Стороны договор аренды: Страница не найдена \ КонсультантПлюс

Содержание

Права и обязанности сторон договора аренды

Субъекты, между которыми заключается соглашение, именуются сторонами договора аренды. Законодательство предусмотрело для них специальные термины – арендодатель (тот, кто передает имущество) и арендатор (тот, кто пользуется арендованным имуществом). Желаете узнать, каким набором прав и обязанностей обладает каждая сторона, а также допускается ли ее замена в договоре? Тогда эта статья, подготовленная арбитражным юристом, будет вам полезна.

Стороны по договору аренды: арендатор и арендодатель

Рассмотрим, кто является сторонами договора аренды предприятий, земельных участков и прочего недвижимого имущества.

Арендодатель. В его роли выступает собственник передаваемых в аренду недвижимых объектов либо субъект, уполномоченный действовать от его имени. Сдача недвижимости является одним из способов реализации права собственности данного субъекта. В роли арендатора могут выступать граждане, организации, а также государство и муниципальные образования.
Арендатор. В его роли выступает дееспособный гражданин (организация), принимающий недвижимый объект в пользование. Российское законодательство не содержит особых требований к арендатору – соответственно, им может быть фактически любой субъект.

Если речь идет об отдельных видах аренды, то стороны могут именоваться по-другому. Например, стороны договора финансовой аренды называются лизингодателем и лизингополучателем.

Замена стороны в договоре аренды

Замена стороны в договоре аренды подразумевает переход прав/обязанностей от одного субъекта другому. Перечислим, в каких ситуациях может потребоваться такая замена.

Реорганизация предприятия. Процедура предполагает завершение деятельности одной компании с переходом комплекса прав и обязанностей (в том числе по арендному договору) ее правопреемнику.
Уступка требования. Сторона вправе уступить свое право аренды другому субъекту, если соглашением не предусмотрено иное.
Смена собственника. Если первоначальный арендодатель продает свою недвижимость другому лицу, весь перечень прав и обязанностей по договору аренды переходит к новому собственнику.

Существует еще один способ замены стороны. Так, если собственник объекта откажет деловому партнеру в заключении соглашения на новый срок, а затем подпишет договор с другим субъектом в течение года, прежний арендатор вправе потребовать в судебном порядке:

перевода на себя договорных прав/обязанностей;
возмещения убытков.

Замена лица осуществляется путем заключения доп. соглашения. Более подробную информацию по данному вопросу можно получить на юридической консультации.

Обязанности сторон по договору аренды

Обязанностям сторон по договору аренды необходимо уделить особое внимание. В ином случае между партнерами неминуемо возникнут разногласия, для разрешения которых придется обращаться в органы правосудия.

Обязанности арендодателя

На собственника сдаваемых объектов возлагаются следующие обязанности (перечень не полный, стороны в договоре могут предусматривать и иные обязанности):

Передача имущества контрагенту в оговоренном договором состоянии/состоянии, позволяющем использовать объект по назначению. Одновременно передаются документы, принадлежности и т.д. Например, если стороны заключили договор аренды нежилого помещения, владелец объекта должен передать ключи арендодателю. Если он уклоняется от данной обязанности, контрагент может потребовать расторжения договора аренды одновременно со взысканием убытков.
Производство капремонта сданного имущества в обозначенные соглашением сроки/разумные сроки. Например, если собственник здания, в котором расположен арендуемый офис, отказывается чинить неисправный водопровод, контрагент может выполнить работы своими силами, а затем зачесть их стоимость в счет арендной платы. Иной вариант – потребовать уменьшения арендных платежей или расторжения соглашения.
Предупреждение контрагента о правах третьих лиц на объект (ст.613 ГК РФ). Зачастую собственник не сообщает о залоге, сервитуте и иных обременениях, так как эта информация может «отпугнуть» потенциальных арендаторов или стать причиной снижения арендной платы. Неосведомленный арендатор вправе требовать расторжения договора со взысканием всех убытков либо уменьшения размера платежей.
Принятие объекта арендодателем по завершении срока действия договора, причем в любом состоянии. Эту обязанность можно установить путем системного толкования ст.622 ГК РФ и 655 ГК РФ. Российские органы правосудия придерживаются данной позиции, указывая, что иное положение дел обязывало бы арендатора пользоваться объектом вопреки своей воле.
Возврат обеспечительного платежа. Из ст.381.1 ГК РФ следует, что если арендатор аккуратно пользовался объектом, выполнял условия договора, то по окончании действия соглашения арендодатель обязан перечислить обратно обеспечительный платеж. Партнеры могут договориться об ином, указав, например, что платеж засчитывается в аренду.

Обязанности арендатора

На арендатора возлагается исполнение перечня обязанностей по договору аренды:

Внесение платы за пользование имуществом в оговоренные партнерами сроки. Невыполнение данной обязанности влечет серьезные негативные последствия для арендатора вплоть до расторжения договора. Например, если компания из-за финансовых трудностей или иных причин не вносит платежи по аренде 2 и более раза подряд, собственник имущества вправе требовать расторжения соглашения. При этом долг не списывается.
Использование объекта согласно условиям. Если пункты об этом в соглашении отсутствуют – согласно назначению имущества. Например, если субъект арендует помещение под торговлю, он не вправе делать из него гостиницу, кафе, мастерскую, поскольку это противоречит условиям соглашения. Владелец имущества может потребовать устранить нарушения или сразу прекратить договорные отношения.
Внесение обеспечительного платежа (если это предусмотрено контрактом). Если арендатор, например, испортит объект, собственник вправе использовать эту сумму для возмещения ущерба. В договоре допускается прописать последствия за невнесение обеспечительного платежа.
Пользующийся имуществом субъект должен поддерживать его в исправном состоянии, при необходимости делать текущий ремонт. Например, покраску стен, замену сломавшихся дверных ручек и прочие мелкие работы должен выполнять за свой счет арендатор — это общее правило.
Оплата комм. услуг (иное может устанавливаться соглашением). За свет, воду, водоотведение и другие услуги арендатор должен платить вовремя: в ином случае собственник может начислить неустойку или даже прекратить предоставление комм. услуг. Иногда в соглашении фиксируется обязанность арендатора заключить отдельные договоры с ресурсоснабжающими предприятиями: тогда платить за услуги он должен напрямую.
Возврат объекта по завершении срока договора аренды в исправном тех. состоянии с учетом нормального износа. Арендатор, не торопящийся покидать помещение, должен будет заплатить за время фактического пользования объектом.

В договоре допускается прописывать и иные обязанности. Например, можно указать на обязанность арендатора по приему объекта и корреспондирующее ей право арендатора на возмещение убытков, вызванных просрочкой приемки.

Права сторон по договору аренды

Права сторон по договору аренды важны не меньше обязанностей. Чем четче в договоре аренды прописаны положения о правах, тем более прозрачны отношения между контрагентами. Более того, подробное описание прав и обязанностей необходимо для отграничения арендного договора от прочих соглашений.

Права арендодателя

Арендодатель наделен следующим комплексом прав:

Получение денег от контрагента за пользование имуществом. Порядок, сроки и прочие особенности перечисления денег собственнику обычно фиксируются в договоре. В соглашении может также содержаться право арендатора пересматривать размер платежей в одностороннем порядке.
Расторжение соглашения вследствие негативного поведения арендатора. Например, если арендатор портит объект, использует его не по назначению, не платит более 2 раз подряд или не делает капремонт, если это предусмотрено договором, собственник может расторгнуть договор. Однако перед этим он обязан направить предупредительное письмо.
Приостановление предоставления комм. услуг при наличии задолженности (если это предусмотрено соглашением). Условия об этом следует зафиксировать максимально подробно во избежание возможных споров. Например, его можно прописать так: «арендодатель прекращает подачу комм. услуг за нарушение сроков оплаты арендных платежей более чем на 7 суток до погашения задолженности.
Ограничение доступа арендатора к имуществу при наличии задолженности (если это предусмотрено соглашением). Стороны могут закрепить условие о том, что в случае невнесения платежей собственник лишает арендатора возможности пользоваться объектом. Платежи за период простоя не взимаются, если в соглашении не зафиксировано иное.
Получения назад своего имущества по окончании арендных отношений. Если арендатор испортит или вовсе уничтожит имущество, собственник вправе потребовать возмещения ущерба.

Так как арендатор и арендодатель являются сторонами договора аренды, они вправе определять содержание соглашения и фиксировать иные правомочия. Например, в соглашениях часто встречается пункт о праве арендатора на взыскание штрафа со своего партнера за несвоевременное уведомление о намерении расторгнуть контракт.

Права арендатора

Арендатор вправе рассчитывать на:

Получение объекта (вместе с документацией и принадлежностями) во временное владение и пользование в сроки, зафиксированные в договоре.
Использование арендованного объекта согласно его назначению. Арендатор вправе извлекать полезные свойства из предмета аренды, ради которых он и вступил в договорные отношения. Например, в торговом помещении арендатор вправе размещать свой товар, кассовую технику, осуществлять предпринимательскую деятельность.
Заключение соглашения на новый срок. Арендатор, бережно относящийся к имуществу и исправно вносящий платежи, имеет приоритет перед другими потенциальными арендаторами.
Возврат отделимых улучшений. Климатическая техника, новая мебель, светотехническое оборудование и другие отделимые улучшения партнер-арендатор вправе забрать с собой при расторжении договора. Если речь идет о согласованных неотделимых улучшениях, арендатор может рассчитывать на выплату денежной компенсации их стоимости.
Отказ от договора в одностороннем порядке. Случаи, когда такое право возникает:

собственник не передает объект или создает трудности в пользовании им;
у переданного объекта обнаружились существенные недостатки, о которых ранее ничего не говорилось;
владелец имущества отказывается делать капремонт;
объект непригоден для использования в силу независящих от арендодателя причин.

Почему важно обратиться к юристу на стадии заключения договора аренды?

Конечно, стороны договора аренды зданий и сооружений (иных объектов) могут подготовить текст документа самостоятельно, без обращения в юридическую компанию. Однако тогда будьте готовы к возможным негативным последствиям:

Ущемление интересов арендатора/арендодателя. Если текст контракта готовится одним партнером, «перекос» в его пользу практически неизбежен. В итоге ваш партнер будет обладать внушительным перечнем прав, в то время как за вами будут значиться одни обязанности. Например, нередко только на арендатора возлагается обязанность по выплате крупных штрафов за досрочный немотивированный отказ от договора.
Правовые споры, конфликты. Недостаточно подробные, «размытые» положения ведут к разногласиям между партнерами, поскольку каждый будет стремиться толковать условия в свою пользу. Если не удастся урегулировать конфликты мирно, придется обращаться в суд и тратить большие средства на юридические услуги.

Чтобы избежать этих и многих других проблем к составлению договора аренды помещения необходимо подключать опытных юристов. Специалист также возьмет на себя ведение переговоров, согласование условий соглашения, регистрацию договора и решение прочих вопросов.

Юридическая помощь при арендных спорах

Во избежание арендных споров, к подготовке арендного договора следует подходить очень внимательно, тщательно продумывая каждое положение и каждый пункт. Если вы хотите, чтобы документ полностью соответствовал законодательству, учитывал особенности ситуации и ваши интересы – воспользуйтесь юридическими услугами для юридических лиц.

Специалисты «Хелп Консалтинг» готовы:

устно и письменно проконсультировать вас по интересующей теме;
принять участие в переговорах с контрагентом;
подготовить договор, доп. соглашение и соглашение, уведомление о расторжении контракта, претензию и прочие документы;
осуществить регистрацию договора аренды;
представить ваши интересы в суде, в том числе по вопросу взыскания задолженности по договору аренды.

Мы оказываем помощь как крупным компаниям, так и небольшому бизнесу уже более 10 лет. Обращайтесь, если вам требуется профессиональная правовая поддержка!

Людмила Шадрина

Руководитель правового департамента

6 лет опыта

более 300 выигранных дел

Договор аренды

Переход права собственности или другого права на сданное в аренду имущество не является основанием для расторжения договора.

Объектом аренды может быть любое имущество (вещи), которое не теряет своих натуральных свойств: земельные участки, природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и т.п.

Первостепенное значение для всякого договора имеют его существенные условия, поскольку он может считаться заключенным лишь в том случае, если между сторонами в требуемой законом форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Применительно к договору аренды таким существенным условием является объект аренды. Договор аренды обязательно должен содержать данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (состав имущества, место его расположения и т.п.). В противном случае договор аренды может быть признан незаключенным по иску одной из сторон.

Арендодателем имущества по договору аренды может быть его собственник либо иное лицо, имеющее право по закону или на основании договора с собственником распоряжаться имуществом. Следовательно, арендодателем выступает тот, кто вправе распоряжаться соответствующим имуществом. В первую очередь этим правом наделен собственник, поскольку право собственности включает в себя правомочие по распоряжению имуществом.

В силу закона таким правом обладают, к примеру, субъекты права хозяйственного ведения — государственные и муниципальные унитарные предприятия. Правда, сдавать в аренду имущество они могут только с согласия собственника или по его распоряжению.

Что касается субъектов оперативного управления, то казенное предприятие может выступить в качестве арендодателя государственного имущества (и движимого, и недвижимого) лишь с согласия собственника, а учреждение ни при каких условиях не вправе сдать в аренду закрепленное за ним имущество, а также имущество, приобретенное им за счет средств, выделенных учреждению по смете. Вместе с тем учреждение может выступить в качестве арендодателя имущества, приобретенного им на доходы, полученные в результате разрешенной учреждению в соответствии с его учредительными документами предпринимательской деятельности.

Государственное имущество, относящееся к собственности субъектов РФ, а также муниципальное имущество должны сдаваться в аренду в порядке, определяемом правовым актом соответствующего субъекта РФ, а при отсутствии такого правового акта, определяющего орган, управомоченный сдавать указанное имущество в аренду, арбитражно-судебная практика признает надлежащими арендодателями соответствующие комитеты по управлению имуществом.

Арендатор — это лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование. Никаких специальных требований к нему закон, по общему правилу, не предъявляет.

Требования к форме договора аренды сводятся к тому, что договор, по которому арендодателем или арендатором выступает юридическое лицо, должен быть заключен в письменной форме. Если же сторонами по договору аренды, за исключением недвижимости, являются граждане, обязательная письменная форма требуется только в том случае, когда договор заключается на срок более одного года. Здесь можно отметить отличие требований к форме договора аренды, заключаемого между гражданами, от общего правила, регулирующего форму сделок граждан между собой, согласно которому такие сделки подлежат заключению в письменной форме, если их сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законом МРОТ, и только в случаях, предусмотренных законом, — независимо от суммы сделки. Договор аренды недвижимого имущества, как и любая сделка с недвижимостью, подлежит государственной регистрации, но только в том случае, если он заключен на срок более года.

Особым образом регулируется форма договора аренды, предусматривающего переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору. Такие договоры должны заключаться в форме, предусмотренной для договора купли-продажи соответствующего имущества. Особые требования установлены законом в отношении продажи недвижимости и продажи предприятий. Суть этих требований сводится к тому, что договор аренды недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, если предметом продажи выступает предприятие, к договору должны быть приложены акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов.

Законом могут быть предусмотрены предельные сроки договора в отношении отдельных видов аренды или аренды отдельных видов имущества. В этом случае независимо от того, указали ли стороны какой-либо срок аренды в договоре, по истечении установленного законом предельного срока договор аренды будет считаться прекращенным.
Цена договора аренды (арендная плата) может быть предусмотрена как в отношении всего арендуемого имущества в целом, так и применительно к каждой из его основных частей. Кодексом предусмотрены следующие формы арендной платы: определенные платежи в твердой сумме, вносимые периодически или одновременно; установленная доля полученных в результате использования имущества продукции, плодов и доходов; предоставляемые арендатором арендодателю определенные услуги; возложение на арендатора обусловленных договором затрат по улучшению арендованного имущества.
Содержание договора аренды
Арендодатель во исполнение заключенного договора обязан:

1. Предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Состояние имущества, подлежащего передаче, должно быть определено договором аренды. Если этого не сделано, состояние имущества определяется его назначением. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.).

Имущество должно быть передано в аренду в установленный срок. Этот срок указывается в договоре аренды. Если срок передачи договором установлен не был, имущество подлежит передаче в разумный срок.

Обязанность обеспечить надлежащее состояние имущества действует на протяжении всего срока аренды, хотя вещь и передается арендатору, как правило, вскоре после заключения договора.

По общему правилу арендодатель отвечает за все недостатки передаваемого имущества, за исключением таких, которые:

а) оговорены арендодателем при заключении договора;

б) заранее известны арендатору;

в) должны быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества при заключении договора.

Арендатор отвечает за недостатки передаваемого в аренду имущества на началах риска.

2. Предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество.

Закон не содержит перечня прав третьих лиц, о наличии которых арендодатель должен предупредить арендатора. Говорится лишь, что это права на имущество, что принадлежат они третьим лицам и к ним относятся, в числе других, сервитуты и права залога.

3. Производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Под капитальным ремонтом понимается такое восстановление основных частей арендованного имущества, без которого последнее нельзя использовать по назначению. Срок проведения такого ремонта должен быть установлен договором. Если же не установлен, то он осуществляется в разумный срок.

Ремонт должен проводиться за счет арендодателя и его силами или силами привлеченных им лиц.

4. Возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя и за счет арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды. Под неотделимыми улучшениями понимаются такие улучшения, отделить которые невозможно без причинения вещи вреда в любом размере.
Арендатор обязан:

1. Пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества. Арендатор должен использовать имущество сам.

2. Своевременно вносить плату за пользование имуществом. Размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором. Если размер, порядок и условия внесения арендной платы установлены каким-либо нормативным актом, то договор обязательно содержит ссылку на него.

3. При прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Требования к состоянию имущества, возвращаемого арендатором, такие же, как и к передаче имущества арендодателем в соответствии с заключенным договором аренды. Вместе с имуществом арендодателю должны быть переданы все его принадлежности и относящиеся к нему документы, которые ранее были получены арендатором. Состояние возвращаемого имущества может устанавливаться договором. Могут быть предусмотрены специальные требования к такому возврату, например, условие о том, что помещение подлежит возврату только после проведения капитального ремонта.

4. Поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не предусмотрено законом или договором аренды.

Под текущим ремонтом понимается устранение недостатков имущества, не связанное с заменой основных составных частей.

От текущего ремонта следует отличать поддержание имущества в исправном состоянии, то есть такое его обслуживание, которое позволяет использовать имущество в любой момент. Речь в данном случае должна идти о физической исправности арендованного имущества, которую можно поддерживать без прекращения его использования по назначению.

5. Без согласия арендодателя не сдавать арендованное имущество в субаренду, не передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу, не передавать имущество в безвозмездное пользование, а также не отдавать арендные права в залог.

Ответственность арендатора и арендодателя строится на общих положениях и зависит прежде всего от того, какая из обязанностей была ими нарушена. Например, при неисполнении арендодателем обязанности уведомить арендатора о всех правах третьих лиц последний вправе требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.
Договор субаренды может быть заключен арендатором с третьим лицом (субарендатором) лишь при наличии согласия на то арендодателя. Cрок договора субаренды не может превышать срок основного договора аренды. К отношениям субаренды применяются правила о договорах аренды.

Досрочное прекращение договора аренды влечет и прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Однако субарендатор в этом случае получает право требовать от арендодателя в основном договоре аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды и на условиях, соответствующих прекращенному договору аренды.

Кодекс называет основания для досрочного расторжения договора по требованию как арендодателя, так и арендатора. Как правило, указанные основания расторжения договора носят характер расшифровки понятия «существенное нарушение договора» применительно к арендным отношениям. Так, арендодатель может потребовать досрочного расторжения договора, если:

арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

существенно ухудшает имущество;

более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Арендатор вправе обратиться в суд с иском о досрочном расторжении договора в следующих случаях:

арендодатель не предоставляет ему сданное в аренду имущество либо чинит препятствия в пользовании имуществом в соответствии с договором или назначением этого имущества;

имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказывается непригодным для пользования;

арендодатель не выполняет обязанность по капитальному ремонту;

имущество имеет препятствующие его пользованию недостатки, за которые отвечает арендодатель.

Договором аренды могут быть предусмотрены и иные основания для досрочного расторжения по требованию одной из сторон.

В соответствии действующим законодательством об аренде по истечении срока договора арендодатель имеет право на возобновление договора.

Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока действия договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на возобновление договора.

В случае заключения договора аренды с третьим лицом на тех же условиях старый арендатор вправе подать в суд на арендодателя и в обосновании своих требований представить документы, подтверждающие намерение арендодателя сдать другому арендатору имущество, ранее находившееся у него в аренде по договору, срок которого истек. Кроме того, истец должен доказать, что он не нарушал условий договора аренды, и дать согласие возобновить договор аренды на условиях, на которых арендодатель заключил или предполагал заключить договор аренды с другим арендатором.

Особого рассмотрения заслуживает вопрос о выкупе арендованного имущества. Кодекс предусматривает, что условие о выкупе арендованного имущества по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены может быть предусмотрено не только договором аренды, но и законодательством.

Примером выкупа имущества в силу закона или договора могут служить имеющие широкое распространение факты приобретения образованными в ходе приватизации коммерческими организациями в собственность арендуемых ими помещений.

Определение аренды и полное руководство по аренде

Инвестопедия / Джули Бэнг

Что такое аренда?

Аренда — это договор, в котором излагаются условия, по которым одна сторона соглашается сдать в аренду актив — в данном случае имущество, — принадлежащее другой стороне. Он гарантирует арендатору, также известному как арендатор, использование имущества и гарантирует арендодателю (владельцу имущества или арендодателю) регулярные платежи в течение определенного периода в обмен. И арендатор, и арендодатель сталкиваются с последствиями, если они не соблюдают условия договора. Аренда – это форма вещного права.

Key Takeaways

Аренда – это юридически обязывающий договор, в котором излагаются условия, в соответствии с которыми одна сторона соглашается арендовать имущество, принадлежащее другой стороне.
Гарантирует арендатору или арендатору использование имущества и гарантирует владельцу или арендодателю регулярные платежи в течение определенного периода в обмен.
Аренда жилых помещений, как правило, одинакова для всех арендаторов, но существует несколько различных типов коммерческой аренды.
Последствия разрыва договоров аренды варьируются от легких до разрушительных, в зависимости от обстоятельств, при которых они были нарушены.
Некоторые защищенные группы могут отказаться от аренды без каких-либо последствий, для чего обычно требуется какое-либо доказательство.

Понимание аренды

Аренда – это юридически обязывающие договоры, в которых излагаются условия договоров аренды недвижимого и недвижимого и движимого имущества. Эти контракты предусматривают обязанности каждой стороны по заключению и поддержанию соглашения и подлежат исполнению каждой из сторон. Например, договор аренды жилого помещения включает в себя:

Адрес объекта
Обязанности арендодателя и арендатора
Сумма арендной платы
Обязательный залог
Срок аренды
Последствия нарушения договора
Продолжительность аренды
Правила содержания домашних животных
Другая важная информация

Не все договоры аренды имеют одинаковый дизайн, но все они имеют некоторые общие черты. К ним относятся сумма арендной платы, срок уплаты арендной платы, срок действия аренды. Арендодатель требует от арендатора подписать договор аренды, тем самым соглашаясь с его условиями, прежде чем занять недвижимость.

Большинство договоров аренды жилых помещений являются стандартными с одинаковыми условиями для всех арендаторов. С другой стороны, аренда коммерческой недвижимости обычно согласовывается с конкретным арендатором и обычно длится от одного до 10 лет, при этом более крупные арендаторы часто заключают более длительные и сложные договоры аренды.

Арендодатель и арендатор должны сохранить копию договора аренды для своих записей. Это особенно полезно, если и когда возникают какие-либо споры.

Особые указания

Последствия разрыва договоров аренды варьируются от легких до разрушительных, в зависимости от обстоятельств, при которых они были нарушены. Арендатору, который разрывает договор аренды без предварительных переговоров с арендодателем, грозит гражданский иск, уничижительная отметка в его кредитном отчете или и то, и другое. В результате разрыва договора аренды у арендатора могут возникнуть проблемы с арендой нового жилья, а также другие проблемы, связанные с наличием отрицательных записей в кредитном отчете.

Арендаторам, которым необходимо расторгнуть договор аренды, часто приходится вести переговоры со своими арендодателями или обращаться за юридической консультацией. В некоторых случаях предварительное уведомление или утрата гарантийного депозита позволяет арендаторам расторгнуть договор аренды без каких-либо дальнейших последствий.

В некоторых договорах аренды есть оговорки о досрочном расторжении, которые позволяют арендаторам расторгать договоры при определенных условиях (связанный с работой переезд, трудности, вызванные разводом) или когда их арендодатели не выполняют свои договорные обязательства. Например, арендатор может расторгнуть договор аренды, если арендодатель не произведет своевременный ремонт имущества.

Условия аренды не могут нарушать законы штата или федеральные законы. Таким образом, пункт, который позволяет арендодателю входить в помещение в любое время без предварительного уведомления, или пункт, который через суд дает арендодателю право взыскать больше, чем позволяют установленные законом пределы, не подлежит исполнению.

Дискриминация в процессе аренды незаконна. Если вы считаете, что подверглись дискриминации во время поиска или подачи заявки на основании вашей расы, религии, пола, семейного положения, национального происхождения, инвалидности или возраста, вы можете предпринять определенные шаги, например подать жалобу. с Управлением по вопросам справедливого жилья и равных возможностей Министерства жилищного строительства и городского развития США (HUD).

Защищенные группы

Определенные группы людей имеют больше возможностей для досрочного прекращения аренды. Главными из них являются военнослужащие. В соответствии с Законом о гражданской помощи военнослужащим они могут разорвать договоры аренды, если получат приказ об исполнении служебных обязанностей, требующий от них переехать более чем на 90 дней.

Многие штаты разрешают жертвам домашнего насилия расторгать договоры аренды без негативных последствий. Жестокое обращение должно быть совершено недавно (обычно в течение последнего года), и арендатор обычно должен предъявить какое-либо доказательство, например судебный приказ о защите или полицейский отчет, подтверждающий насилие.

Некоторые штаты также разрешают арендаторам, особенно пожилым людям, досрочно расторгать договор аренды из-за инвалидности, состояния здоровья или медицинских кризисов, которые делают проживание в нынешнем доме неприемлемым. Обычно требуется письмо от местного врача, больницы или другого медицинского работника, подтверждающее состояние здоровья.

Даже люди из этих защищенных групп должны письменно уведомить арендодателей не менее чем за 30 дней о своем желании расторгнуть договор аренды.

Расторжение договора аренды в эпоху COVID-19

Вызванные коронавирусом остановки и финансовые трудности заставили многих арендаторов задаться вопросом, смогут ли они расторгнуть договор аренды, не подвергаясь штрафным санкциям из-за пандемии. Короткий ответ: нет. Несмотря на федеральный мораторий и мораторий на выселение, пандемия не освобождает арендатора от договорных обязательств. Даже в эпоху COVID-19, если вы досрочно расторгнете договор аренды, вы по-прежнему будете нести ответственность за арендную плату до даты окончания, указанной в договоре.

Тем не менее, могут быть смягчающие обстоятельства и исключения. 3 августа 2021 года администрация Байдена ввела рекомендованный Центром по контролю за заболеваниями 60-дневный мораторий на выселение за неуплату арендной платы или платежей за жилье в районах с высоким уровнем заболеваемости дельта-вариантом вируса. Однако 26 августа 2021 года Верховный суд отменил постановление CDC, фактически отменив мораторий на выселение.

24 сентября 2021 года Федеральное агентство по финансированию жилищного строительства (FHFA) объявило, что Fannie Mae и Freddie Mac продолжат предлагать владельцам многоквартирных домов воздержание от COVID-19. Поэтому, если у вашего арендодателя есть ипотека, обеспеченная Fannie или Freddie, ссуда FHA или ссуда VA, они должны согласиться не выселять арендаторов только за неуплату арендной платы и обеспечить гибкость в отношении просроченных платежей.

Избавившись от угрозы выселения, арендодатели в таких ситуациях могут быть более снисходительны, позволяя арендатору расторгнуть договор аренды.

Если вы хотите расторгнуть договор аренды из-за финансовых проблем, существуют программы помощи в аренде жилья. Например, федеральная программа экстренной помощи в аренде жилья выделила всего 3 миллиарда долларов из своего бюджета в 47 миллиардов долларов. Вы можете узнать о правах на получение помощи и найти местную программу помощи или консультанта на сайте Consumerfinance.gov, веб-сайте Бюро финансовой защиты потребителей (CFPB).

Виды аренды

Помимо аренды жилых помещений, арендаторы, которые арендуют коммерческую недвижимость, имеют различные доступные типы аренды, все из которых построены таким образом, чтобы возлагать больше ответственности на арендатора и обеспечивать большую предварительную прибыль для арендодателя.

Некоторые договоры коммерческой аренды требуют, чтобы арендатор платил арендную плату плюс эксплуатационные расходы арендодателя, в то время как другие требуют, чтобы арендаторы платили арендную плату плюс налоги на имущество и страховку. К четырем наиболее распространенным видам аренды коммерческой недвижимости относятся:

Одноместная аренда: В этом виде аренды арендатор несет ответственность за уплату налога на недвижимость.
Double-Net Leases: по этим договорам аренды арендатор несет ответственность за уплату налогов на имущество и страхование.
Triple-Net Leases: арендаторы, подписывающие такие договоры аренды, платят налоги на имущество, страховку и эксплуатационные расходы.
Общая аренда: арендаторы платят арендную плату, а арендодатель несет ответственность за другие расходы.

Как работает аренда?

Аренда, как правило, представляет собой юридически обязательный договор между двумя сторонами: арендодателем и арендатором. Они включают часть имущества, сдаваемого в аренду владельцем (арендодателем) арендатору или арендатору. Договоры аренды могут заключаться в устной форме, но обычно оформляются в письменной форме. Обе стороны соглашаются с условиями аренды, включая сумму арендной платы, срок действия договора, а также любые последствия, которые могут возникнуть, если одна из сторон не соблюдает условия договора.

Какие преимущества дает арендаторам и арендодателям аренда?

Подписание договора аренды предоставляет как арендодателям, так и арендаторам четкие условия, определяющие отношения и договор аренды. Это также устанавливает права и обязанности каждой вовлеченной стороны. Например, аренда предоставляет обеим сторонам структуру, поскольку они устанавливают стоимость, связанную с арендой, и продолжительность срока, в течение которого может быть осуществлена аренда. Это обеспечивает обеим сторонам стабильность. Аренда также дает обеим сторонам четкое понимание того, что происходит, когда одна из сторон нарушает или идет против любого из условий, изложенных в договоре аренды.

Можно ли разорвать договор аренды?

Любая из сторон может разорвать договор аренды. Но делать это не рекомендуется, так как могут быть последствия. Арендаторы могут нести ответственность за уплату арендодателю сборов за досрочное освобождение и/или оставшуюся сумму для погашения арендной платы. В некоторых случаях нарушение договора аренды может даже повредить кредитному рейтингу арендатора. Арендодателям, возможно, придется предоставить арендаторам альтернативные жилые помещения, в то время как другие могут столкнуться с гражданскими или юридическими проблемами, если они нарушат договор аренды без причины. Независимо от того, являетесь ли вы арендатором или арендодателем, всегда полезно поговорить с другой стороной, чтобы избежать каких-либо негативных последствий и мирно расторгнуть договор аренды. Некоторые защищенные группы, такие как активные военные или жертвы домашнего насилия, могут разорвать договор аренды без каких-либо последствий, если они могут предоставить какие-либо доказательства.

Основная информация об аренде Часть I: Стороны аренды

В продолжение статьи в блоге на прошлой неделе «Четыре компонента аренды недвижимости» сегодняшняя публикация объясняет первую часть того, что Realogic считает первым компонентом, основную информацию об аренде. . Рассмотрим стороны, участвующие в договоре аренды коммерческой недвижимости.

Требуемые стороны

Идентификация сторон в коммерческой аренде может показаться «простой» задачей. Однако это может стать более сложным, поскольку дополнительные документы по аренде, такие как переуступки прав, субаренда, слияния, консолидации и изменения названия, появляются в течение нескольких месяцев и лет после заключения договора аренды. Поскольку любой из этих (возможно, одностраничных) документов полностью перекладывает бремя выполнения обязательств по аренде, крайне важно определить, кто и какую роль играет на протяжении всего срока аренды.

Арендодатель : Обычно известный как Арендодатель, арендодатель в договоре аренды определяется как сторона, предлагающая арендатору помещение в обмен на деньги.

Арендатор : Арендатор, также известный как Арендатор, является стороной, ответственной за занятие предлагаемой площади и оплату Базовой арендной платы и Дополнительной арендной платы в соответствии с условиями, описанными в договоре аренды. Одно замечание, о котором следует помнить при идентификации арендатора, заключается в том, что очень часто юридическое имя будет сильно отличаться от имени «Ведение бизнеса как» или имени администратора баз данных. Важно задокументировать оба имени при чтении договора аренды коммерческой недвижимости в любом резюме об аренде или в качестве администратора аренды.

Необязательные стороны

Гарант : Гарант — это физическое или юридическое лицо, которое соглашается выполнить договорные обязательства другой стороны, если другая сторона не выполняет их. Поручители могут быть как физическими, так и юридическими лицами и, по сути, служат для арендодателя способом ограничить риск неисполнения обязательств со стороны Арендатора.

Правопреемник / Правопреемник : Сторона, осуществляющая передачу своего имущества, доли или прав по аренде другой стороне ( Правопреемник ). При уступке аренды Цедент передает часть или все свои права на использование арендованного имущества Цессионарию на неистекший оставшийся срок аренды. В большинстве уступок Цессионарий приобретает те же права и привилегии и принимает на себя те же обязанности, что и Цедент. Кроме того, Цедент, как правило, несет ответственность за любые обязательства по аренде, которые не выполняются Правопреемником после передачи аренды, если арендодатель не освобождает от таких обязательств. Для передачи обычно требуется согласие арендодателя.

Субарендатор / Субарендатор : Когда арендатор принимает решение освободить помещение, но не желает (или не получил разрешения) расторгнуть договор аренды, он может договориться о том, чтобы другая сторона заняла арендованное помещение. Документ, контролирующий права и обязанности каждой стороны в этом сценарии, называется субаренда, а стороны этого соглашения называются субарендодателем (или субарендодателем) и субарендатором (или субарендатором). Важно отметить, что субаренда в большинстве случаев не освобождает субарендодателя (который также является арендатором/арендодателем по первоначальному договору аренды) от его обязанностей и обязательств, изложенных в этом первоначальном договоре аренды.