Обособленное подразделение на усн: Открываем обособленное подразделение при УСН

Обособленное подразделение при УСН

Содержание
Организация на УСН открыла обособленное подразделение: как не перепутать с филиалом

«Упрощенка» и обособленное подразделение: что говорит суд

Правила налоговой безопасности для компаний на УСН при наличии обособленных подразделений

Необходимо быть осторожней при открытии обособленного подразделения при УСН, то есть у организации, применяющей упрощенную систему налогообложения. Существует риск утратить возможность применения данного спецрежима и доначисления налогов по общей системе.

Более того, «упрощенка» и обособленное подразделение у налоговиков сразу вызывает подозрение о применении схемы с целью получения необоснованной налоговой выгоды (т.е. ухода от налогов). Давайте разберемся, с чем это может быть связано.

Применение «упрощенки» позволяет снизить налоговую нагрузку на бизнес, а также облегчить и упростить ведение налогового и бухгалтерского учета. Однако есть ряд ограничений на применение УСН, среди которых, в частности, – наличие у организации филиалов.

Сложности связаны с тем, что в Налоговом кодексе РФ нет такого понятия как «филиал». Следовательно, у ИФНС есть простор для воображения, – что же можно отнести к этому понятию.

Важно!

Возможность применять «упрощенку» ограничена рядом критериев (по численности сотрудников, выручке, стоимости основных средств и т.д.).

«Переход на УСН: ограничения для перехода на «упрощенку», рекомендации по применению и изменения по УСН в 2018 году»

Сейчас налоговики активно ищут все новые и новые схемы незаконного занижения налогов. В последнее время появился интерес к организациям, зарегистрированным в регионах с пониженной ставкой УСН и имеющим обособленные подразделения в других регионах. Такой интерес связан с тем, что пониженную ставку УСН применяет вся организация в целом, включая обособленное подразделение.

Риском является ситуация, когда открывается обособленное подразделение при УСН, и по факту все основные функции и деятельность компании осуществляет именно это обособленное подразделение. А головная организация существуют только для получения права на применение пониженной ставки.

Справочно

Региональными законами РФ могут быть установлены различные ставки налога для компаний и ИП, работающих на упрощенной системе налогообложения:

• Для УСН-6 (объектом налогообложения являются доходы) ставка «упрощенного налога составляет от 1 до 6% в зависимости от вида деятельности.
• Для УСН-15 (объектом налогообложения является разница между доходами и расходами) ставка налога может варьироваться от 5 до 15% в зависимости от вида деятельности.
• Для вновь созданных ИП, работающих в производственной, социальной или научной сферах (льгота действует два года с момента регистрации ИП) – 0%.

Для более наглядного понимания ситуации и возникающих рисков рассмотрим два примера с одинаковым условием и разными обстоятельствами (когда ООО на УСН открывает обособленное подразделение).

Условие: Головная организация зарегистрирована во Владимире. Занимается разработкой программного обеспечения и консультированием в этой области. Законом Владимирской области на данный вид деятельности установлена пониженная налоговая ставка – 5%. Организация имеет обособленное подразделение в Москве, которое, как мы уже знаем, применяет ту же ставку, что и головная организация.

Пример № 1. Весь штат компании оформлен в обособленном подразделении. На сайте в разделе «Контакты» указаны московские телефоны и адрес, нет никакого упоминания о том, что компания также представлена во Владимире. По факту, все сделки, которые были совершены от этого юридического лица, заключены в Москве, а соответственно, и вся выручка получена именно обособленным подразделением.

Очевидно, что такая структура организации бизнеса организована с одной целью – получение налоговой выгоды. Очень высок риск, что налоговая также «раскусит» такую схему.

Пример № 2. Весь управляющий и административный персонал компании оформлен в головной организации. Маркетологи, менеджеры, разработчики ПО и т.д. могут быть оформлены как в головной организации, так и в подразделении, в зависимости от реальных потребностей бизнеса.

На сайте в разделе «Контакты» указаны телефоны и адреса, как Владимирского, так и Московского офисов. Сделки совершаются в обоих офисах юридического лица, но от лица головной организации.

Так выглядит структура реально работающего бизнеса, когда организация на УСН имеет обособленное подразделение – обособленное подразделение открывается в связи с производственной необходимостью.

Итак, чтобы исключить риск подозрений в создании схемы для получения необоснованной налоговой выгоды в отношении компании, имеющей обособленное подразделение при УСН в другом городе, необходимо руководствоваться следующими правилами:

1. Головная организация должна осуществлять реальную деятельность: заключать договоры, иметь необходимые ресурсы для выполнения своих задач (офис, оборудование, сотрудников и т. д.).
2. Выручка, полученная в результате сделок, заключенных обособленным подразделением, может превышать выручку головной организации. Однако головная компания должна также активно учувствовать в коммерческой деятельности. Вне зависимости от того, где заключена сделка, она оформляется от лица головной организации (место заключения договора должно совпадать с местом нахождения головной организации), т. к. обособленные подразделения не являются самостоятельными юридическими лицами.
3. Количество сотрудников в обособленных подразделениях может превышать количество сотрудников в головной организации, но весь управляющий персонал должен быть оформлен по месту нахождения головной организации.

Примеры регионов с пониженными ставками для организаций и ИП, применяющих УСН «доходы-расходы»:

1. Ставка 7% – установлена в Санкт-Петербурге (Закон от 05.05.2009 № 185-36). Также есть возможность применять ставку 0% при соблюдении следующих условий:
   • ИП впервые зарегистрировано с 1 января 2016 года;
   • средняя численность работников не больше 15 человек;
   • осуществление видов деятельности, предусмотренных следующими разделами Общероссийского классификатора видов экономической деятельности (ОКВЭД): «Обрабатывающая промышленность», «Деятельность профессиональная, научная и техническая», «Деятельность в области здравоохранения и социальных услуг» (есть исключения).

2. Ставка 5% – действует в Севастополе по видам деятельности, связанным с образованием, сельским хозяйством, отдыхом и развлечениями и др. При этом выручка по этим видам деятельности должна быть не менее 70% (см. Закон от 29.12.2014 № 59-ЗРК/2014).
3. Ставка 10% – действует в Москве по видам деятельности связанным со спортом, научными исследованиями и разработками, управлением эксплуатацией жилого/нежилого фонда и др. При этом выручка по этим видам деятельности должна быть не менее 75%. Подробнее о льготниках по «упрощенке» – в Законе г. Москвы от 07.10.2009 № 41.

Теперь разберемся, в чем же разница между филиалом и обособленным подразделением.

Понятие «обособленное подразделение» раскрывается в статье 11 Налогового кодекса РФ. По сути – это любое подразделение, которое находится по иному адресу, чем адрес организации, указанный в ЕГРЮЛ, по месту нахождения которого создано хотя бы одно стационарное рабочее место на срок более 1 месяца и туда нанят сотрудник.

Понятие «филиал» разъясняется в статье 55 Гражданского кодекса РФ. Филиалом считается обособленное подразделение юридического лица, осуществляющее все его функции или их часть, в том числе функции представительства (представление интересов и осуществление их защиты).
Филиалы наделяются имуществом создавшим их юридическим лицом и действуют на основании утвержденных им положений.

Лайфхак: Как быстро понять, что у вас именно филиал, а не другое обособленное подразделение

1. Филиал прямо назван таковым в ЕГРЮЛ.
2. В КПП филиала 5-я и 6-я цифры имеют значение 02, 03 или 43. КПП – присваивается каждой организации при постановке на налоговый учет ИФНС.

Пример

КПП организации – 770601001.

Он означает, что компания находится в Москве (77) и ИФНС России № 6 по г. Москве (06) поставила ее на учет в качестве налогоплательщика по месту нахождения (код 01). Последние 3 цифры КПП – порядковый номер постановки на учет.

Таким образом, КПП Московского филиала – 770143101.

Как видим, налоговое определение понятия «обособленное подразделение» значительно шире, чем «гражданское» понимание понятий «филиал» и «представительство». Проще говоря, филиал и представительство всегда являются обособленными подразделениями, но не все обособленные подразделения – это представительства и филиалы.

Существует судебная практика по вопросу: можно ли открыть обособленное подразделение при УСН и не утратить при этом право на применение спецрежима.

Так, к примеру, Постановлением от 29.12.2014 № Ф09-8604/14 Арбитражный суд Уральского округа встал на сторону компании и подтвердил, что она имела обособленные подразделения, а не филиалы, а, соответственно, может и дальше применять «упрощенку». Также он постановил, что блокировка счета и требование налоговиков платить налоги по общей системе налогообложения незаконны.

Спор разгорелся, потому что, по мнению ИФНС, компания создала обособленные подразделения, которые осуществляли функции головной организации и, соответственно, являлись филиалами. А это значит, что налогоплательщик утратил право на применение упрощенки и должен был представить налоговые декларации по общей системе налогообложения.

Однако суд пришел к выводу, что в уставе налогоплательщика отсутствуют сведения о филиалах, а из представленных доказательств не следует, что созданные обособленные подразделения обладают признаками филиалов, определенными статьей 55 Гражданского кодекса. Следовательно, налоговиками не представлены достаточные доказательства, подтверждающие создание и наличие у компании филиалов.

Подробнее

Даже при наличии положительной судебной практики ООО с обособленным подразделением на УСН не стоит пренебрегать вопросами безопасности, чтобы в дальнейшем не пришлось тратить время и нервы на споры с налоговой о законности применения компанией УСН.

Чтобы избежать переквалификации «обособки» в филиал с утратой права на УСН и доначислением налогов, важно соблюдать несколько правил:

1. В уставе должны отсутствовать сведения о создании обособленного подразделения.
2. В названии обособленного подразделения употребляйте понятия «отделение», «пункт», «центр» и т.д. Избегайте формулировки «филиал».
3. Оформите приказом руководителя создание стационарных рабочих мест вне места нахождения организации (не разрабатывайте положение о структурном подразделении).
4. Укажите в приказе о создании обособленного подразделения, что фактическое руководство им осуществляет генеральный директор головной организации.
5. Выдайте доверенность руководителю обособленного подразделения с указанием четкого перечня должностных обязанностей. Укажите в ней ограниченный список полномочий.
6. А также соблюдайте рекомендации, рассмотренные нами выше, чтобы обособленное подразделение не выглядело инструментом в схеме, созданной для уменьшения налоговой нагрузки.

Подготовим налоговую стратегию для вашего бизнеса

Подведем итог вышесказанному.

Организация вправе открыть обособленное подразделение при УСН в любой форме, кроме филиала, не утратив при этом права на применение специального режима налогообложения. Однако необходимо соблюдать ряд правил, чтобы исключить риск претензий со стороны налоговых органов. Наличие какого-либо признака филиала, само по себе, без исследования обстоятельств его создания и фактической деятельности не свидетельствует о том, что это созданное структурное подразделение однозначно филиал.

К тому же создавать обособленное подразделение при УСН следует в связи с реальной потребностью бизнеса. Например, для расширения географии представления своих интересов. А не ради получения налоговой выгоды, благодаря возможности применения пониженных налоговых ставок при «упрощенке».

Можно ли организации на ОСНО открыть обособленное подразделение на УСН

Вопрос:

Компания работает по ОСНО, является производителем мясной продукции, с реализацией оптом и в розницу. Возникла идея открыть обособленное подразделение согласно п. 2 ст. 11 НК РФ, которое будет заниматься розничной продажей продукции, производимой нашей компанией, при этом используя УСН. Правомерны ли наши действия?

Ответ:

Специальный налоговый режим в виде УСН применяется налогоплательщиками наряду с иными режимами налогообложения. Об этом говорится в п. 1 ст. 346.11 НК РФ. Однако нельзя одновременно работать на УСН и на ОСНО, поскольку каждый из этих режимов применяется в отношении всех видов деятельности, которые ведет налогоплательщик.

На это, в частности, указал Конституционный Суд РФ в Определении от 16.10.2007 № 667-О-О. Аналогичного подхода придерживаются Минфин РФ (письма от 18.03.2013 № 03-11-12/33, от 01.08.2011 № 03-11-10/48, от 21.04.2011 № 03-11-06/2/63) и арбитражные суды (постановления ФАС Уральского округа от 20.09.2012 № Ф09-8584/12, ФАС Поволжского округа от 09.06.2011 № А06-6414/2010 (оставлено в силе Определением ВАС РФ от 10.10.2011 № ВАС-12927/11).

Кроме того, в соответствии с пп. 1 п. 3 ст. 346.12 НК РФ организации, имеющие филиалы, не вправе применять УСН.

Статьей 55 ГК РФ указано, что филиалом является обособленное подразделение юрлица, расположенное вне места его нахождения и осуществляющее все его функции или их часть, в том числе функции представительства. Филиалы не являются юридическими лицами. Они наделяются имуществом создавшим их юридическим лицом и действуют на основании утвержденных им положений.

Согласно ст. 11 НК РФ обособленное подразделение организации – это любое территориально обособленное от нее подразделение, по месту нахождения которого оборудованы стационарные рабочие места. Признание обособленного подразделения организации таковым производится независимо от того, отражено или не отражено его создание в учредительных или иных организационно-распорядительных документах организации, и от полномочий, которыми наделяется указанное подразделение. При этом рабочее место считается стационарным, если оно создается на срок более одного месяца. Законодательством не конкретизируется точное территориальное месторасположение подразделения, а также месторасположение головного офиса данного подразделения.

Исходя из вышеизложенного, организация, в состав которой входит обособленное подразделение,  не являющееся филиалом, вправе применять упрощенную систему налогообложения при условии соблюдения норм гл. 26.2 НК РФ.

Таким образом, в рассматриваемой ситуации организация не имеет право совмещать два налоговых режима (ОСНО и УСН). В данном случае обособленные подразделения могут использовать ЕНВД, либо организация в целом должна перейти на УСН и при этом регистрировать обособленные подразделения.

Ответ подготовлен службой правового консалтинга компании РУНА

Советы по разделу земли для землевладельцев от застройщика (Часть 1

Научитесь оценивать риски и выгоды от раздела земли на жилые участки. В этой первой из трех статей на эту тему застройщик и юрист по недвижимости предоставляет землевладельцам конкретные вопросы для оценки при рассмотрении вопроса о том, следует ли делить землю. Вернитесь к следующим статьям в этой серии, которые предоставляют информацию для землевладельцев, основанную на реальном опыте автора в процессе раздела, а также практическое описание шагов, которые землевладельцы должны предпринять, когда раздел земли

Зачем делить мою землю?

Подразделить ( против ): разделить на несколько частей; особенно : для разделения (участка земли) на строительные участки.

Успешное разделение вашей земли на участки под жилую застройку может иметь множество преимуществ, в том числе увеличение прибыли и гибкости для землевладельца. Если вы покупаете или уже имеете большой земельный участок для продажи или даже земельный участок с «дополнительной» площадью, вы можете подумать, поможет ли разделение вашей земли максимизировать ваши ресурсы недвижимости, что многие землевладельцы оцениваем в текущих рыночных условиях.

Чем больше участков, тем больше денег

В зависимости от ситуации и местных рыночных условий, вы часто можете увеличить общую стоимость земельного участка, разделив его на более мелкие части – участки. – которые затем продаются одному или нескольким покупателям. В сущности, благодаря подразделению частей могут быть более ценными, чем целых .

Оставьте себе немного земли

Еще одно преимущество раздела для домовладельцев, которые хотели бы ликвидировать часть своей недвижимости, не продавая ферму (буквально), заключается в том, что они могут как заработать на части свободной земли, так и остаться на месте. отдых. Владение частью их земли может дать этому имуществу время для увеличения стоимости по мере того, как окружающие разделенные земли будут застраиваться.

Повышение товарности

Кроме того, землевладельцы могут легче найти покупателей на более мелкие участки, которые более доступны по цене, чем один большой участок земли. Постарайтесь понять потребности рынка. Завершение раздела участка заранее экономит покупателю время, усилия и риск сделать это самостоятельно, увеличивая продаваемость — а часто и стоимость — всего имущества.

Оцените целесообразность раздела вашей земли

Концепции раздела являются общеизвестными и практикуются среди опытных профессионалов, таких как строители домов, застройщики и агенты по недвижимости. На самом деле, разделение земли действительно является фундаментальной частью любого развития недвижимости, но это только одна часть общего процесса развития.

Раздел земли также может быть рискованным и дорогостоящим, если вы не проявите должной осмотрительности. Независимо от того, являетесь ли вы владельцем земли или просто оцениваете потенциальную новую покупку, риск того, что подразделение не может быть выполнено или, по крайней мере, выполнено таким образом, который имеет финансовый смысл, часто может стоить вам денег и драгоценного времени.

Существует ряд предварительных пунктов, которые помогут вам решить, возможно ли разделение. Если вы являетесь землевладельцем или домовладельцем, рассматривающим возможность разделения земли на пустующие участки, читайте дальше, чтобы узнать больше, и, как всегда, планируйте обратиться за советом к экспертам.

Чем меньше, тем проще

Итак, вы считаете, что ваша земля является кандидатом на раздел? Вам необходимо учитывать размер и масштабы ваших планов, потому что при разделе земли могут быть разные степени сложности, и, проще говоря, они могут соответствовать размеру проекта – чем больше площадь проекта и количество участков, тем чаще тем больше сложность.

Если вы имеете дело с одним участком, разделенным на два или три жилых участка, вы можете справиться с этим, обратившись к нескольким специалистам по недвижимости, которые помогут вам в этом процессе. Будьте внимательны во время комплексной проверки и планирования, чтобы вы могли оценить, возможно ли разделение и имеет ли оно финансовый смысл. (Подробнее об этом через минуту.)

Большие могут быть сложными

Как только вы преодолеете примерно акр и два или три участка, сложность процесса разделения может резко возрасти. Уровень сложности — и необходимый опыт — могут быть усугублены, если у вас есть участок, где участки не выходят на существующую дорогу общего пользования или где необходимо построить инженерные коммуникации и инфраструктуру. Это, вероятно, потребует от вас пройти муниципальный надзор (возможно, даже на уровне штата или на федеральном уровне в некоторых ситуациях) за дизайном и планировкой участка, а также за строительством дорог, инженерных сетей и другой инфраструктуры. В этом сценарии вы в основном расширяете действие от простого подразделения участка до полномасштабное благоустройство и благоустройство территории .

Короче говоря, крупные проекты лучше оставить профессионалам .

Руководство для бесстрашного раздела

Если вы заинтересованы в разделе участка для увеличения стоимости или использования вашей собственности, мы желаем вам удачи и даем следующие рекомендации:

Проверить наличие ограничений !

Один из самых важных первых шагов перед разделением вашей земли или земли, которую вы хотите купить, — это убедиться, что нет никаких ограничений, которые помешают вашим планам. Все, начиная от постановлений, договоров соседства и заканчивая ограничениями в действиях, может воспрепятствовать — или фатально усложнить — ваши планы. Внимательно изучите эти пункты, а также закажите профессиональную проверку правового титула (обычно через юриста по недвижимости), чтобы вы могли понять, существуют ли какие-либо проблемы, связанные с закрытием сделки, которые относятся к собственности и предотвращают ее разделение.

Если во время проверки вы обнаружите проблемы, которые могут вызвать проблемы, вы и ваш адвокат должны тщательно их оценить, чтобы найти решение, или посмотреть, сможете ли вы получить титульное страхование, которое обеспечивает конкретное покрытие для защиты вас и, в конечном счете, ваших покупателей. Но никогда не игнорируйте сложное ограничение и не убеждайте себя, что это не будет проблемой. Остерегайтесь, даже профессионалы могут попасть в беду, если слишком увлекутся своими грандиозными планами. Вам может сойти с рук обход ограничений на некоторое время, но это может стоить вам в будущем, особенно при попытке продать или профинансировать недвижимость. Мы опишем больше этих реальных рисков во второй статье.

Понимание схемы участков, размеров, услуг… и рынка

При разделении участка убедитесь, что предлагаемые схемы участков и размеры участков подходят и будут работать не только юридически, но и для рынка .

Продажа лотов не похожа на Field of Dreams , где «если вы построите, они придут». Вы должны убедиться, что есть рынок для лотов в вашем районе и по цене , которая имеет смысл. Определите размер, компоновку и другие требования, предъявляемые к новым лотам, которые должны быть востребованы на рынке. Хороший агент по недвижимости с опытом работы с землей может помочь вам в этом. Вы также можете получить совет от строителей — обратитесь к тем, кто работает в вашем регионе и в ценовом диапазоне для новых домов, которые, вероятно, будут построены на ваших участках. Получение их информации может стать ключом к успешному разделу рыночных лотов.

Даже если вы подтвердили, что нет ограничений, запрещающих разделение земли (или делающих это невозможным), вам и вашим экспертам также следует изучить местные законы о зонировании, разделе и застройке, чтобы вы могли понять планировку и ограничения по размеру для ваших запланированных лотов. В каждом округе, городе или другом органе власти будут свои правила, описывающие важные элементы, такие как текущие требования к зонированию, минимальная ширина участка, отступы (спереди, сзади и сбоку), буферы, высота зданий, необходимое открытое пространство и другие важные детали, влияющие на размер. и планировка ваших лотов.

Вам также необходимо подтвердить, что каждый из запланированных участков будет обслуживаться должным образом. Большинство домовладельцев ожидают, что у них будет дорога общего пользования (с соответствующим фасадом), а также вода, канализация, электричество и другие коммуникации. Поэтому обязательно подтвердите, что для ваших участков доступны стандартные коммунальные услуги, и что они смогут справиться с нагрузкой от любых новых домов, которые будут построены на разделенных участках. Проведите исследование и попросите вашего геодезиста найти воду, канализацию, газ, электричество и другие инженерные коммуникации и инфраструктуру на вашем плане.

Многие из этих вопросов, связанных с размером участка, планировкой и обслуживанием, будут определяться местными требованиями, но другие будут определяться рынком.

• Если строители и новые домовладельцы хотят купить в вашем районе участки шириной не менее 70 футов, вы можете не захотеть создавать подразделение, которое приводит к более узким участкам шириной 45 футов, даже если вы можете это сделать.
• Аналогичным образом, примите во внимание негативные последствия предоставления любой инфраструктуры, коммунальных услуг или других услуг, которые ниже обычных для рынка, поэтому, даже если это разрешено законом, использование грунтовой дороги в качестве доступа к вашим участкам не будет сравниваться с Рядом участок на асфальтированной дороге с тротуарами.

Тщательно оцените эти пункты заранее и включите соответствующие расходы в свой финансовый анализ и бюджет.

Понимание воздействия и других требований

Еще одним сюрпризом для землевладельцев, пытающихся разделить свою землю, является то, что акт раздела может привести к возникновению любого количества дополнительных требований и затрат на вашу землю. Несмотря на то, что ваш существующий участок может быть унаследован, так что он не должен соответствовать некоторым новым законам и правилам, проведение подразделения может вызвать новый набор воздействий и требований.

Они могут включать требование о том, чтобы вы выделили часть «вашей» земли, которая находится на полосе отчуждения дороги, местному правительству, в результате чего теперь вы работаете с меньшим участком. Другие правила могут потребовать от вас построить или улучшить дороги, тротуары, бордюры и водостоки и даже посадить деревья. Кроме того, вам также может потребоваться установить водопроводные и канализационные соединения и счетчики для участков или оплатить сборы за мощность, сборы за воздействие и другие оценки при добавлении новых жилых участков.

Вам также необходимо будет включить подобные статьи в свой бюджет, включая непредвиденные расходы, которые могут быть неизвестны заранее.

Мы надеемся, что это поможет землевладельцам получить ценную информацию о плюсах и минусах и о том, что следует учитывать при рассмотрении вопроса о разделе вашей земли. Вернитесь в ближайшее время, чтобы прочитать нашу вторую статью из этой серии о разделе земли : советы для землевладельцев от застройщика , где мы опишем некоторые реальные проблемы, с которыми мы столкнулись при попытках раздела. Кроме того, третья статья в этой серии предоставит практические сведения о шагах, которые необходимо предпринять, если вы решите разделить свою землю на участки.

Статьи по теме

• Раздел земли: советы землевладельцам от застройщика (часть 2 – практические уроки) (lotnetwork.com)

Раздел земли отличается от раздела земли? — Land Development Realities

В сфере недвижимости есть много терминов, которые используются в неправильном контексте или используются совершенно неправильно. Подумайте о том, как неправильно люди относятся к земле, ее улучшениям и правам законной собственности. Они используют недвижимость и недвижимое имущество так, как если бы они имели одинаковое значение, тогда как на самом деле это совершенно разные вещи. Если вы хотите узнать, как это сделать, взгляните на Разница между недвижимостью и недвижимостью — https://www.landdevelopmentrealities.com/home/2019/1/1/real-estate-or-real-property . Y es, я иногда неофициально злоупотреблял терминами недвижимости, но застройщик должен быть точным. Это важно для заключения контрактов, ясности цели и общего доверия.

Я колебался по поводу сегодняшней темы, так как она граничит с разбором терминологии, к тому же я думал, что лишь немногим будет интересно. Затем я задумался о том, сколько раз меня спрашивали ребята о разнице между раздел земли и раздел земли .

Есть ли разница между разделом и разделом земли?

Итак, есть ли разница между разделом и разделом земли? Разве это не одно и то же? Что ж… при поиске в словаре определение подразделения на самом деле использует слово «разделение» как часть определения, поэтому на первый взгляд может показаться, что они действительно одинаковы. Однако не обязательно в землеустройстве, поскольку конечный продукт разделения и подразделения не одинаков в нескольких отношениях и в частности в одном.

Сходство двух — пространственное разделение:

В землеустройстве мы берем земельный участок и пространственно разделяем его на несколько частей, чтобы иметь утвержденное юридическое разделение. В этом смысле я считаю, что на самом деле нет существенной разницы между подразделением и делением, но для целевого использования земли может быть огромная разница, связанная с тем, как вы это делаете и что можно сделать с готовый продукт .

Раздел земли:

Раздел в его истинной форме представляет собой действие по подаче заявления на площадку в разрешительный орган и, в конечном итоге, рассмотрение заявки и ее утверждение в качестве раздела земли. Примером этого является традиционная длинная платформа. Пройдя формальный процесс подачи заявки, вы получите утвержденное подразделение, как показано на лицевой стороне платформы. В этом гипотетическом примере после правильной сборки и необходимых утилит у вас должно быть готово к получению разрешения на строительство лотов на продажу.

Раздел земли:

Я рассматриваю юридически утвержденный раздел земли как процесс, выходящий за рамки формального представления земельного участка, который по-прежнему приводит к пространственному разделению одного участка на два или более отдельных участков, но это не означает, что у меня есть участок с разрешением на строительство. Участок может быть законным, но я все равно не смогу получить на него разрешение на строительство. Давайте посмотрим на конкретный пример раздела земли, где может применяться это различие — раздел земли по завещанию:

Раздел земли по завещанию:

Гипотетический пример: У вас есть 20 акров земли и 4 взрослых ребенка, и вы разрабатываете план поместья. Под профессиональным руководством вашего юриста по планированию недвижимости и недвижимости вы должным образом определяете в своем завещании, что после вашей смерти 20 акров будут разделены на 4 отдельных юридических участка, по одному на каждого взрослого ребенка. Если сделано правильно, и ваш штат это позволяет — (и подчеркиваю, что если это сделано юридически правильно во всех отношениях ) — каждый из ваших 4 наследников должен получить отдельный юридический пакет, созданный в соответствии с законами о происхождении и распределении государства после вашей смерти. Подробнее см. — Завещательный раздел земли — https://www.landdevelopmentrealities.com/home/2018/12/13/testamentary-subdivision.

Ключевое потенциальное различие между подразделением и разделом:

Обратите внимание, что я сказал, что успешное завещательное разделение земли в моем гипотетическом примере привело к юридически отдельный земельный участок, не готовый к разрешению на строительство участок и это очень важный момент. Однажды я работал с неизлечимо больным клиентом, который успешно создал отдельные участки с помощью завещания, но мне все равно пришлось взять законно созданные участки после его смерти и превратить их в участки, готовые к разрешению на строительство, путем дополнительных разрешительных шагов.

Мораль истории — Я не предполагаю, что юридический участок является участком, готовым для получения разрешения на строительство, и одним из показателей является метод, с помощью которого произошло пространственное разделение.

Списки земель MLS:

Агенты по недвижимости быстро учатся понимать это ключевое различие, и когда они продают сырую землю за пределами одобренной площадки, они обычно называют землю посылкой или посылками в списке MLS. Все это означает, что каждый участок имеет свой собственный идентификационный номер налогоплательщика и ничего не говорит о возможности покупателя получить разрешение на строительство, не предпринимая дополнительных необходимых действий. Опытные агенты не запутаются в этом и, как правило, избегают использования термина «партия», если это не много, и блокируют юридическое описание, созданное через утвержденную платформу. Подробнее о юридических описаниях см. — Правовые описания недвижимости :
https://www. landdevelopmentrealities.com/home/2019/6/13/real-estate-legal-descriptions

Двигаясь вперед:

Рассмотрев потенциальную ключевую разницу между подразделением и раздел земли и к чему это может привести при выдаче разрешений, мы не должны полагаться только на терминологию. Ничто не заменит надлежащую проверку во время приобретения, и даже если участок имеет полное право и все коммуникации готовы к подключению, это не означает, что запланированное наращивание может произойти. Пока не будет выдано необходимое разрешение.

То же самое при выставлении на продажу и продаже земли. Я заявляю об известном состоянии земли в качестве обязательного раскрытия информации. Покупатель должен исследовать и решить, возможно ли предполагаемое использование. Вот для чего нужен контрольный период.

Я также видел участки, разделенные на части, которые были созданы на законных основаниях и готовы к определенному моменту, на которых больше нельзя было разрешать строительство. Одним из примеров является участок, который был потерян из-за оползня, а другой — когда участок некоторое время оставался под паром, а извилистая заболоченная земля на одном углу в конечном итоге мигрировала на единственно возможное место для строительной площадки.