облагаться более высокими налоговыми ставками в любой сфере операций с недвижимостью, оптовики могут на законных основаниях избежать налога на самозанятость, облагаясь налогом как S-Corp.

    По мнению некоторых CPA, неэффективные стратегии могут привести к тому, что оптовики получат налоговые ставки, превышающие 50% от их обычного дохода. С другой стороны, структурирование как S-Corp может оказаться полезным.

    В качестве примера: 

    Оптовый торговец А имеет форму индивидуального предпринимателя или ООО и сообщает о доходах в размере 100 000 долларов США по Приложению C. Без учета предельной налоговой ставки или государственных налогов оптовик А заплатит 15 300 долларов США за 15,3% собственного дохода. — налоги на работу.

    Оптовик B структурируется как S-Corp для целей налогообложения. Выплачивая себе 50 000 долларов в качестве заработной платы W2, оставшиеся 50 000 долларов являются денежными дивидендами. В этом случае денежный дивиденд в размере 50 000 долларов США не облагается налогом по ставке 15,3%, а оптовик B экономит на налогах 7 650 долларов США.

    Оптовики могут также рассмотреть 20-процентные транзитные вычеты , амортизационную премию в отношении многоквартирных домов, исследования разделения затрат или другие квалифицированные вычеты из дохода от бизнеса, которые являются законными методами снижения налогов на недвижимость при оптовой торговле.

                                                                                    

    Как подавать налоги в качестве оптового продавца недвижимости?

    Как уже упоминалось, мудрые оптовики обращаются за помощью к специалистам по налогам, а также к юристам, чтобы обеспечить соблюдение федеральных, государственных и местных налоговых кодексов.

    Бухгалтер по налогам или Сертифицированный бухгалтер (CPA) необходим всем, кто хочет снять с себя тяжелое бремя, связанное с налоговой работой. Каждый раз, когда оптовик принимает деловое решение, которое может повлиять на его налоги, всегда разумно обратиться за советом к эксперту.

    Хотя дополнительные расходы могут показаться бременем, в конечном счете это сэкономит время, нервы и деньги в долгосрочной перспективе, поскольку вы избежите проблем с IRS.

    В то же время, полагаться на своего бухгалтера не следует вместо того, чтобы оптовик имел общее представление о конкретных налоговых требованиях, связанных с вашим оптовым бизнесом в сфере недвижимости.

    Любой умный владелец бизнеса должен разбираться в бухгалтерском учете и вести бухгалтерский учет. Иначе как бы вы узнали, что вы управляете прибыльным предприятием?

    Окончательные мысли

    Поскольку часто зарабатывать значительную сумму денег за относительно короткий промежуток времени, многие привлекают оптовую недвижимость из -за, казалось бы, безграничного потенциала для получения дохода в отрасли недвижимости.

    Таким образом, в отношении налогов на оптовую торговлю недвижимостью важно помнить, что налоги являются данностью всякий раз, когда речь идет о доходе.