Содержание
Залоговые аукционы в России в ноябре-декабре 1995 года
25 марта 2016, 11:04
Дело ЮКОСа
ТАСС-ДОСЬЕ. 25 марта 2016 г. официальный представитель Следственного комитета (СК) РФ Владимир Маркин сообщил, что следователи СК РФ близки к доказательствам, что акции ЮКОС были незаконно приобретены его акционерами в ходе залоговых аукционов 1995 г.
Читайте также
Маркин: у следствия есть доказательства того, что Ходорковский украл акции ЮКОСа
По словам Маркина, в связи с международными судебными разбирательствами, инициированными от лица иностранных компаний Hulley Enterprises Limited, Yukos Universal Limited и Veteran Petroleum Limited, направленными на принудительное взыскание с РФ денежных средств в сумме более $50 млрд, следствие также проверяет сведения, представленные истцами международным и иностранным судам, на предмет законности и правомерности приобретения акций ОАО «НК «ЮКОС» и последующего распоряжения ими.
Что такое залоговые аукционы
Залоговые аукционы — один из механизмов приватизации государственных компаний.
Крупнейшие залоговые аукционы прошли в России в ноябре-декабре 1995 г., когда в частную собственность перешли пакеты акций таких крупных компаний, как «ЮКОС», «Норильский никель», «Сибнефть», «Сургутнефтегаз» и др.
Механизм аукционов
Залоговые аукционы подразумевали следующую схему приватизации: коммерческие банки выдавали государству кредиты под залог госпакетов акций крупных компаний. Право выдачи кредита определялось на аукционах. По правилам, если через установленное время государство не возвращало полученные кредиты, заложенные акции переходили в собственность кредиторов.
История вопроса
В 1995 г. в России сложилась тяжелая экономическая ситуация. Дефицит бюджета вырос с 8,6% в 1994 г. до 9,7%, продолжал падать уровень реальной заработной платы, а саму ее выплачивали с задержками. Государственный внешний долг вырос к 1 января 1995 г. до $118,5 млрд (около 30% ВВП). Казна остро нуждалась в деньгах.
30 марта 1995 г. на заседании Правительства РФ президент ОНЭКСИМбанка Владимир Потанин выдвинул идею проведения залоговых аукционов.
За их счет предполагалось получить столь необходимые государству деньги.
31 августа 1995 г. президент РФ Борис Ельцин подписал указ «О порядке передачи в 1995 г. в залог акций, находящихся в федеральной собственности», который предлагал использовать схему залоговых аукционов «в целях обеспечения источников покрытия дефицита федерального бюджета и эффективного использования пакетов акций, находящихся в федеральной собственности». 25 сентября 1995 г. и.о. председателя Госкомимущества Альфред Кох подписал первую версию списка государственных компаний, подлежащих приватизации (первоначально планировалось продать пакеты 43 предприятий).
Проводили аукционы Госкоимущество и подчиненный правительству РФ Российский фонд федерального имущества.
Акции каких компаний оказались в залоге
Всего на аукционы 17 ноября — 28 декабря 1995 г. были выставлены госпакеты акций 12 нефтедобывающих, горно-металлургических и инфраструктурных компаний. Полученные взамен их кредиты были номинированы в долларах.
Как впоследствии отмечала Счетная палата РФ, только в 4 аукционах из 12 сумма полученного государством кредита существенно превысила стартовую величину, из чего палатой был сделан вывод, что «состязательность при проведении аукционов не предполагалась». Например, в аукционе, связанном с госпакетом «ЮКОС», участвовали две компании — АОЗТ «Реагент» и АОЗТ «Лагуна», обе афиллированные с банком МЕНАТЕП.
В частности, оказались в залоге:
- 51% акций нефтяной компании (НК) «Сиданко» — за 130 млн долларов Банку МФК.
- 51% акций «Сибнефть» — за 100,3 млн долларов банку СБС.
- 45% НК ЮКОС — за 159 млн долларов АОЗТ «Лагуна», связанному с банком МЕНАТЕП.
- 40,12% НК «Сургутнефтегаз» — за 8,9 млн долларов НПФ «Сургутнефтегаз» (гарант сделки — МЕНАТЕП).
- 38% РАО «Норильский никель» — за 170,1 млн долларов ООО «Реола», подконтрольному ОНЭКСИМбанку.
Также были проданы пакеты акций (менее 25%) Новороссийского, Северо-Западного и Мурманского морских пароходств, 14,9% акций Новолипецкого металлургического комбината, 5% акций «Лукойла» и 15% акций «Нафта-Москва».
Итоги
Общая сумма поступлений в бюджет составила $886,1 млн, что на тот момент составляло 1,85% доходной части федерального бюджета.
Во всех 12 случаях кредиты, срок возврата которых истекал в течение нескольких месяцев после аукционов, не были возвращены. В результате кредиторы получили в собственность заложенные акции.
Исследование Счетной палаты РФ
В 2004 г. Счетная палата РФ опубликовала аналитическую записку «Анализ процессов приватизации государственной собственности в РФ за период 1993-2003 гг».
В ней было отмечено, что сумма сделок на залоговых аукционах 1995 г. была значительно занижена: уже через год после аукционов капитализация большинства проданных компаний составляла несколько десятков миллиардов долларов США.
Читайте также
История иска бывших акционеров ЮКОСа к РФДело ЮКОСа. Досье
Счетная палата отметила, что перед аукционами Минфин РФ размещал на счетах банков-участников аукционов средства в сумме, практически равные кредиту, а потом эти средства передавались правительству РФ.
Поэтому, согласно записке, «банки фактически «кредитовали» государство государственными же деньгами».
Подводя итог, Счетная палата сообщила, что «в результате проведения залоговых аукционов отчуждение федеральной собственности было произведено по значительно заниженным ценам, а конкурс фактически носил притворный характер».
Вплоть до настоящего времени на государственном уровне в РФ предложений о пересмотре итогов залоговых аукционов не звучало.
Теги:
Дело ЮКОСа
История залоговых аукционов в России. Справка
Залоговые аукционы – аукционы на право кредитования правительства России под залог находящихся в государственной собственности акций.Проводились во исполнение президентского указа от 31 августа 1995 года «О порядке передачи в 1995 году в залог акций, находящихся в федеральной собственности».
Организатором аукционов являлся Государственный комитет Российской Федерации по управлению государственным имуществом.
Победителем аукциона становилась компания, предложившая максимальный размер кредита.
К идее залоговых аукционов правительство подтолкнула неудача с реализацией планов продажи крупных пакетов акций нефтяных компаний. Государственная Дума в преддверии очередных парламентских и президентских выборов запретила приватизацию предприятий топливно-энергетического комплекса, но сделала это уже после утверждения бюджета на 1995 год.
Считается, что одним из авторов идеи залоговых аукционов стал Владимир Потанин, в ту пору глава ОНЭКСИМбанка. По данным СМИ, именно с его подачи был образован консорциум банков для предоставления правительству РФ кредитов в обмен на пакеты акций наиболее привлекательных предприятий.
Впервые идея обмена акций госкомпаний на долговые обязательства правительства была высказана Потаниным в марте 1995 года на заседании кабинета министров России под руководством Виктора Черномырдина. Сам Владимир Потанин признавал авторство идеи о проведении аукционов, однако подчеркивал, что инициатива в процессе реализации была сильно искажена.
По воспоминаниям Альфреда Коха, отвечавшего за залоговые аукционы в Госкомимуществе, первоначально предполагалось выставить на аукцион пакеты акций 43 компаний, но в итоге их число сократилось до 16, на 4 претендентов не нашлось.
В конце 1995 года было проведено несколько аукционов на право предоставления Российской Федерации займов под залог принадлежавших государству крупных пакетов акций 12 ведущих сырьевых компаний. Общая сумма займов составляла около 800 миллионов долларов (по другим оценкам около 650 миллионов долларов).
Под залог предлагались акции «Сургутнефтегаза», ЮКОСа, СИДАНКО, «Сибнефти», «Норникеля», «Мечела», НЛМЗ и других.
По условиям аукциона государство обязывалось погасить заем до сентября 1996 года, в противном случае кредитор получал право продать находящийся у него в залоге пакет акций. Займы погашены не были, а заложенные акции перешли в руки самих кредиторов.
В докладе Счетной палаты «Анализ процессов приватизации государственной собственности в РФ за период 1993 2003 годы» (руководитель рабочей группы Сергей Степашин) отмечается, что Правительством РФ не было обеспечено эффективного противодействия злоупотреблениям и нарушениям в ходе организации и проведения залоговых аукционов.
Эксперты отмечают, что сумма кредитов, полученных от передачи в залог федерального имущества, была эквивалентна сумме временно свободных валютных средств федерального бюджета, размещенных в это время Минфином России на депозитных счетах коммерческих банков, ставших затем победителями в залоговых аукционах. Таким образом, банки фактически «кредитовали» государство государственными же деньгами. В результате банки, «кредитовавшие» государство, смогли непосредственно либо через аффилированных лиц стать собственниками находившихся у них в залоге пакетов акций государственных предприятий.
Авторы документа считают, что вопреки Правилам проведения аукционов на право заключения договоров кредита, залога находящихся в федеральной собственности акций, коммерческие банки не направляли кредитные средства на счет в Центральном банке РФ. Фактически средства оставались в тех же коммерческих банках, но на специальных счетах. В нарушение установленного порядка, предполагающего предоставление кредита целиком и в рамках одного финансового года, кредитные средства нередко направлялись частями, а выплаты растягивались.
В докладе отмечается, что анализ состава участников аукционов и их гарантов показал, что в большинстве случаев состязательность при проведении аукционов не предполагалась. Из 12 аукционов лишь в четырех сумма кредита существенно превысила начальную цену. В остальных случаях начальная цена была превышена чисто символически, при этом или оба участника имели одного и того же гаранта, или один из участников являлся и гарантом остальных, или оба участника являлись гарантами друг друга.
«Таким образом, в результате проведения залоговых аукционов отчуждение федеральной собственности было произведено по значительно заниженным ценам, а конкурс фактически носил притворный характер», – говорится в исследовании.
Материал подготовлен на основе информации из открытых источников
Как купить дом на аукционе: руководство
Если вы пытались купить дом в течение последних нескольких лет, вы знаете, что это трудно. Несмотря на то, что спрос снижается в условиях текущих растущих процентных ставок, запасы жилья низки, цены высоки, и даже опытные инвесторы не могут найти выгодные сделки.
Возможно, вы думаете о том, чтобы выйти за рамки традиционного процесса покупки жилья, чтобы использовать больше возможностей для покупки жилья. Один из способов, который вы, возможно, рассматриваете, — это покупка дома через аукцион недвижимости.
Давайте посмотрим, что значит купить дом на аукционе, как работает этот процесс, а также плюсы и минусы этого курса.
Стоит ли покупать дом на аукционе?
Аукционы по недвижимости давно стали прерогативой опытных инвесторов в недвижимость. Однако технологии сделали домашние аукционы более доступными для всех. В связи с жесткой конкуренцией за доступные дома на рынке недвижимости все больше и больше покупателей выходят на эту арену, чтобы найти дом, который будет служить основным местом жительства.
Покупка дома на аукционе дает множество преимуществ. Большинство людей выбирают этот вариант, потому что есть возможность найти действительно выгодную сделку. Вы могли найти необработанный алмаз, который мог бы стать хорошим домом, часто со скидкой.
Когда вы покупаете дом на аукционе, вы можете столкнуться с меньшей конкуренцией, чем если бы вы выбрали традиционный путь покупки дома. Тем не менее, вы, вероятно, столкнетесь с опытными инвесторами, и для тех, кто покупает дом на аукционе, существует больший риск и меньше средств защиты прав потребителей.
Как дома попадают на аукцион?
Есть много разных причин, по которым дом оказывается на аукционе, но обычно это связано с тем, что у домовладельца начались финансовые проблемы. Большинство домов в конечном итоге продаются на аукционах из-за потери права выкупа или неуплаты налога на имущество.
Однако все чаще и чаще на рынках с высокой конкуренцией потенциальные покупатели обращаются к Интернету, чтобы купить свой следующий дом. iBuyers удобно покупают дом в Интернете, а продавцы могут продавать свой дом без постановки и без необходимости удалять все признаки детей и домашних животных каждый раз, когда кто-то хочет увидеть их дом.
Где проходят аукционы домов?
Аукционы не являются универсальным процессом, и существует несколько различных типов, о которых вам следует знать.
Давайте рассмотрим наиболее распространенные типы аукционов, с которыми вы столкнетесь.
Лично
Мы все видели аукционы с личным присутствием, проводимые в кино или по телевидению, где быстро говорящие аукционисты отвечали на едва заметные кивки, давая конкурирующим участникам торгов возможность поднять свои собственные ставки. Для непосвященных личное участие в аукционе и участие в торгах может показаться пугающим.
Живые, личные аукционы все еще проводятся, хотя в наши дни аукционы чаще переходят в онлайн. Даже если сам аукцион проводится лично, вы сможете найти правила, регулирующие аукцион, в Интернете. В очень маленьких городах или сельской местности вам, возможно, придется посетить их лично, чтобы получить их печатную копию.
Но понимание того, как работает аукцион, поможет вам сделать ставку, когда придет время. Точно так же личное посещение аукционов и изучение их работы — отличный способ ознакомиться с процессом.
Онлайн
Как мы уже отмечали, аукционы переходят в онлайн, где гораздо проще получить доступ ко всем правилам, руководствам и процедурам.
На большинстве веб-сайтов аукционов недвижимости вам придется предварительно зарегистрироваться и пройти предварительный отбор, чтобы показать, что вы являетесь серьезным участником торгов и имеете доступ к средствам для завершения сделки.
Наличие Интернета значительно упрощает доступ к аукционам недвижимости, что является палкой о двух концах для потенциальных участников торгов. С одной стороны, это облегчает им доступ к потенциальным сделкам и участие в них. Кроме того, сайты онлайн-аукционов недвижимости позволяют новичкам легко смотреть и учиться, пока они не почувствуют себя комфортно.
С другой стороны, поскольку онлайн-аукционы упрощают доступ к ним для всех, конкуренция на аукционах сейчас выше, чем когда-либо прежде. Это, в свою очередь, снижает вероятность найти выгодную сделку. Если вы новый инвестор, это может обескуражить. Если вы покупаете свой следующий дом, вас, возможно, больше мотивирует инвентарь, чем перспектива большой скидки на покупную цену.
Подать заявку на ипотеку сегодня!
Подайте онлайн заявку на получение экспертных рекомендаций с реальными процентными ставками и платежами.
Запустите свое приложение
Как купить дом на аукционе
Покупка дома на аукционе может быть разумным шагом, но не всем он подходит. И если вы решите попробовать, вам необходимо иметь полное представление о том, как работает этот процесс.
Взвесьте риски и выгоды
Покупка дома на аукционе дает много потенциальных преимуществ. Например, вы можете купить дом по цене ниже рыночной и заплатить значительно меньше, чем в противном случае.
Но вы также берете на себя определенный риск. Вы не сможете пройти надлежащий осмотр перед покупкой дома, поэтому вы можете столкнуться с повреждением имущества или проблемами, которых вы не ожидали. Вы также можете застрять с задолженностью по налогам, которые не были учтены заранее.
И, скорее всего, вам придется заплатить за недвижимость наличными. Редко продавцы принимают финансирование для домов, проданных на аукционе.
Кроме того, всегда существует опасность потенциальной переплаты. Это еще больший риск, если вы не являетесь опытным инвестором в недвижимость и не исследовали дом и не определили его рыночную стоимость.
Перевешивают ли потенциальные выгоды риски, зависит от вашей личной ситуации. Поэтому обязательно учтите это, прежде чем продвигаться вперед с аукционом.
Подать заявку наличными или финансированием
Большинство аукционов требуют, чтобы вы приобрели дом за наличные, поэтому вы редко можете взять ипотеку, чтобы купить дом. Однако есть исключения, поэтому вам следует заранее изучить требования.
Это означает, что вам необходимо получить финансирование до проведения аукциона, так как время выполнения обычно сжато. Если вы в конечном итоге сделаете выигрышную ставку, эти средства обычно должны быть выплачены к концу дня.
Большинство аукционистов требуют оплаты из проверенных источников финансирования, таких как кассовый чек. Если вы должны лишние средства, они могут быть приняты в течение нескольких недель после продажи.
Установите бюджет
Перед тем, как отправиться на аукцион, важно установить бюджет. В противном случае вы можете увязнуть в пылу момента и в конечном итоге перерасходовать средства. Помните, что цель покупки дома на аукционе — найти выгодную сделку.
Оценить недвижимость
Крайне маловероятно, что вы сможете осмотреть недвижимость перед ставкой, хотя правила сильно различаются в зависимости от типа аукциона, который вы рассматриваете. Тем не менее, это не мешает вам осмотреть недвижимость самостоятельно.
Вы можете получить некоторую информацию, просто внимательно осмотрев дом. Постарайтесь не нарушать какие-либо местные законы о вторжении, но возьмите с собой бинокль, чтобы вы могли смотреть с законного расстояния.
Внимательно ищите признаки того, что в доме кто-то живет — их быть не должно, но в некоторых штатах новый владелец может выселить предыдущих домовладельцев, арендаторов или даже скваттеров. Для подавляющего большинства участников торгов возбуждение дела о выселении сложно, дорого и неприятно, и вы, возможно, избавили себя от огромной головной боли, пропустив этот список.
Вы также можете выполнить поиск по названию дома. По крайней мере, посетите офис клерка по недвижимости и спросите их, есть ли у собственности залог против него. Залоговые права — это требования, которые следуют за собственностью, а не за владельцем собственности. Это означает, что если последний владелец не платил налоги, вам, возможно, придется.
Если вы не можете посетить дом заранее, вам следует ожидать, что потребуется ремонт. И вам также следует заранее провести поиск залогов, чтобы вы знали о любых непогашенных залогах.
Делайте ставки с умом
В день аукциона вы должны присутствовать с деньгами на руках. Если это аукцион с личным участием, вы войдете в систему с аукционистом и окажетесь на месте. Если вы участвуете в онлайн-аукционе, вам может потребоваться внести залог досрочно.
После начала аукциона важно сохранять спокойствие и не поддаваться азарту. Сохраняйте самообладание и делайте ставки ответственно. Дом по-прежнему является значительным расходом и большой ответственностью, даже если вы покупаете его с большой скидкой.
Если можете, постарайтесь заранее посетить несколько других аукционов, не собираясь делать ставки ни на что. Это даст вам представление о том, как все работает.
Закрыть сделку
Аукцион приходит и уходит, и вы уходите как победитель торгов. Итак, что происходит дальше? Что ж, теперь пришло время завершить сделку в соответствии с рекомендациями, установленными аукционным домом.
Вы либо заплатите полную стоимость покупки, либо как минимум аванс в течение 24 часов после продажи. И в зависимости от штата, в котором вы живете, вы можете сразу же получить право собственности на недвижимость.
Однако в некоторых штатах есть так называемый период погашения. Это означает, что каждый, кто потерял свой дом из-за неуплаты налога на недвижимость, может выкупить его обратно в течение определенного периода времени.
Итак, если вы покупаете дом на аукционе, который впоследствии выкупается первоначальным домовладельцем, вам вернут деньги за вашу покупку.
Но как только право собственности будет выдано и зарегистрировано в округе, вы станете законным владельцем этой собственности.
Типы аукционов
Существует несколько различных способов организации аукциона. Это наиболее распространенные, с которыми вы столкнетесь.
Абсолютный аукцион против. Аукцион с минимальной ставкой
Абсолютный аукцион — популярный вариант для продавцов, которым нужна быстрая и простая сделка с недвижимостью. В этом типе аукциона продажа всегда присуждается тому, кто предложит самую высокую цену. И поскольку продажа гарантирована, абсолютные аукционы, как правило, имеют высокий уровень участия.
Не существует минимального порога, с которого должны начинаться торги, поэтому цена всегда начинается с 0 долларов. Абсолютные аукционы могут проводиться на самых разных площадках, в том числе на живых мероприятиях или на онлайн-рынке, таком как eBay.
Аукцион с минимальной ставкой — это именно то, на что он похож — для начала нужно сделать минимальную ставку.
Участвовать может любой, кто может заплатить выше минимальной ставки, установленной продавцом. Недостатком является то, что вы гарантированно заплатите определенную сумму. Знание того, что нет никаких шансов, что вы заплатите меньше минимума, может сократить конкуренцию, отделив серьезных инвесторов от шинных кикеров.
Резерв Против. Аукцион без резервирования
Аукцион с резервированием означает, что продавец будет продавать только в том случае, если ставка превышает его минимальную цену. Резервная цена — это минимальная цена, которую продавец готов принять за недвижимость, и он не обязан раскрывать эту информацию потенциальным покупателям.
Предложения ниже резервной цены могут быть поданы, но продавец может отклонить все предложения, если они будут сочтены неприемлемо низкими. Аукцион без резерва не позволяет продавцу отклонить любую ставку, какой бы низкой она ни была.
Открытый Против. Слепые торги
При открытых торгах покупатели могут видеть ставки друг друга и решать, делать ли более высокую ставку, чтобы превзойти предыдущую ставку.
В слепых торгах участники подают свою лучшую ставку, не зная, есть ли другие участники торгов, и если да, то каковы их ставки.
Можно ли купить дом на аукционе без наличных?
В большинстве случаев вам необходимо иметь наличные. Однако у вас могут быть источники наличных денег, о которых вы не думали. Давайте посмотрим на некоторые из них.
Рефинансирование с выплатой наличных
Если у вас уже есть дом, у вас может быть достаточно собственного капитала, чтобы вы могли снимать наличные из своего дома. С рефинансированием наличными вы можете получить доступ к накопленной вами стоимости, а также к любой оценке вашего дома с помощью кредита.
Рефинансирование наличными заменяет вашу текущую ипотеку на новую. Чтобы получить кредит, вам придется заново пройти процесс подачи заявки на ипотеку с оценочной проверкой и поиском нового титула. Вы также оплатите расходы на закрытие еще раз.
Ссуда под залог дома
Ссуда под залог дома отличается от рефинансирования наличными тем, что вы сохраняете свою текущую ипотеку и берете взаймы только то, что вам нужно и что у вас есть в наличии на уровне вашего собственного капитала.
Для многих людей, которые получили или рефинансировали ипотечный кредит, чтобы воспользоваться исторически низкими процентными ставками, доступными несколько лет назад, это гораздо более привлекательный вариант, поскольку процентные ставки растут.
Ссуда под залог дома — это вторая ипотека на ваш дом. Как и при рефинансировании, есть новый процесс подачи заявки, оценка и затраты на закрытие. Ни один из процессов не является быстрым, поэтому планируйте заранее, чтобы деньги были доступны, когда они вам понадобятся.
Личные ссуды
Это ссуда, основанная исключительно на кредитоспособности заемщика, не обеспеченная имуществом. Эти кредиты предоставляются по более высоким ставкам, но не включают затраты на закрытие или любые другие процессы, связанные с процессом рефинансирования. В качестве дополнительного преимущества вы не рискуете своим домом, если не сможете погасить кредит.
Краудфандинг
Существует несколько краудфандинговых сайтов, которые позволяют заинтересованным в пассивных инвестициях в недвижимость инвестировать в проекты, предлагаемые теми, кто ищет финансирование для своих проектов.
По мере того, как вы наращиваете послужной список, вы добьетесь большего успеха в привлечении этих инвесторов.
Плюсы и минусы покупки дома на аукционе
Плюсы
Вы можете получить выгодную сделку
Как мы уже отмечали, в целом вы можете получить скидку в зависимости от конкуренции, с которой вы столкнетесь. Конечно, если вы не инвестор, вас может не гнать за собой в первую очередь перспектива выгодной сделки.
Имейте в виду, что сделка одного человека может оказаться денежной ямой для другого. Многие инвесторы также являются подрядчиками, которые могут легко справиться с крупным ремонтом дома. Это не может быть выгодной сделкой для покупателей жилья, впервые вложивших все свои деньги в покупку дома.
У вас будет больше выбора
В настоящее время жилищный фонд очень низок, а цены остаются высокими, даже несмотря на медленное снижение спроса. Если вы отчаянно пытаетесь найти дом, который можете себе позволить, расширение поиска на аукционы может помочь вам найти место, которое вы можете назвать своим.
Минусы
Дом приобретается как есть
Когда вы покупаете дом на аукционе, у вас, скорее всего, не будет возможности его осмотреть и договориться о цене в зависимости от того, сколько он будет стоить сделать его пригодным для жизни. Это потому, что понятно, что дом покупается как есть.
Если вы вкладываете все свои деньги в покупку дома, у вас может не хватить денег на капитальный ремонт. Поскольку эти дома больше не заняты их владельцами, не у кого спросить, и в доме не было никого, кто мог бы следить за текущим обслуживанием.
Защита прав потребителей отсутствует
После финансового кризиса 2008 года в процесс покупки жилья были встроены значительные средства защиты прав потребителей. В соответствии с Законом о праве на кредитование (TILA) на протяжении всего процесса требуется раскрытие информации, более строгие требования к кредитованию, направленные на обеспечение способности заемщика погасить кредит, и более четкое определение роли агентов по недвижимости.
Ни одна из этих мер защиты не применяется в процессе аукциона. Большинство правил налагается на кредиторов и агентов, ни один из которых не играет роли в процессе аукциона.
Должен иметь наличные
Почти все аукционы требуют от участников предварительного квалификационного отбора, процесса, предназначенного для того, чтобы они могли рассчитаться за недвижимость наличными в течение ограниченного времени, обычно от 48 до 72 часов, после победы на аукционе. .
Предыдущие владельцы могут вернуть себе дом до конца
В некоторых штатах предыдущий владелец может вернуть свой дом либо внезапным внесением своих платежей, либо разработав надежный план погашения с кредитором. Например, давайте представим, что предыдущий владелец потерял свой дом, потому что заболел и потерял работу, но с тех пор выздоровел и вернулся к работе.
Пока титул не принадлежит вам, они могут предотвратить продажу. Ознакомьтесь с законами в вашем штате, чтобы избежать необходимости покидать собственность, которой вы были так близки.
Часто задаваемые вопросы о покупке дома на аукционе
Могу ли я вернуть свои деньги после покупки на аукционе?
Существует процесс, называемый отсроченным финансированием, который позволяет вам подать заявку на получение ипотечного кредита после того, как вы станете владельцем недвижимости. Обычно домовладельцы должны ждать 6 месяцев, прежде чем проводить рефинансирование, но домовладельцы, которые купили за наличные, могут сразу же подать заявку на то, что по сути является первой ипотекой.
Наши коллеги из Rocket Mortgage ® предлагают варианты отсроченного финансирования.
Существуют ли кредиты, которые помогут вам купить дом на аукционе без наличных денег?
Возможно. Существуют ссуды «твердые деньги» или «твердые деньги», но это ссуды с высокой процентной ставкой и короткими сроками погашения. Они не подходят никому, кроме опытных домохозяек, целью которых является как можно быстрее привести дом в порядок и быстро его перепродать.
Однако сделки с недвижимостью проводятся в соответствии с законодательством штата, и в некоторых штатах участникам торгов предоставляется время для завершения сделки с ипотекой. Проверьте законы вашего штата, а также правила, доступные на аукционной платформе, которую вы собираетесь использовать.
Почему дома выставляются на аукцион так дешево?
Цены, как правило, отражают как объем необходимого ремонта, так и величину риска, который он создает. Чрезвычайно низкая сумма начальной ставки и отсутствие активности могут указывать на то, что более опытные глаза посмотрели на дом и решили пройти мимо. Поскольку все больше и больше аукционов проводится в Интернете, вы можете ожидать, что настоящие сделки станет труднее найти.
Итог: покупка дома на аукционе сопряжена с риском
В некоторых случаях вы можете найти несколько привлекательных предложений или, по крайней мере, дополнительный инвентарь жилья для рассмотрения. Выставленные на аукцион дома можно приобрести со скидкой, и вы столкнетесь с меньшей конкуренцией.
Но надо понимать риски и уметь с ними справляться. Это может быть особенно сложно для тех, кто впервые покупает жилье.
Если вы планируете участвовать в аукционе, который позволит вам завершить финансирование, начните процесс сейчас и подайте заявку онлайн сегодня для первоначального одобрения.
Подать заявку на ипотеку сегодня!
Подайте онлайн заявку на получение экспертных рекомендаций с реальными процентными ставками и платежами.
Запустите свое приложение
Стоит ли покупать дом на аукционе? Риски и вознаграждения
Хотите приобрести недвижимость? Помимо традиционных каналов поиска объявлений о недвижимости и работы с агентами по недвижимости, существуют альтернативные способы покупки. Вы также можете приобрести недвижимость на аукционе.
Стоит ли покупать дом на аукционе?
Ключевые выводы:
- Покупка дома на аукционе более рискованна, чем покупка в обычном порядке.
Очень важно хорошо знать, как работают аукционы по продаже недвижимости. - Домашние аукционы можно найти через местные органы власти, агентов по недвижимости и онлайн-сайты, такие как RealtyTrac.com и Auction.com.
- Недвижимость, выставленная на аукцион, часто не позволяет осмотреть дом или каким-либо законным способом лично осмотреть интерьер. Если вы не можете позволить себе риск покупки недвижимости в плохом состоянии, придерживайтесь аукционов, которые позволяют вам осмотреть недвижимость перед ставкой.
- Изучите и усвойте все правила аукциона и проявите должную осмотрительность в отношении любого интересующего вас имущества, например, проверьте наличие претензий, залогов и арендаторов, прежде чем делать ставки.
Очень важно хорошо знать, как работают аукционы по продаже недвижимости.Как происходит покупка дома на аукционе
Преимущества покупки на аукционе включают расширение ваших возможностей и, возможно, покупку со скидкой. Вы можете столкнуться с меньшей конкуренцией при покупке аукционного дома по сравнению с покупкой традиционным способом, но вы также будете иметь дело с другим кругом потенциальных покупателей — часто с опытными инвесторами.
Возможно, самый большой риск покупки на аукционе заключается в том, что у вас будет ограниченное представление о недвижимости, выставленной на продажу, что делает реальную возможность дорогостоящей ошибки. Кроме того, как и при любой покупке недвижимости, вам нужно будет прочитать, понять и подписать множество документов (в идеале с помощью юриста по недвижимости).
Знания о недвижимости богаты рассказами о домах, купленных на аукционах по цене намного ниже рыночной, и такие сделки действительно существуют. Однако аукционы, как правило, являются более рискованным способом приобретения собственности, чем покупка в обычном порядке. Эта реальность делает жизненно важным быть хорошо осведомленным о том, как работают аукционы по недвижимости, и осмотрительно относиться к свойствам, на которые вы планируете делать ставки.
«Многие люди ошибочно полагают, что аукционные дома — это выгодная сделка, — говорит Джон Майерс, агент по недвижимости и квалифицированный брокер компании Myers & Myers Real Estate в Альбукерке, штат Нью-Мексико.
ошибка.»
Чтобы помочь вам избежать большой ошибки, вот основы аукционов жилой недвижимости, чтобы вы могли решить, подходит ли вам этот вариант — хотите ли вы жить в собственности или использовать ее исключительно в качестве инвестиции.
Как дома попадают на аукцион
Есть два распространенных способа продать дом с аукциона.
Аукционы по выкупу
Если домовладелец не выплачивал ипотечный кредит в течение как минимум нескольких месяцев, он может стать неплатежеспособным и в конечном итоге лишиться права выкупа. Когда это происходит, банк подает уведомление о невыполнении обязательств в регистратор округа. Если домовладелец не выплачивает причитающийся остаток или не пересматривает условия ипотеки с кредитором, кредитор может выставить дом на аукцион и вынудить домовладельца уйти за неуплату. Эти аукционы по обращению взыскания проводятся доверенными лицами, нанятыми банком.
Аукционы по уплате налога на имущество
Другой способ, которым дом оказывается на аукционе, — это когда владелец не платит начисленные налоги на имущество.
В этих случаях именно неуплаченный налоговый орган, а не банк, налагает арест на имущество. Итоговый аукцион налогового залога проводится местным шерифом, клерком или окружным или местным налоговым управлением.
Участие в аукционе
Независимо от типа аукциона, эти мероприятия могут проходить в физических местах, таких как здания местных органов власти и конференц-залы отелей, и такие личные аукционы завершаются быстро. Аукционы недвижимости также все чаще проводятся онлайн, где они могут длиться дни или недели.
Покупка домов на аукционах была и будет популярной, по словам Эрла Уайта, соучредителя House Heroes LLC, флоридской инвестиционной компании, занимающейся недвижимостью, которая покупает дома, квартиры и жилые пустующие земли. «Владельцы с ограниченным бюджетом и специалисты по недвижимости мигрируют к источникам, где меньше конкуренции», — говорит он. «Естественно, аукционная недвижимость генерирует меньше предложений, что приводит к более низкой цене продажи.
Однако аукционы по обращению взыскания не дают тех скидок, которые существовали во время [жилищного] кризиса».
Уайт продолжает объяснять, что, когда доступно меньше недвижимости, покупатели сильно мотивированы из-за повышения стоимости жилья и выгодных ставок по ипотеке. Он говорит, что онлайн-аукционы увеличили конкуренцию и подняли цены.
Поиск аукционов недвижимости
Один из способов найти аукционы — связаться напрямую с местными органами власти или посетить их веб-сайты для получения информации, а затем связаться по телефону, чтобы подтвердить детали. Другой — через такие сайты, как RealtyTrac.com и Auction.com. Однако информация в Интернете не всегда точна.
Недвижимость может быть указана в списке до обращения взыскания, потому что владелец задерживает платежи. Эта недвижимость может никогда не быть выставлена на продажу, потому что ее владельцы догоняют платежи или приходят к соглашению со своими кредиторами.
Местные агенты по недвижимости и брокеры также могут быть ценными ресурсами.
К сожалению, вы можете не найти их желающих помочь, потому что агенты и брокеры не получают автоматически комиссионные на живых аукционах. Однако эти риелторы могут получать комиссионные через онлайн-аукционы.
Данные службы множественных списков
По словам Уайта, отчеты службы прямого множественного листинга (MLS) гораздо более ценны для потенциальных покупателей, чем онлайн-листинги, потому что они содержат полные данные для листинга, включая фотографии и, что наиболее важно, непубличные комментарии брокера. «Непубличные комментарии важны, потому что они содержат важную информацию, влияющую на цену продажи и количество дней на рынке», — говорит Уайт. Эта информация может охватывать дефекты собственности, варианты финансирования, занятость и аренду арендаторов.
Лучший способ оценить выставленное на аукцион имущество — это работать с агентами по недвижимости, оценщиками и подрядчиками. Эти представители отрасли понимают затраты на строительство и реконструкцию и могут точно оценить стоимость имущества и стоимость работ, которые могут потребоваться.
По словам Уайта, хотя правила различаются в зависимости от местоположения, MLS и записи округа часто доступны только для владельцев лицензий на недвижимость. По его опыту, они обычно рады помочь бесплатно, если вы с ними свяжетесь.
Уайт также отмечает, что личные аукционы исчезают, потому что даже небольшие округа переводят их в онлайн. Майами и Палм-Бич — два места, где налоговые аукционы и аукционы по обращению взыскания теперь полностью онлайн.
Имейте в виду, что аукционы по обращению взыскания часто откладываются или отменяются даже в последнюю минуту. Кредитор, возможно, не получил все необходимые документы, или заемщик, возможно, разработал решение, позволяющее избежать потери права выкупа.
Что нужно знать участникам торгов
Прежде чем делать ставки на аукционе недвижимости, вы должны понимать, на какой риск вы идете. Неудачная покупка может преследовать вас годами. Вам также необходимо понимать правила аукциона и быть готовым следовать им, прежде чем пытаться участвовать.
Вам нужно будет зарегистрироваться и внести возмещаемый депозит в размере от 5% до 10% от ожидаемой цены продажи имущества лицу, проводящему аукцион. Если аукцион проводится лично, обязательно зарегистрируйтесь как минимум за час до запланированного начала и получите официальную карточку, которую вы поднимете, когда будете готовы делать ставки.
Выиграть недвижимость на аукционе можно двумя способами.
- На аукционе подтверждения кредитора кредитор не обязан принимать ваше предложение, даже если вы предложили самую высокую цену.
- На абсолютном аукционе собственность достается выигравшей ставке.
Стартовой ценой аукциона может быть остаток задолженности по ипотеке или более низкая сумма, предназначенная для стимулирования торгов. На аукционе выкупа кредитору не разрешается получать прибыль от аукциона. Часто эта недвижимость продается с убытком; если есть прибыль, она должна перейти к домовладельцу, лишенному права выкупа, после выплаты ипотеки и любых других залогов.
Недвижимость, выставленная на аукцион, не всегда является выгодной сделкой. Например, аукционист может установить скрытую резервную цену для собственности, которая является минимальной ставкой.
«Независимо от того, посещает ли покупатель аукцион лично или онлайн, он должен помнить, что существует пороговая цена для каждой собственности, при которой разумная покупка может стать глупой покупкой, и они не должны позволять событию, месту проведения или своим эмоциям влиять на ситуацию. повлиять на их решение», — советует Рон Хьюмс, риелтор с 2000 года и действующий вице-президент по операциям Post Modern Marketing в Лексингтоне, штат Кентукки.
Доступ к свойству
Недвижимость, выставленная на аукцион, редко предоставляет потенциальным покупателям тот же уровень доступа, что и традиционно продаваемая недвижимость. Вам, скорее всего, не разрешат ходить по собственности с вашим агентом в удобное для вас время, хотя некоторые аукционные компании предлагают дни открытых дверей.
«Лично я никогда не рекомендовал бы клиенту приобретать недвижимость удаленно, не проведя предварительно проверку глазного яблока», — говорит Дэвид Роберсон, адвокат по недвижимости и брокер в Сан-Хосе, Калифорния. Он и его жена владеют 22 сдаваемыми в аренду объектами в трех штатах, является владельцем и оператором Silicon Valley Property Management Group. Либо вы, либо ваша доверенная инвестиционная команда должны тщательно оценить как недвижимость, которую вы рассматриваете, так и людей, с которыми вы имеете дело, прежде чем брать на себя юридические или финансовые обязательства.
Точно так же Хьюмс предупреждает, что источники, сообщающие о текущей или будущей стоимости собственности, могут быть неточными, если только не была проведена оценка на месте профессионалами, которые знают, как собрать и оценить все необходимые детали. Лучший способ оценить аукционную недвижимость — это работать с профессионалами — агентами по недвижимости, оценщиками и подрядчиками, — которые понимают затраты на строительство и реконструкцию и могут точно оценить текущую и будущую стоимость собственности, а также стоимость необходимых для этого работ.
Состояние имущества и проверки
У дома могут быть самые разные проблемы — помните, раньше он принадлежал тому, кто не мог позволить себе ипотеку или налоги на имущество, поэтому владелец, вероятно, также не мог позволить себе регулярное обслуживание или ремонт. Кроме того, когда потеря дома казалась неизбежной, владелец мог преднамеренно пренебречь им или даже серьезно его повредить. Кроме того, пустующая собственность могла быть разграблена или занята скваттерами.
Предположим, что если недвижимость выглядит ужасно снаружи, она, вероятно, выглядит ужасно и внутри. Недвижимость на аукционе продается как есть, и вы должны быть в состоянии позволить себе любой ремонт. Хотя это может показаться заманчивым, вы не должны вмешиваться, чтобы лучше понять состояние собственности. Возможно, вы видели по телевизору, как ласты заходят на задний двор, заглядывают или даже лезут в окна, но это незаконно, и вы определенно не хотите беспокоить кого-либо, кто находится в доме, не только из вежливости, но и для вашей безопасности.
Поищите информацию об истории владения недвижимостью в местных правительственных записях, поговорите с местными агентами по недвижимости и с уважением запросите информацию у соседей.
Аукционная собственность часто не позволяет досмотр дома или какой-либо законный способ лично осмотреть интерьер. Если вы не можете позволить себе риск покупки недвижимости в плохом состоянии, придерживайтесь аукционов, которые позволяют вам осмотреть недвижимость перед ставкой. Без этой информации может быть трудно понять, во что вы ввязываетесь, каковы будут затраты на ремонт имущества и его истинную стоимость, пока вы не станете владельцем.
Даже если вы можете получить домашнюю инспекцию, у этого все еще есть свои пределы. Проблемы за стенами, потолками и под полом могут быть незаметны, пока вы не завладеете ими. Если коммунальные услуги отключены, вы не сможете обнаружить утечки, проблемы с электричеством, сломанные приборы или неисправное оборудование HVAC.
Варианты оплаты: Планируйте заранее
Покупка недвижимости на аукционе обычно требует больших денежных средств.
Каждая аукционная компания и правительство округа предъявляют свои требования к оплате, но вам, вероятно, потребуются наличные только для того, чтобы обеспечить свое право на участие в торгах. Сумма первоначального взноса и способы покупки часто зависят от недвижимости и аукционного дома. Более гибкие варианты финансирования могут быть доступны при покупке недвижимости, принадлежащей банку, традиционным способом.
Что касается оплаты, участники аукциона должны принести наличные деньги, денежный перевод или кассовый чек на сумму, требуемую держателем аукциона. Как правило, вам придется заплатить за недвижимость в полном объеме сразу после победы на аукционе. Иногда у вас может быть время до следующего дня, чтобы завершить платеж. Невыполнение платежа может привести к потере вашего депозита и запрету на участие в будущих аукционах. Будьте готовы предоставить подтверждение наличия средств, чтобы показать, что вы можете совершить покупку. Если вы участвуете в торгах как юридическое лицо, такое как ООО, траст или товарищество с ограниченной ответственностью, а не как физическое лицо, вам может потребоваться предъявить документы вашей организации.
Победители проходят условное депонирование и закрытие, как и при любой другой покупке дома. Участниками торгов на аукционах недвижимости часто являются инвесторы в недвижимость, которые могут позволить себе платить наличными. Для аукционов, на которых разрешены финансируемые покупки, вам необходимо заранее пройти предварительную квалификацию. Некоторые аукционные дома предпочитают, чтобы вы работали с их аффилированными кредиторами и чтобы эти кредиторы присутствовали на аукционе. Тем не менее, сделайте свое исследование заранее, чтобы определить процентные ставки, доступные от конкурирующих кредиторов. Эта информация может дать вам некоторое преимущество.
Кроме того, убедитесь, что вы понимаете аукционные сборы, которые вы должны будете покрыть. «Дома, приобретаемые на аукционах, часто требуют затрат и сборов от аукционистов, банков, адвокатов и других компаний, необходимых для выставления собственности на аукцион», — говорит Хьюмс. «Нередко можно найти 10% аукционных сборов, банковские проценты и штрафы, гонорары адвокатов, 12% сборы за продажу и сборы за подготовку собственности, которые переходят к покупателю».
Проверка на наличие претензий, залогов и жильцов
Прежде чем сделать ставку, вы захотите нанять компанию по поиску прав собственности, чтобы узнать, кто может иметь право удержания в отношении собственности. Как владелец, вы будете нести ответственность за любые залоговые удержания, что означает больше денег из вашего кармана.
Могут быть и другие претензии к дому — не только налоговые залоговые права, но и залоговые права подрядчика или вторая ипотека. Участники торгов должны уточнить у аукционной компании четкое название собственности. Если вы выиграете аукцион, вам нужно будет приобрести страховку титула во время условного депонирования или сразу после закрытия, чтобы защитить себя от любых залогов, не раскрытых во время поиска титула.
В некоторых случаях имущество будет занимать (бывший) владелец или сквоттер, и вам придется их выселить — часто длительный процесс, который в лучшем случае может быть неприятным, а в худшем — дорогостоящим. Было бы выгоднее просто предложить им несколько тысяч долларов вперед, чтобы они съехали и передали ключи.
Воздержитесь от каких-либо действий, пока не получите титул. Избегайте желания начать ремонт или переехать в собственность сразу после получения свидетельства о продаже. Вам все равно придется ждать до 10 дней или около того, чтобы получить свидетельство о праве собственности. Недвижимость на самом деле не ваша, пока вы не получите этот сертификат; владелец все еще мог сохранить свое право на дом, подав возражение против продажи в суд или погасив ссуду.
Итог
Выкупные дома могут быть привлекательными с финансовой точки зрения, но есть много препятствий, которые необходимо учитывать перед покупкой. Кроме того, тот факт, что дом продается на аукционе, не означает, что вы сможете купить его по хорошей цене (или что дом является выгодным предложением по любой цене — это может оказаться денежной ямой). Тем не менее, для сообразительных, умных и целеустремленных людей аукционы недвижимости стоит изучить как способ недорого подобрать дом или инвестиционную недвижимость.
При этом рассмотрите в качестве альтернативы недвижимость, не проданную на аукционе. «Можно найти более выгодную сделку при ведении переговоров с продавцом, который имеет долю в собственности и может вести переговоры от своего имени без всех связанных с аукционом штрафов и сборов», — советует Хьюмс. «У вас также может быть больше конкуренции на аукционах со стороны компаний, которые покупают недвижимость для перепродажи в качестве бизнес-модели. Дома, выставленные на аукцион, не всегда являются лучшим предложением для среднего покупателя жилья».
Если вы заинтересованы в том, чтобы попытаться подобрать выгодную недвижимость на аукционе, вам предстоит многому научиться. Аукционы являются более рискованным способом приобретения недвижимости, чем через агента по недвижимости. Важно быть очень хорошо осведомленным о процессе и свойствах, на которые вы заинтересованы в торгах. Работа с местным агентом по недвижимости или брокером для выявления потенциальных объектов может помочь, хотя они могут не заинтересоваться, если вы не сможете достичь соглашения о компенсации.