Как работать с инвесторами: шесть типов займов — Финансы на vc.ru

шесть типов займов — Финансы на vc.ru

Всем привет, на связи Максим Серяков из акселератора по привлечению инвестиций «Народное IPO». Хочу поделиться опытом привлечения займов от частных инвесторов.

62 798
просмотров

Один из частых вопросов, который возникает в голове предпринимателя — «что предлагать инвестору в плане условий: чтобы и мне было выгодно, и инвестору интересно»?

Как правило, с этим вопросом сталкиваются абсолютно все, кто привлекает инвестиции. Можно привлекать в долю, то есть продавать часть собственного бизнеса, а можно брать в долг под процент (займ). Сегодня мы разберем более подробно именно займы, так как 90% инвесторов дают именно их.

Стандартная схема, которую использует большинство:

• фиксированный процент (от 15 до 35% годовых)
• ежемесячные выплаты (от мес до года)
• тело долга в конце срока (от 1 до 5 лет).

Данная схема является оптимальной, поскольку тело капитала в полном объеме находится в бизнесе на протяжении действия договора и его можно прокручивать неограниченное количество раз.

Но помимо стандарта есть ряд других схем

В зависимости от вашей бизнес-модели, вы можете договориться с инвестором на условия, которые будут выгодны именно вам.

1. Фиксированный или динамический% по займу с возвратом тела (% по займу в виде% от выручки или чистой прибыли).

Вы платите инвестору в течение всего срока процент от выручки или чистой прибыли всего бизнеса, или конкретного магазина/точки/филиала и т.д.

Пример:
Открываем стоматологию, необходимо 4 млн ₽. В течение 5 лет платим инвестору(ам) ежемесячно 5% от выручки. В среднем за 5 лет ежемесячная выручка составит 1,5 млн ₽, в год 18 млн ₽, за 5 лет 90 млн. За весь период инвестор заработает 4,5 млн ₽, в среднем за год 0,9 млн ₽. При условии, что он(и) вложили 4 млн ₽, то среднегодовая доходность составляет 22,5% + тело займа в конце срока.

2. Фиксированный или динамический% по займу без возврата тела (% по займу в виде% от выручки или чистой прибыли)

Пример:
Берем за основу стоматологию из первого пункта. Ключевое отличие: здесь не возвращается тело долга и поэтому необходимо либо увеличить% от выручки или чистой прибыли инвестору, либо увеличивать срок действия договора, а возможно и то и то одновременно.

Когда вы платите процент с выручки или чистой прибыли — вам потребуется на 100% закрыть возражение: «А если выручки не будет, что тогда?»

Прописывайте в договоре фиксированный процент и прикладываете график платежей — это намного надежнее в глазах инвестора. Это не значит, что он в полной безопасности или что он не отдает себе отчет, что если у вас начнутся проблемы в бизнесе, то это никак не скажется на нем. Он понимает, что риски есть, но как бы это цинично не звучало — ему плевать на вашу выручку и прибыль, главное выполняйте обязательство, а дальше “трава не расти”.

3. Смещение срока старта платежей (вы можете начинать платить с лагом в 1-2-3-6 месяцев)

Вы аргументируете и доказываете инвестору, что сразу выплачивать проценты у вас не получается. В таком случае можно начать выплаты с определенным отставанием и полностью сдвинуть график платежей на период отставания, либо наверстать в течение оставшегося срока.

Пример:
Расширяете сеть фитнес центров, необходимо 6 млн ₽. Берете займ под 17% годовых на 3 года, тело займа в конце срока, оборудование в залог. Но! Выплачивать проценты с момента поступления инвестиций не представляется возможным, на то есть причины:

• подбор места (аренда на мес + аванс)
• покупка оборудования
• ремонт
• найм сотрудников
• открытие.

На все требуются деньги и время, а выручки и прибыли пока нет. Поэтому можно договориться с инвестором и начать выплачивать проценты через 4-6 месяцев с момента получения капитала, предварительно согласовав с ним финансовый план и дорожную карту открытия.

4. Сроки возврата тела займа (от 3 до 60 мес. ) + периодичность выплат% (ежемесячно/ежеквартально/ежегодно/в конце срока)

Можно играть со сроками и периодичностью выплат. Это создает повод для торгов: чем больше срок и сумма, и реже частота выплат — тем выше процентная ставка для инвестора. В таких случаях создается инвестиционная матрица, где как на ладони видны все возможные варианты

​

ассортиментная матрица одного из наших клиентов

5. Аннуитетные и дифференцированные платежи

С первого месяца возвращается и тело займа и проценты. Любимые схемы банков и других ростовщиков. Для бизнеса неудобны тем, что у вас каждый месяц сокращается тело рабочего капитала.

Пример:
Берем кредит в 1 млн ₽ на один год и сравним 2 варианта:

​Как видим ежемесячная нагрузка на бизнес меньше в случае с частным инвестором

Для растущего бизнеса важно:

Резюме: подбирайте оптимальный для своего бизнеса вариант и помните, что чем интуитивно проще условия — тем проще привлекать инвесторов.

Спасибо, что проинвестировали время и прочитали статью. Буду рад, если она окажется вам полезной и поможет определиться с условиями для инвесторов.

Как работать с инвестором

Один из наиболее злободневных вопросов, который интересует практически всех начинающих предпринимателей, – как работать с инвестором. При этом большинство стартаперов ищут прежде всего частных инвесторов, потому что мощные государственные инвестиционные фонды предпочитают вкладывать деньги в первую очередь в ценные бумаги, а не в только зарождающиеся проекты с неопределенной гарантией возврата средств.

Сложившая практика свидетельствует, что инвесторы с интересом относятся к бизнес-проектам, в которых возвращенные средства превзойдут вложения на 30-40%.

В этой статье мы поделимся некоторыми рекомендациями, которые могут быть полезны предпринимателям в поиске инвесторов и работе с ними.

Взгляд предпринимателя

Каждый начинающий бизнесмен задается вопросами по поводу того, как сделать свой проект привлекательным для инвесторов. Безусловно, лучшим вариантом является такой, который уже имеет опыт работы в данной сфере. Но обольщаться по данному поводу не следует – работать с таким инвестором будет сложнее, прежде всего именно из-за наличия опыта и понимания сути деятельности. Он откликнется не сразу, будет очень жестко подходить к оценке каждого элемента проекта, может потребовать его кардинальной переработки и, если не увидит перспектив сотрудничества с вами, просто покинет проект.

Профильный инвестор может легко согласиться на вложение средств, но и здесь существует риск потерять финансирование, в том числе и потому, что тот, кто дает деньги, может уйти из-за неудовлетворенности проектом по самым разным причинам.

Как правило, начинающие предприниматели смотрят на инвестора как на своего рода денежный мешок, не совсем четко осознавая, что конечная цель этих «мешков» – заработать именно на вас.

В любом случае следует понимать, что жизнь после вложения средств в ваш проект значительно осложнится. Инвестиционное соглашение является для предпринимателя письменным обязательством ставить интересы инвестора выше всех, в том числе и собственных. Это приведет к формированию очень жестких условий деятельности, финансовой отчетности, производственной и исполнительской дисциплины и других компонентов работы.

С другой стороны, не следует относиться к источнику средств как к надсмотрщику, здесь важно глубоко уяснить принцип и границы возможного сотрудничества, на каких условиях работают инвесторы, и не видеть в них «людей с кнутом». Они – прежде всего советчики, сам бизнес – это сфера деятельности предпринимателей.

Взгляд инвестора

Инвестор никогда не приходит к предпринимателю просто так. Как правило, тех, кто вкладывает свои деньги, интересуют масштабируемые проекты – такие, которые с течением времени могут вырасти в разы и достичь больших перспектив, вплоть до выхода на глобальные рынки. Именно с таких позиций инвестор рассматривает команду стартапа с ограниченными финансовыми ресурсами. С его стороны подписывать договор с посредственными специалистами – непозволительная роскошь.

С этой точки зрения начинающему предпринимателю следует уяснить, что он конкурирует не только с другими стартапами, а прежде всего со временем. Быстрое развитие компании могут обеспечить только настоящие профессионалы, и они же станут привлекательным и наиболее видимым ресурсом, на который обратят внимание потенциальные инвесторы, особенно если вы ведете переговоры с иностранными фондами.

Еще лучше продемонстрировать инвестору дееспособность своего персонала на примере какого-нибудь локального проекта, это даст ему возможность позитивно оценить стремление к сотрудничеству и профессиональный капитал бизнес-проекта.

Идеальный инвестор: кто он?

Как показывают многочисленные исследования, по мнению портфельных компаний, идеальный инвестор – это такой, который:

• комфортен во взаимодействиях и профессиональных коммуникациях;
• действительно полезен своими деловыми качествами для стартапов;
• способен принимать решения в бизнесе на стратегическом уровне.

К этому можно добавить и еще несколько мнений. Например, по словам опытных предпринимателей, свои предложения и рекомендации по изменениям проекта грамотный инвестор вносит всегда до инвестирования. На этом же этапе они всегда интересуются потенциальными проектами, которые могут дополнить существующий в финансовом или технологическом аспекте.

Для предпринимателя важно усвоить, что хороший инвестор всегда может дать нечто большее, чем только деньги. В частности, предложенный им product management для только начинающей свое развитие компании – это:

• профессиональная оценка производителей и поставщиков продукции и их мотивация;
• построение эффективной логистики;
• квалифицированное консультирование по проблемам бизнес-архитектуры предприятий.

На операциональном уровне:

• корректировка дорожных карт развития;
• юридическое структурирование бизнеса;
• открытие нового офиса;
• прагматичные и оптимизированные подходы к финансовой отчетности.

Итогом всего этого может стать выход молодой компании на принципиально иной уровень работы и корпоративного управления.

Как выбрать инвестора

Подходящего инвестора можно выбирать долго и кропотливо, но так и не достичь желаемого результата. В процессе поиска оценивайте фонды по следующим критериям:

• Объем инвестиций, то есть не только физический объем финансовых средств, но и куда они вложены.
• Инвестиционный фокус – это тщательное исследование «истории» инвестора на предмет вложения средств в проекты, аналогичные (или похожие) на ваш. Здесь лучшим является такой инвестор, который сам когда-то занимался бизнесом в той сфере, которая заинтересовала вас.
• Партнеры фонда. Определите, кто еще сотрудничает с вашим потенциальным инвестором, и также особо смотрите на тех, кто имел аналогичный вашему бизнес.
• Экспертиза фонда. Эту задачу могут выполнить только профессиональные аудиторы. Если ваш проект масштабен и вы хотите минимизировать всевозможные риски, которые помешают его реализации, не пожалейте денег для оплаты работы аудиторов. Они помогут квалифицированно оценить инвестиционный портфель, связи инвестора на рынках и сложившуюся вокруг него экосистему.

Как предпринимателю позиционировать себя до подписания договора

Существует множество способов привлечь внимание инвестора к своему проекту. Заинтересовать его можно идеально разработанным бизнес-планом или непродолжительной по времени, но убедительной по информативности презентацией. Если вы не имеете контактов с фондом, то заявить о себе можно в прессе.

Как правило, наиболее коротким путем к инвестору является его информирование о компании: этапах развития и достигнутом прогрессе, перспективах и желании получить поддержку именно данного фонда.

Работая в этом направлении, следует понимать, что важнейшая и конечная цель ваших усилий – уговорить потенциального инвестора на встречу. Если это удалось, не стоит думать, что задача решена. К такой встрече необходимо тщательно готовиться, обдумать формулировки вопросов, быть готовым ответить и на вопросы собеседника. Инвестор обязательно спросит вас:

• какую сумму вы предполагаете получить;
• куда вы собираетесь направить средства;
• на какой срок инвестирования вы рассчитываете;
• когда окупится бизнес, и за счет чего он будет приносить прибыль;
• каким образом будут распределяться доходы между вами и инвестором.

Встречи с инвестором могут быть значительно продуктивнее, если вам в ходе первой из них наладить с ним доверительные и деловые отношения. Кроме того, он более высоко оценит и вас, и ваши деловые качества, если:

• увидит вашу собственную уверенность в успехе проекта;
• почувствует аргументированность ваших рассуждений и расчетов;
• сможет рассмотреть ваши личностные качества.

Для этого заранее подготовьте аргументы в защиту вашего бизнес-проекта, ориентируясь на предполагаемые вопросы по нему. Отвечать инвестору следует прямо и честно; если он обнаружил слабое место в проекте и вы внутренне согласились с ним, признайте это. В ходе беседы не злоупотребляйте деловым стилем общения, умело и уместно сочетайте его с повседневным.

Схема встречных предложений может включать следующее:

– Инвестор, сохраняя некоторую паузу, предложит вам начать реализацию проекта самостоятельно и только потом, когда работа начнет давать прибыль, согласится присоединиться. Это условие не самое лучшее, оно свидетельствует о том, что инвестор не доверяет вам или вы не смогли убедить его в перспективах проекта.

– Документы по инвестиционному сотрудничеству следует готовить и оформлять быстро и юридически грамотно, это не даст возможности инвестору передумать или найти другого партнера.

– В договоре точно прописывайте все показатели по величине вложений, их срокам и указывайте реальные обязательства по возврату. Предусмотрите в нем также условия для мотивации персонала.

Договор об инвестициях подписан

После подписания договора и получения денег вы будете обязаны:

• систематически информировать инвестора о развитии бизнеса, имеющихся проблемах и способах их преодоления;
• регулярно сообщать инвестору обо всех тактических и стратегических решениях, принимаемых вами в отношении развития компании;
• предлагать новые решения по повышению эффективности бизнеса.

Не следует забывать, что в силу разных обстоятельств может случиться так, что инвестор не сможет на каком-то этапе сотрудничества выделить на проект очередные средства. Не следует в такой ситуации сразу предъявлять претензии, лучше подумайте, каким образом вы сами можете ему помочь справиться со сложившимися обстоятельствами. Проявите терпение исходя из понимания того, что с момента подписания инвестиционного договора вы работаете с фондом в одной связке.

Передовой опыт работы с инвесторами

Инвесторы играют ключевую роль в мобилизации вашей бизнес-идеи. Узнайте, как работают инвестиционные сделки, и советы, которые сделают ваших инвесторов счастливыми.

В деловом мире связи ценны. Они ваш билет к успеху. Когда вы ладите с другими, у вас больше шансов добиться успеха.

Инвесторы , в частности, люди, на которых вы должны уделить время. Вы не построите прочные отношения за одну ночь; вы должны приложить усилия и усилия для этого. Вам нужно узнать, что заставляет человека тикать и что его отталкивает. Вы должны ознакомиться с тем, как заключаются, поддерживаются и исполняются инвестиционные сделки.

Типы инвесторов

Прежде всего, вам нужно понять, с какими деловыми людьми вы работаете. Это даст вам хорошее представление о том, насколько они будут вовлечены в ваш проект. Это также определит, каковы их цели.

Итак, вот типы инвесторов, с которыми вы можете столкнуться:

Инвесторы-ангелы

Инвесторы-ангелы — это лица с большим собственным капиталом, которые оказывают финансовую поддержку начинающим предприятиям. Обычно они имеют минимальный собственный капитал в размере 1 миллиона долларов и зарабатывают не менее 200 000 долларов в год. Инвестиции ангела обычно включают в себя совместное использование капитала в обмен на финансирование. Это тип инвестиций с высоким риском, когда инвестор делает ставку на вашу компанию.

Когда дело доходит до работы с инвесторами-ангелами, договоренность может быть либо разовой инвестицией, либо постоянным вливанием средств. Вы можете ожидать, что, поскольку для них это инвестиции с высоким риском, эти люди готовы дать совет и другие сети, чтобы помочь вам добиться успеха. Часто они являются самыми щедрыми поставщиками, готовыми свободно делиться своим опытом и ресурсами, отсюда и их ниспосланный небесами титул.

Венчурные капиталисты

Венчурные капиталисты (VC) могут быть состоятельные частные лица, инвестиционные банки, страховые компании или любые другие частные лица. Обычно они оказывают финансовую помощь стартапам, но бывают случаи, когда помощь оказывается в виде технического или управленческого опыта. Эти органы часто инвестируют в стартапы на ранней стадии с хорошим потенциалом для высокой прибыли. Венчурные инвесторы основывают масштаб своих инвестиций на активах компании, размере и стадии разработки продукта.

Опять же, венчурные капиталисты — это инвестиции с высоким риском, поэтому вы можете ожидать, что они будут готовы помочь. Венчурные инвестиции чрезвычайно рискованны, поскольку финансирование неликвидно, а акции нельзя продать или обменять на наличные. Следовательно, венчурные инвесторы будут вкладывать средства в вашу компанию на долгосрочной основе и будут в значительной степени полагаться на прибыльность вашего бизнеса.

Прямые инвестиции

Прямые инвестиции — это тип альтернативных стартовых инвестиций, состоящих из капитала, не зарегистрированного на публичной бирже. Инвесторы прямых инвестиций напрямую взаимодействуют с частными компаниями. Но в некоторых случаях выкуп публичных компаний приводит к делистингу публичных акций. Короче говоря, частный капитал обеспечивает капитальные вложения для компаний, которые не торгуются на бирже.

Частный капитал аналогичен венчурному капиталу. Фонд прямых инвестиций инвестирует в компании на длительный срок, чтобы продать свою долю и получить существенную прибыль. Однако, в отличие от венчурного капитала, он предлагает больший объем финансирования, достигающий миллиардов долларов.

А что касается людей, с которыми вы будете работать, фонд прямых инвестиций состоит из Limited Partners или General Partners . Партнерство определяет размер ответственности и ответственности, разделенных между вовлеченными лицами. Вы можете рассчитывать на сделки с большим количеством инвесторов.

Инвестиционно-банковские услуги

Инвестиционные банки помогают стартапам и другим организациям собирать средства для расширения и улучшения операций. Они выступают посредниками в крупных и сложных финансовых сделках. Обычно они участвуют, когда компания запускает первичное публичное размещение акций (IPO) или когда происходит слияние. Он также берет на себя роль брокера или финансового консультанта для клиентов пенсионных фондов.

Подводя итог, можно сказать, что инвестиционные банки — лучший вариант для привлечения капитала. Они предлагают профессиональные консультации с точки зрения заключения сделок и управления вашими финансами. Вы можете ожидать множество встреч в совете директоров с такими инвесторами.

Друзья и семья

Совмещать бизнес с отношениями сложно, поэтому действуйте осторожно. Друг или член семьи может быть заинтересован в инвестировании в ваш бизнес и готов предложить щедрую сделку. Прежде чем вы будете слишком взволнованы, вам лучше заключить четкую и честную сделку, чтобы избежать неудач. Этот тип сделки может легко испортиться, и на кону стоит гораздо больше, чем в любом другом типе инвестиций. Итак, найдите время, чтобы рассмотреть вещи, прежде чем перейти к сделке.

Независимо от того, предлагает ли ваш друг помощь в виде кредита или экспертных знаний, вы должны прояснить все связанные с этим ожидания и границы. Например, что будет продано в обмен на кредит? Какова будет ваша стратегия выхода? Есть ли план Б?

Имейте в виду, что вам нужно приложить столько же усилий и профессионализма, несмотря на то, что это личное дело. Так что будьте мудры, когда дело доходит до этого типа инвестиций.

Советы по работе с инвесторами

Теперь, когда мы знаем, с какими инвесторами мы работаем, вот несколько советов, как поддерживать с ними хорошие отношения:

1.    Оставайтесь на связи

Ваши инвесторы выделяют ценное время и ресурсы для вашего бизнеса. Они берут на себя такой же риск неудачи при инвестировании, как и вы при реализации своих проектов. Они проигрывают, если вы проигрываете. Следовательно, вы должны постоянно сообщать о прогрессе и обновлениях вашей компании. Обмен вехами и значительными оценками даст им уверенность и побудит к дальнейшим инвестициям. Аналогичным образом, рассказ о препятствиях и препятствиях даст им реалистичное представление о вашей работе. Они, в свою очередь, могут помочь вам в решении этих проблем.

2.    Отправляйте им K1 вовремя!

Будьте профессиональны в своих делах, своевременно отправляя важные документы, такие как K-1. Это важно, когда речь идет об укреплении доверия и прозрачности. Отчет K-1 предоставляет обновленную информацию для ваших акционеров, поэтому они будут ожидать ее вовремя. Не ленитесь, когда дело доходит до обработки этих задач. И это касается всех других форм, участвующих в партнерстве.

3.     Не говорите о них плохо

Как маленькое пламя может поджечь целый лес, так и сквернословие может сжечь мосты. А в конкурентном мире бизнеса никогда не следует сжигать мосты. Всегда будьте профессиональны в общении с людьми и никогда ни о ком не говорите плохо. Слухи быстро распространяются в социальных кругах, и вы никогда не должны заниматься руганью деловой партнер .

4.    Будьте благодарны

Ваши инвесторы доверяют вам как предпринимателю. В перенасыщенной отрасли, где они могли инвестировать свои средства в любые другие стартапы, они выбрали ваш. Никогда не принимайте как должное их прыжок веры. Покажите свою благодарность, постоянно отдавая им должное. Используйте любую возможность, чтобы отблагодарить их, будь то рекомендация или продвижение их бизнеса. Включите чувство лояльности в ваши отношения.

5.    Помните, что они такие же люди, как и мы с вами

В конце концов, инвесторы — это просто люди. Найдите время, чтобы построить с ними искренние отношения. Это культивирует здоровую и профессиональную рабочую среду. Поэтому приложите дополнительные усилия, чтобы пообщаться и узнать их поближе. Возможно, вы обнаружите, что у вас есть нечто большее, чем просто деловые интересы.

Развитие вашего бизнеса

Поиск инвесторов и удержание их инвестиций — непростая задача. Нелегко поддерживать профессиональные отношения, одновременно пытаясь добиться прорывов в своей компании. Вот почему всегда полезно обратиться за помощью в ваших процессах. Full Scale , для одного, может снять часть тяжелой работы, которую вам нужно выполнить при управлении стартапом.

Full Scale — это оффшорная компания по разработке программного обеспечения, которая предлагает стартапам различные услуги по подбору персонала и разработке продуктов. Мы можем взять на себя всю трудоемкую работу, связанную с вашими операциями, чтобы вы могли сосредоточиться на развитии своих основных компетенций.

Хотите узнать больше? Поговорите с нами!   

9 Навыки, необходимые агентам для работы с инвесторами в недвижимость в 2022 году

Хотите работать с покупателями, расплачивающимися за наличные, которые скупают несколько объектов недвижимости в год, быстро закрываются и не будут заставлять вас открывать дома каждое воскресенье? Пока вы готовы освоить новые навыки, работа с инвесторами в недвижимость может стать лучшим карьерным шагом, который вы когда-либо сделаете в качестве риелтора. Не поймите меня неправильно — это не схема быстрого обогащения для новых агентов и уж точно не для всех.

Приобретение навыков, необходимых для регулярного выявления недооцененных, нерыночных объектов, консультирования инвесторов и заключения иногда сложных сделок, будет непростым делом. Однако, если у вас есть страсть к инвестированию, твердая рабочая этика и толстая кожа, вы можете легко заключать от 50 до 100 сделок в год, работая с инвесторами, независимо от рынка. Я расскажу вам о девяти навыках, которые вам нужно отточить, чтобы начать работать с инвесторами в 2022 году.

1. Будьте экспертом на своем рынке

Когда дело доходит до привлечения инвесторов в недвижимость, вам нужно знать гораздо больше, чем просто дни на рынке и ежегодные оценки в этом районе. Вы должны стать добросовестным экспертом на местном рынке и субрынках.

Перед тем, как углубиться в свой местный рынок, вам необходимо понять 30 000-футовый взгляд на отрасль. Начните с просмотра вашей местной жилищной статистики и новостей экономической политики, чтобы оставаться в курсе событий и лучше информировать своих клиентов о том, что происходит.

Вы также должны знать о предстоящих проектах развития, изменениях в постановлениях о зонировании, а также об удобствах и достопримечательностях в этом районе. Ознакомьтесь с основными работодателями района, местными школами, новейшими магазинами и ресторанами, а также вариантами общественного транспорта.

Субрынки — это небольшие области на вашем местном рынке, которые могут включать следующий район, который может привлечь инвесторов, исследуя районы на вашем рынке, которые позволяют краткосрочную аренду и имеют самое высокое соотношение арендной платы к стоимости.

2. Узнай выгодную сделку, когда увидишь ее

В дополнение к знанию местного рынка, инвесторам в недвижимость нужен агент, который знает сделку, когда видит ее. Ничто так не расстраивает инвестора в недвижимость, как агент, который присылает ему сделку или недвижимость, которые не имеют никакого смысла. Это пустая трата их времени и вашего — и верный способ попасть в черный список из списка предпочтительных агентов любого инвестора.

Итак, прежде чем отправлять потенциальные предложения инвестору, найдите время, чтобы провести базовое исследование недвижимости. Например, опытный инвестор, торгующий по принципу «купи и держи», ожидает, что вы оцените денежный поток и возврат денежных средств сделки до ее представления им.

Чтобы сделать это успешно, вам потребуется более глубокое понимание трех основных типов инвестирования в недвижимость и того, как оценивать сделки в каждой категории: покупка и удержание, ремонт и перепродажа и спекуляция . Если вы хотите начать изучение того, как оценивать сделки, ознакомьтесь с моими статьями об анализе свойств денежных потоков и свойств «фиксировать и перевернуть» ниже:

Связанная статья

Как анализировать денежные потоки Инвестиции в недвижимость + привлекать клиентов-инвесторов

3. Узнайте, как стать доверенным консультантом

Если вы собираетесь стать «самым популярным» агентом для инвесторов, вам необходимо дать им руководство и будьте готовы помочь им избежать типичных ошибок. Инвесторы совершают три распространенные ошибки, особенно если они новички.

Переплата за недвижимость

Инвестиции в недвижимость — увлекательное занятие, и инвесторам легко позволить своему энтузиазму или конкурентоспособности перевесить свою логику. Это особенно верно, когда они конкурируют за сделку в ситуации с несколькими предложениями. За свою 27-летнюю карьеру я видел, как несколько инвесторов переплачивали за недвижимость только для того, чтобы сказать, что они ВЫИГРАЛИ!

Есть поговорка об инвестициях в недвижимость, « Деньги делаются, когда недвижимость покупается, а не когда она продается!» Это потому, что легко заработать деньги, если недвижимость куплена по заниженной цене, но почти невозможно превратить неудачную покупку в хорошую инвестицию.

Вы можете помочь своим инвесторам не поддаться ажиотажу, научив их устанавливать максимальную цену предложения, прежде чем сделать предложение и вступить в войну торгов.

Недооценка ремонта

По своей природе большинство инвесторов очень самоуверенны. Если бы они этого не сделали, они, вероятно, не были бы инвесторами. Однако их уверенность может привести к тому, что они упустят из виду детали и недооценят стоимость ремонта и время, необходимое для завершения работы.

Вы можете помочь инвестору избежать ошибки, связанной с недооценкой его усилий и ресурсов, используя мой процесс оценки недвижимости Fix & Flip. Он был специально разработан, чтобы помочь вам и вашему инвестору просмотреть недвижимость, не упуская ни одной детали.

Завышение цены на недвижимость

Многие начинающие инвесторы склонны повышать стоимость после ремонта (ARV) после того, как они закроют недвижимость или во время ремонта. Когда они делают это, они могут оценить дом вне рынка, а мы знаем, что недвижимость с завышенной ценой теряет первоначальный интерес покупателей и может легко устареть на рынке. Затем, через несколько недель, вносятся корректировки цен, и, в конце концов, поступает предложение, которое намного ниже той цены, по которой недвижимость была бы продана, если бы она была первоначально оценена правильно.

Нам лучше знать. Не совершайте этой ошибки и помогите своим инвесторам точно оценить ARV и посоветуйте им придерживаться ее.

Следующее, что вам нужно сделать, чтобы начать привлекать инвесторов, — это научиться находить недооцененные внерыночные возможности. Хорошо, что мы расскажем об этом дальше.

4. Знайте, как найти недооцененную недвижимость, выбывшую из продажи

Опытные инвесторы в недвижимость хотят купить недвижимость по цене ниже рыночной, и им нужен агент, который сможет найти для них недооцененные сделки, которых еще нет на MLS или Zillow.

Давайте будем честными — даже если в MLS есть недвижимость, которая на 20% ниже рыночной, если агент по продаже выполняет свою работу правильно, он соберет несколько предложений и поднимет цену до или выше, справедливая рыночная стоимость.

Таким образом, секрет поиска недооцененной недвижимости для ваших инвесторов заключается в том, чтобы научиться искать недвижимость вне рынка, такую ​​как предварительное взыскание, банкротство, недвижимость и пустующие дома.

Если вы хотите начать обучение сегодня, ознакомьтесь с моей статьей о моих девяти проверенных стратегиях поиска скрытых товаров: 9 проверенных способов найти скрытые инвентарные списки .

Как только вы найдете для своего инвестора нерыночную недвижимость, самое время запачкать руки.

5. Будьте готовы запачкать руки

Инвестиции в недвижимость определенно не для брезгливых. Вы должны быть готовы (иногда буквально) испачкать руки. Спросите любого инвестора, и он скажет вам то же самое; «Мусор — это деньги!»

Инвесторы в недвижимость берут грязную и ветхую недвижимость, которая никому не нужна, и превращают ее в сверкающие драгоценности, получая при этом большие прибыли! Излишне говорить, что при работе с большинством инвесторов в недвижимость вам придется немного испачкаться.

Возможно, вам потребуется предварительно просмотреть старые дома и даже недвижимость с плесенью и повреждениями от пожара, а иногда вы можете оказаться на четвереньках в кишащем паутиной подполье, проверяя свинцовые трубы или ища причину провисания кухни этаж . Спросите меня, откуда я знаю…

Так что, если вы серьезно относитесь к работе с инвесторами, держите дома Louis Vuitton и покупайте Timberland. Это может быть грязная работа.

6. Будьте рефералом

Больше, чем любой другой тип клиентов, инвесторы в недвижимость нуждаются в своем агенте, чтобы быть ресурсом для всех, от кредиторов с твердыми деньгами до сантехников.

На протяжении многих лет я работал с инвесторами в недвижимость от нескольких кварталов до Китая. В отличие от 20 лет назад, сегодня инвесторы, которые нуждаются в ваших услугах, приедут со всей страны, а может быть, и со всего мира. Им всем понадобятся ваши контакты и ресурсы, чтобы найти недвижимость, подготовить ее к аренде или продаже и поддерживать ее.

Начните с создания списка предпочтительных подрядчиков, адвокатов, бухгалтеров и т. д. и будьте готовы поделиться им с ними. Они будут рады вашим рекомендациям.

7. Научитесь вести переговоры как босс

Агент по недвижимости должен обладать сильными навыками ведения переговоров, независимо от того, с какими клиентами он работает, но это особенно важно с инвесторами. Инвестор не собирается жить в собственности; это строго бизнес и источник дохода, поэтому они хотят получить наилучшую возможную сделку.

Вы должны быть в состоянии помочь в заключении наилучшей сделки по покупке или продаже недвижимости по самой высокой цене в кратчайшие сроки. Убедитесь, что вы не слишком застенчивы, чтобы протолкнуть трудные переговоры. Возможно, вам придется отправить несколько предложений по разным свойствам — некоторые из них могут быть «низкими», и вы должны смириться с этим. Чтобы работать с инвесторами в недвижимость, нужна толстая кожа.

Связанная статья

18 Лучшие стратегии ведения переговоров о недвижимости от профессионалов

Как инвестор в недвижимость и агент, я часто замечаю, что агенты, которые не понимают, что такое хорошая сделка, также являются теми же агентами, которые не инвестируют сами. Это потому, что легко убедить кого-то вложить свое время и деньги в сделку, если вы никогда раньше не рисковали своими собственными деньгами!

В начале своей карьеры я работал с парой инвесторов, и я нашел им новый район дома, где они могли купить дом за 150 000 долларов и арендовать его за 1 500 долларов в месяц (легкая покупка и хранение иметь дело).

Я сказал им, что это отличная возможность, и они не должны ее упускать. Они ответили: «Если это такая хорошая сделка, почему бы вам тоже не купить?» Я подумал с минуту и ​​ответил: «Вы правы. Я буду!» , и я купил дом прямо через дорогу от них.

Если вы серьезно относитесь к работе с инвесторами, вы должны быть готовы вложить свои деньги в то, что говорите, и инвестировать в недвижимость. Если у вас нет кредита или наличных денег, чтобы купить недвижимость самостоятельно, вы можете предложить внести свою комиссию в сделку в обмен на процент владения.

Опытный инвестор в недвижимость ищет знающего агента, с которым он может поделиться инвестиционными стратегиями, и он быстро уволит любого агента, если тот не может говорить как инвестор.

Если вопрос типа «Какова IRR?» заставляет задуматься, возможно, пришло время освежить свой словарный запас инвестора. Если это ваш случай, отточите свои навыки, прочитав условия инвестирования.