Реализация имущества банкротов фз: Статья 139. Продажа имущества должника \ КонсультантПлюс

Реализация имущества путем публичного предложения в конкурсном производстве

До вступления в силу поправок, предусмотренных Законом №432-ФЗ, к Федеральному закону от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (Далее – Закон о банкротстве), которыми были внесены изменения в п. 4, ст. 139 указанного закона реализация имущества должника посредством публичного предложения предусматривала признание победителем торгов — участника торгов, который первым представил в установленный срок заявку на участие в торгах, содержащую предложение о цене имущества должника, которая не ниже начальной цены продажи имущества должника, установленной для определенного периода проведения торгов.

Фактически природа публичного предложения являлась аналогом акцепта оферты, по аналогии со ст. 438 ГК РФ. Должник, в лице организатора торгов, предлагал неограниченному кругу лиц приобрести имущество по цене, действующей для определенного периода публичного предложения. В случае если в определенном периоде никто «не принял оферту» по оговоренной цене, то цена последовательно снижалась либо до момента, когда хотя бы одно лицо изъявило желание приобрети имущество, либо когда цена снижалась до так называемой «цены отсечения». При этом с даты определения победителя торгов по продаже имущества должника посредством публичного предложения прием заявок прекращался.

Не смотря на то, что Закон о банкротстве оперирует понятием «торги», применительно к публичному предложению, тем не менее, по смыслу публичное предложение не являлось торгами. Понятие «торги», как способ заключения договора, четко не определено в ст. 447 ГК РФ. Тем не менее, можно выделить основные признаки такой формы реализации имущества должника как «торги». При проведении открытых торгов двумя базовыми признаками являются: привлечение максимального количества участников и конкуренция ценовых предложений, которая позволяет реализовать имущество с максимальной выгодой. Что касается публичного предложения, то до вступления в силу соответствующих поправок публичное предложение не удовлетворяло ни первому, ни второму признаку. Максимальное количество участников не имело смысла, так как договор заключался с участником, который первым представил заявку. По этой же причине говорить о конкуренции ценовых предложений было бессмысленно, так как договор заключался по цене предложения имущества, заранее определенной организатором торгов.

Указанное мнение подтверждалось судебной практикой[1], согласно которой указывалось на отсутствие необходимости применения пункта 9 статьи 110 Закона о банкротстве с целью привлечения как можно большего числа покупателей для получения максимального результата, так как в данном случае общее количество заявок не имеет значения. При этом также было подтверждено положение о том, что продажа имущества посредством публичного предложения не является продажей на торгах по смыслу статьи 447 ГК РФ и пункта 5 статьи 110 Закона о банкротстве.

До внесения поправок в Закон о банкротстве сложилась практика, согласно которой ряд требований к процедуре проведения торгов посредством публичного предложения, предусмотренных Законом о банкротстве, не применялся, что приводило к нарушению прав участников торгов и ставило их в неравные условия. В частности, судами не применялись нормы абз. 11, п. 8, ст. 110 и положения п. 9, ст. 110 Закона о банкротстве, согласно которым срок представления заявок на участие в торгах должен составлять не менее чем 25 рабочих дней со дня опубликования и размещения сообщения о проведении торгов, а также обязанность организатора торгов не позднее, чем за 30 дней до даты проведения торгов опубликовать сообщение о продаже имущества. Такое положение дел приводило к тому, что организатор торгов мог начать прием заявок в публичном предложении на следующий день после публикации сообщения о проведении торгов, в первый же день получить первую заявку, прекратить прием заявок и заключить договор купли-продажи имущества. Жалобы на подобные действия организаторов торгов неоднократно рассматривались как судами, так и органами Федеральной антимонопольной службы. Тем не менее, зачастую, суды не находили нарушений в действиях организатора торгов. В частности судами указывалось[2], что в продаже посредством публичного предложения решающее значение имеет период действия предложения. В противном случае публикация сообщения о публичном предложении не позднее, чем за тридцать дней до даты его размещения приведет к необоснованному затягиванию срока конкурсного производства и увеличению соответствующих расходов. Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в процедуре конкурсного производства не устанавливает 30-дневного срока для размещения сообщения о продаже имущества должника путем публичного предложения.

Также невозможно было определить понятие «проведение торгов» в публичном предложении. А как следствие, применить положения п. 9, ст. 110 Закона о банкротстве, о не менее чем 30-дневном сроке публикации до даты проведения торгов и определить срок приема заявок не менее 25 рабочих дней с момента публикации сообщения о торгах, так как прием заявок мог быть закончен в любой момент.

Фактически ситуация радикально изменилась принятием Закона №432-ФЗ которым были внесены поправки в п. 4, ст. 139 Закона о банкротстве, согласно которым в случае, если несколько участников торгов по продаже имущества должника посредством публичного предложения представили в установленный срок заявки, содержащие различные предложения о цене имущества должника, но не ниже начальной цены продажи имущества должника, установленной для определенного периода проведения торгов, право приобретения имущества должника принадлежит участнику торгов, предложившему максимальную цену за это имущество. Можно говорить о том, что данное положение дел изменило природу публичного предложения, прировняв его к торгам, так как в данной трактовке определения победителя заложены базовые признаки торгов: привлечение максимального количества участников с целью получения максимального ценового предложения и конкуренция ценовых предложений.

В связи с изменением данного порядка необходимо учесть, что вся приведенная практика, скорее всего, будет пересмотрена в обратную сторону. Так, соблюдение срока не менее 25 рабочих дней на возможность подачи заявки на участие в торгах (абз. 11, п. 8, ст. 110 Закона о банкротстве) уже имеет совершенно понятный смысл: обеспечение возможности подачи заявки на участие в торгах максимально возможному количеству заинтересованных лиц. Также как и срок в 30 дней с момента публикации сообщения о торгах, предусмотренный п. 9, ст. 110 Закона о банкротстве. Указанные сроки, как в случае торгов в форме аукциона, направлены, прежде всего, на возможность заявителя провести необходимые процедуры по регистрации на электронной площадке, ознакомиться с имуществом и подать заявку. Формальный подход по соблюдению сроков в 25 рабочих дней на подачу заявки может заключаться в том, что в первом периоде публичного предложения срок приема заявок может быть определен, как срок не менее 25 рабочих дней.

Остается неопределенным вопрос о понимании термина «проведение торгов» в публичном предложении в соответствии с новым порядком. Понимание данного термина важно при определении срока публикации сообщения о торгах не менее, чем за 30 дней до даты проведения торгов. Однако здесь можно обратиться к аналогиям. Согласно абз. 5, п. 13, ст. 110 Закона о банкротстве при проведении торгов с закрытой формой подачи ценовых предложений организатор торгов публично в день, во время и в месте, которые указаны в сообщении о проведении торгов, оглашает представленные участниками торгов предложения о цене. Организатор торгов рассматривает предложения участников торгов о цене и определяет победителя торгов. Часто встречается мнение о том, что «проведение торгов» является длящейся процедурой. Однако если определить момент времени, когда можно «провести» торги, то можно считать, что «проведение торгов» имеет определенные временные рамки. Как в аукционе с закрытой формой подачи ценовых предложений, так и в публичном предложении. До момента, пока не определены участники торгов, провести торги невозможно. Как и невозможно их провести до момента публичного оглашения ценовых предложений и их сравнения. То есть фактически «проведением торгов» можно считать процедуру сравнения представленных ценовых предложений.

В соответствии с новым порядком проведения торгов посредством публичного предложения, изложенным в п. 5.2. Приказа № 495 все зарегистрированные заявки на участие в торгах, направляются оператором электронной площадки организатору торгов не позднее тридцати минут после наступления окончания периода проведения торгов. Таким образом, организатор торгов, может рассмотреть поступившие заявки на участие в торгах посредством публичного предложения, определить участников торгов и сравнить ценовые предложения не ранее окончания первого периода проведения торгов. Следовательно, датой проведения торгов можно считать следующий день после окончания первого периода торгов.

Необходимо отметить, что заявитель может подать заявку на участие в торгах в «установленный срок», что фактически означает любой интервал времени в пределах «установленного срока», когда объявлен прием заявок. Следовательно ситуация при которой данный срок может быть сокращен, либо итоги торгов могут быть подведены до момента окончания «установленного срока» является недопустимой. В отличие от прежнего порядка подведения итогов публичного предложения, когда итоги торгов могли быть подведены в любой момент.

В заключение следует отметить, что положения абз. 5, п. 6.1.3. Приказа № 495 поставили точку в спорах относительно вопроса о выборе победителя торгов посредством публичного предложения исходя из поступления всех заявок в течение всех периодов публичного предложения или исходя из заявок, поступивших на определенном периоде публичного предложения. Приказом № 495 установлено, что заявки на участие в торгах, поступившие в течение определенного периода проведения торгов, рассматриваются только после рассмотрения заявок на участие в торгах, поступивших в течение предыдущего периода проведения торгов, если по результатам рассмотрения таких заявок не определен победитель торгов.

[1] Постановление 9 Арбитражного апелляционного суда от 05.07.2013 №09АП-17872/2013-ГК по Делу №А40-147200/12

[2] Определение ВС РФ от 27.07.2015 № 310-КГ15-9228 по Делу №А14-2428/2014; Определение ВАС РФ от 17.06.2014 № ВАС-7402/14 по Делу № А32-12336/2013

Торги в банкротстве: оспорить нельзя согласиться

Когда можно оспорить торги?

Оспорить результаты торгов можно, если кого-то необоснованно отстранили от участия в них, если торги проведены раньше, чем указано в извещении, неправильно определена цена лота или его продали не по самой высокой предложенной цене (ст. 449 Гражданского кодекса). Этот перечень неисчерпывающий, что подтверждал и Верховный суд (например, в 2018 году в определении по делу № 50-КГ18-24). 

На практике оснований намного больше, чем указано в ГК. Так, в 2015 году экономколлегия признала недействительными торги, проведенные в период запрета на проведение торгов, который установили по просьбе банка-залогодержателя (№ А50-20371/2011). Еще одно основание – нарушение преимущественного права выкупа. Имущество с несколькими владельцами можно продать победителю торгов только после того, как другим собственникам дали возможность реализовать преимущественное право покупки актива, решил ВС в июне 2020 года (дело № А65-40314/2018).

Практика

В деле № А40-174619/2014 ВС запретил продавать одним лотом разнородные предметы: землю, здания, дебиторскую задолженность и четыре автомобиля. Их нужно поделить, чтобы выручить больше денег. А в деле № А40-154909/2015 экономколлегия заставила оценивать разумность временного интервала для подачи заявок на участие в торгах. В конкретном споре он составлял всего полтора дня и, по мнению кредиторов, мог повлиять на конкуренцию между желающими купить лот.

Практикой из окружных судов поделилась адвокат практики реструктуризации и банкротства ART DE LEX

ART DE LEX

Федеральный рейтинг.

группа
Антимонопольное право (включая споры)

группа
Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство

группа
Комплаенс

группа
Разрешение споров в судах общей юрисдикции

группа
Санкционное право

группа
ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии)

группа
Транспортное право

группа
Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market)

группа
Банкротство (включая споры) (high market)

группа
Корпоративное право/Слияния и поглощения (high market)

группа
Международные судебные разбирательства

группа
Природные ресурсы/Энергетика

группа
Финансовое/Банковское право

Юлия Шилова в рамках конференции «Право. ru». Основанием для оспаривания торгов могут признать нарушение единства судьбы земли и стоящих на нем зданий (№ А57-972/2015), продажу имущества по заниженной стоимости (№ А77-74/2015), недостоверную информацию в описании лота (№ А25-840/2013). Адвокат Ксения Амдур (Alliance Legal Consulting Group

Alliance Legal Consulting Group

Федеральный рейтинг.

группа
Санкционное право

группа
Уголовное право

группа
ГЧП/Инфраструктурные проекты

Профайл компании

) вспомнила про дело, в котором торги признали недействительными из-за родственных связей конкурсного управляющего и победителя (№ А73-11583/2015).

Кроме того, основанием для оспаривания результатов может стать и нарушение правил ст. 17 закона о защите конкуренции. Например, координация организатора и участника торгов, создание преимущественных условий участия для одного из потенциальных покупателей или нарушение порядка определения победителей.

Юристы также предлагают обращать внимание и на подготовительную стадию торгов. По словам Давида Кононова, руководителя практики «Сопровождение процедур банкротства и Антикризисный консалтинг» компании Лемчик, Крупский и Партнеры

Лемчик, Крупский и Партнеры

Федеральный рейтинг.

группа
Налоговое консультирование и споры (Налоговые споры)

группа
Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market)

группа
ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование

группа
Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование)

группа
Семейное и наследственное право

группа
Цифровая экономика

группа
Банкротство (включая споры) (high market)

группа
Интеллектуальная собственность (Консалтинг)

группа
Корпоративное право/Слияния и поглощения (mid market)

группа
Трудовое и миграционное право (включая споры)

6место
По количеству юристов

17место
По выручке

22место
По выручке на юриста (более 30 юристов)

Профайл компании

, оспорить результаты торгов можно, если их организатор нарушил право потенциальных покупателей на ознакомление с лотом и документами к нему. Например, не показал участнику само имущество и документацию к нему, а на звонки и сообщения в электронной почте не реагировал. Или если в сообщении о проведении торгов была допущена опечатка, например, указан неверный кадастровый номер продаваемого земельного участка.

Что оспаривать?

Победитель и организатор подписывают в день проведения аукциона или конкурса протокол о результатах, который имеет силу договора. «Поэтому в случае несогласия с результатом следует оспаривать саму процедуру проведения, в том числе протокол о результатах торгов», – говорит Дмитрий Терентьев, партнер правового бюро Олевинский, Буюкян и партнеры

Олевинский, Буюкян и партнеры

Федеральный рейтинг.

группа
Банкротство (включая споры) (high market)

25место
По выручке на юриста (менее 30 юристов)

45место
По выручке

Профайл компании

По правилам ст. 449 ГК оспорены могут быть как сам протокол о результатах, так и заключенный впоследствии договор купли-продажи, но, как правило, с обязательным заявлением требований о признании недействительными самих торгов, напоминает Антон Красников, партнер ЗАО «Сотби»

ЗАО «Сотби»

Федеральный рейтинг.

группа
Банкротство (включая споры) (high market)

группа
Частный капитал

группа
Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market)

группа
Разрешение споров в судах общей юрисдикции

Профайл компании

.

Нет необходимости обращаться с отдельными требованиями об оспаривании протокола результатов торгов и об оспаривании договора купли-продажи.

Антон Красников

Об этом говорит Пленум ВАС в «банкротном» постановлении 2010 года: «Предъявление требования о признании недействительными торгов означает также предъявление требования о признании недействительной сделки, заключенной по их результатам».

Доказать заинтересованность

В законе предусмотрен порядок оспаривания торгов только заинтересованными лицами, а значит, заявителю нужно доказать, что он является таким «заинтересованным лицом». Следует доказать суду свою заинтересованность в участии, а также тот факт, что признание торгов недействительными восстановит нарушенные права заявителя, уверен Терентьев. «Если есть сомнения, что интересующие вас торги пройдут чисто и прозрачно, рекомендую заранее подать заявку. Это позволит суду признать заявителя заинтересованным лицом автоматически», – советует эксперт.

В этом сюжете

• 2 марта, 9:08

Заинтересованность понятна, если результаты решил оспорить один из участников, но в других случаях могут возникнуть сложности. «Если, например, результаты обжалует лицо, желавшее принять участие, но не подавшее заявку в предусмотренные сроки по причине нарушений организации и проведения торгов, то такой заявитель должен, помимо прочего, доказать, что у него есть финансовая возможность участвовать в торгах», – добавляет Красников. Это мера в защиту кредиторов, которые хотят быстрой продажи имущества: если результаты оспорило лицо, у которого нет денег на покупку лота в будущем, процедура затянется.

Альтернативный способ

Оспорить результаты торгов можно не только в суде. Можно также пожаловаться на действия организатора в антимонопольный орган, такое право предусмотрено в ст. 18.1 закона о защите конкуренции. В этой же статье прописаны и основания для административного оспаривания – они касаются процедурных нарушений. Если действия организатора признают незаконными, то результаты могут быть аннулированы, рассказывает Камбулат Карашев (Лемчик, Крупский и Партнеры

Лемчик, Крупский и Партнеры

Федеральный рейтинг.

группа
Налоговое консультирование и споры (Налоговые споры)

группа
Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market)

группа
ВЭД/Таможенное право и валютное регулирование

группа
Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование)

группа
Семейное и наследственное право

группа
Цифровая экономика

группа
Банкротство (включая споры) (high market)

группа
Интеллектуальная собственность (Консалтинг)

группа
Корпоративное право/Слияния и поглощения (mid market)

группа
Трудовое и миграционное право (включая споры)

6место
По количеству юристов

17место
По выручке

22место
По выручке на юриста (более 30 юристов)

Профайл компании

).

Важное преимущество: административный порядок – это ускоренный способ защиты нарушенных прав. Он предусматривает сокращенные сроки рассмотрения жалоб. Жалобу в антимонопольный орган нужно подать в течение 10 дней с даты подведения итогов торгов. Если же договор по их результатам так и не заключили, то обжалование возможно в течение трех месяцев с даты подведения итогов таких торгов. 

Срок рассмотрения жалобы составляет семь рабочих дней, и в случае необходимости выяснения дополнительных обстоятельств может быть продлен антимонопольным органом еще на этот же срок.

«Обжалование результатов торгов в административном порядке не помешает обратиться в суд с такими же требованиями», – говорит Красников.

Права кредиторов

Результаты торгов могут не устроить не только участников, но и кредиторов должника, имущество которого продается с молотка. Ведь кредиторы имеют право участвовать в определении условий продажи имущества с торгов. У них есть право утверждать и корректировать положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника на собрании кредиторов. «Обычно это положение разрабатывает конкурсный управляющий, но кредиторы могут предложить свои правки», – объясняет Кононов.

Спецвыпуск: Банкротство

Для проведения торгов можно нанять стороннего организатора, но это повлияет на размер конкурсной массы, так как ему положено вознаграждение за работу. Размер вознаграждения тоже определяется положением о порядке продажи имущества, поэтому есть смысл внимательно изучать этот документ и изменять его в случае необходимости.

А если кредитора не устраивает начальная продажная цена имущества, то он также может направить конкурсному управляющему требование о проведении независимой оценки стоимости имущества, напоминает Кононов.

Конкурсным кредиторам, которые хотят скорейшей продажи имущества по наиболее выгодной цене, стоит обращать внимание на сведения о лоте, которые будут отражены в объявлении, а также на то, в каких источниках эти сведения будут опубликованы. Информация должна быть подробной, и распространить ее следует широко. Это позволит привлечь больше желающих и продать лот подороже.

«Закладки» для участников торгов

Иногда от оспаривания торгов страдают добросовестные участники, отмечают Кононов и Карашев. По их словам, при участии в торгах можно наткнуться на заранее подготовленные «закладки». «Это умышленные нарушения в ситуациях, когда победитель заранее определен в кулуарах процедуры банкротства», – объясняют эксперты. 

Если что-то пойдет не так и победителем станет кто-то еще, то в ход идет «закладка», например, неправильное деление имущества на лоты, либо зафиксированный в электронной почте отказ организатора ознакомить интересанта с документами по лоту.

Бороться с такими «закладками» можно, но их сложно обнаружить, говорят юристы. Как минимум из-за того, что не все такие «закладки» отслеживаются в публичном доступе. Например, это может проявиться в электронной переписке между организатором и участником торгов. «Если же интересант обнаруживает «закладку», ему следует либо отказаться от участия в таких торгах, либо немедленно их обжаловать», – советуют Кононов и Карашев.

А Дмитрий Терентьев советует быть внимательными, покупая крупную дебиторскую задолженность к нескольким лицам. В ходе торгов в структуре такого лота могут произойти изменения, например, должник погасит часть долга перед банкротом. Тогда лот станет не таким выгодным. В таких случаях победитель вправе отказаться от заключения договора по их результатам, подчеркивает эксперт.

Участникам надо помнить, что риск оспаривания торгов сохраняется в течение года: столько составляет срок исковой давности по этому специальному основанию.

• Банкротство

Каким образом конкурсный управляющий продает мой дом?

Узнайте о процессе продажи, если конкурсный управляющий продает ваш дом, в главе 7.

Обновлено Кара О’Нил, адвокат ) с использованием освобождения от банкротства. Если в вашем доме имеется значительный капитал, не подлежащий освобождению от налогообложения (капитал, который вы не можете защитить), управляющий по делам о банкротстве, назначенный для вашего дела:

• продаст дом
• оплатить расходы на продажу и любые непогашенные ипотечные кредиты (обеспеченный долг)
• дает вам любую сумму освобождения, на которую вы имеете право, и
• использовать оставшиеся поступления для погашения необеспеченных кредиторов.

Ваши приоритетные необеспеченные долги, такие как невыплаченные налоги и обязательства по поддержке, будут выплачены в первую очередь. Любые оставшиеся кредиторы с неприоритетными необеспеченными требованиями получат пропорционально акций (процентов) любых средств, оставшихся после того, как доверительный управляющий полностью выплатит приоритетным кредиторам.

Вот чего следует ожидать, если доверительный управляющий продаст ваш дом в случае банкротства.

Процедура продажи вашего дома в случае банкротства

В большинстве случаев управляющий по банкротству предпримет те же шаги для продажи вашего дома, что и вы. Доверительный управляющий выставляет недвижимость на продажу с брокером по недвижимости и договаривается о цене с покупателем.

Доверительный управляющий также должен пройти несколько дополнительных процедур, в том числе:

• получить разрешение суда на найм брокера по недвижимости
• получение решения суда о разрешении продажи после нахождения покупателя и
• с уведомлением всех кредиторов и заинтересованных сторон о продаже дома, чтобы у них была возможность возразить.

Продажа может отсрочить закрытие вашего дела о банкротстве в зависимости от рынка недвижимости и того, как долго доверительный управляющий хочет держать дом в списке. Например, на падающем рынке было бы необычно, если бы продажа загородного дома заняла год или больше.

Вы по-прежнему получите уведомление о банкротстве (распоряжение, которое списывает квалифицируемый долг) через три-четыре месяца, при условии, что все идет нормально. Но дело о банкротстве будет оставаться открытым до тех пор, пока доверительный управляющий не продаст активы или не откажется от них.

Узнайте больше о том, сколько времени займет прохождение главы 7.

Разрешение споров об удержании имущества в соответствии с Главой 7 при продаже дома

Снятие всех залогов с имущества и продажа его с четким титулом может ускорить процесс продажи. Залоговое удержание позволяет кредитору забрать дом, продать его на аукционе и погасить ипотечный кредит, если покупатель не выплатит кредит.

Чтобы обойти залоговое право, доверительный управляющий может получить постановление суда, позволяющее приложить залоговое право к выручке от продажи. Такой подход сохраняет право кредитора на средства, и если между различными держателями залогового права возникают какие-либо споры относительно платежного поручения или суммы, вопросы могут быть впоследствии урегулированы судом без задержки продажи.

Если споров нет, доверительный управляющий выплачивает правообладателям права удержания и любые льготы, на которые вы претендовали. Остаток используется доверительным управляющим для оплаты другим кредиторам в вашем деле о банкротстве.

Узнайте больше о процедуре банкротства согласно главе 7.

Обратитесь к юристу по делам о банкротстве

Нужна профессиональная помощь? Начните здесь.

Покупка имущества при банкротстве – 5 советов инвесторам

Автор Юрий Мошес, экв.

Член-учредитель Moshes Law, P.C.

За годы своей практики Юрий сосредоточился на судебных разбирательствах и сделках с недвижимостью в качестве своих областей знаний.

Опубликовано 25 августа 2021 г.

Прямо сейчас, когда речь идет о рынке жилья США, это рынок продавца. Но с таким же большим количеством имущества, находящегося в бедственном положении (т. е. домов, которые были изъяты или проданы для удовлетворения исков о банкротстве), это также хорошая возможность для вас инвестировать в доходную недвижимость или купить дом 9. 0021 если вы осторожны и делаете правильные шаги. Если вы думаете о покупке имущества для банкротства, прочитайте некоторые из наших лучших советов ниже и заполните форму для бесплатной консультации о покупке имущества для банкротства с помощью Moshe’s Law, офиса адвоката по банкротству.

Бесплатная консультация юриста по недвижимости в Нью-Йорке

Как найти недвижимость с объявлениями о продаже в случае банкротства

Итак, вы заинтересованы в изучении возможности покупки имущества в случае банкротства. Есть несколько способов поиска недвижимости в вашем районе, которая может вас заинтересовать. Вот некоторые из наиболее распространенных методов поиска:

1. Большинство судов размещают объявления о продаже на своих веб-сайтах. Найдите на веб-сайте суда той юрисдикции, в которой вы живете, чтобы узнать, когда и как проводятся аукционы.
2. Два веб-сайта, на которых можно искать дома или коммерческую недвижимость, находящиеся в бедственном положении:
   1. www. loopnet.com
   2. www.inforuptcty.com
3. комментарии на веб-сайте к таким словам, как «банкротство», могут дать результаты. Кроме того, следите за списками агентов по недвижимости, которые поддерживают отношения, и повторными списками конкурсных управляющих в вашем районе.
4. Обратитесь к местному управляющему по делам о банкротстве, чтобы узнать о предстоящих продажах проблемной недвижимости.

ПРИМЕЧАНИЕ. Если вы найдете недвижимость в своем районе, имейте в виду, что купить ее не так просто, как кажется. Если заявление о банкротстве было подано в одном месте, но лицо, имеющее долг, владеет имуществом в другом штате, продажа этого последнего государственного имущества будет иметь место в штате, в котором было подано заявление о банкротстве.

Если вы найдете недвижимость, которая вас интересует, было бы неплохо сначала выяснить, о каком типе банкротства идет речь. Существует три основных типа банкротства: Глава 7, Глава 11 и Глава 13.

В случае банкротства согласно главе 7 имуществом управляет доверительный управляющий согласно главе 7. Должник/собственник не имеет права голоса в том, как распоряжается выставленным на продажу имуществом банкрота. В интересах доверительного управляющего максимизировать потенциал и, как следствие, с большей вероятностью делать все по правилам, а не совершать транзакцию «из-под стола». Это означает, что, скорее всего, имущество будет выставлено на продажу так же, как и многие обычные дома или объекты недвижимости, но все равно будет зависеть от решения суда о разрешении продажи.

О банкротстве по главам 11 и 13 немного сложнее. Они связаны с реорганизацией и предлагаемым погашением долгов должника. Это включает в себя продажу имущества, чтобы пойти на погашение долга. Однако, хотя доверительный управляющий по главе 13 осуществляет надзор за имуществом, дом или другое имущество может вернуться к первоначальному владельцу при условии утверждения плана реструктуризации долгов лица. Должник также может не иметь разрешения на продажу имущества до получения разрешения конкурсного управляющего.

Как безопасно приобрести недвижимость

При традиционной сделке с недвижимостью существуют меры защиты покупателя. Банкротство и продажа заложенного имущества действуют по-разному. Они построены так, чтобы обеспечить гарантии продавцу/кредитору и/должнику, поскольку конечная цель состоит в том, чтобы гарантировать, что кредитор не будет иметь никаких обязательств после сделки.

Покупатель имеет гораздо меньше защиты в таких сделках. Покупатель не имеет обычных средств защиты, таких как гарантии, договорные обязательства со стороны продавца, проверки и комплексная проверка, а также предоставление четкого права собственности при закрытии сделки купли-продажи. Часто покупатель покупает дом с банкротством у кого-то, кто владел недвижимостью, но не проживал в ней и не использовал ее. Твердых планов проверок при покупке имущества банкрота, как при обычной продаже, нет. Нет обычных обязательств по комплексной проверке и праву собственности, как при обычной продаже. Самое главное, нет никакой гарантии, что потенциальный покупатель заблокирован для покупки, особенно если потенциальный покупатель перебил ставку на недвижимость.

Тем не менее, все же можно безопасно приступить к покупке домов в случае банкротства, если вы потратите время на изучение потребностей и обязательств владельца и других кредиторов и кредиторов. Вы можете прийти к соглашению с управляющим по банкротству в отношении проверок, информации о должной осмотрительности и получения политики правового титула, если вы успешно участвуете в торгах и покупаете недвижимость.

Остерегайтесь надвигающихся лишений права выкупа

Практически все имущество, подлежащее ликвидации, связано с кредитом. В большинстве случаев при покупке дома во время банкротства эти ипотечные кредиты перевернуты, и банки готовы продать недвижимость, иногда с существенными потерями. Когда доверительный управляющий подтвердит ваше предложение, он уведомит всех держателей залога о предлагаемой сделке. Это дает специалистам по кредитам возможность заявить о любых проблемах, которые у них есть с предлагаемой сделкой, чтобы защитить и смягчить любые убытки от продажи имущества по цене ниже той, которую они могут захотеть.

Бесплатная консультация юриста по недвижимости в Нью-Йорке

Банки самостоятельно оценят дом и сумму долга. Они используют эту информацию, чтобы выяснить, какова будет их возможная прибыль, если дом будет конфискован, а не продан судом по делам о банкротстве. В случае, если предложение о ликвидации чрезмерно низкое, они будут протестовать и двигаться вперед с потерей права выкупа. Суд по делам о банкротстве призван защищать интересы кредитора, а не заключать с вами невероятную сделку. Таким образом, потенциал для выкупа очень высок.

Поговорите с управляющим по делам о банкротстве

Если вы обнаружите, что вам нужно имущество для банкротства, свяжитесь или попросите адвоката связаться с управляющим по делам о банкротстве. Вы можете найти имя доверенного лица на веб-сайте www. pacer.gov, а контактную информацию — на www.justice.gov.

Доверительный управляющий может захотеть продать собственность. Время от времени, если доверительный управляющий может продать имущество без посредника, он может склониться к тому, чтобы отдать большую долю денег кредиторам, минуя расходы на традиционного брокера. Адвокат по недвижимости может помочь вам понять условия, необходимые для получения согласия доверительного управляющего и одобрения суда по делам о банкротстве.

Доверительные управляющие по делам о банкротстве и доверительные управляющие по выкупу

Некоторые могут задаться вопросом, являются ли доверительные управляющие по делам о банкротстве и доверительные управляющие по взысканию одним и тем же лицом, но между ними есть различия.

Конкурсный управляющий обладает всеми правами на имущество заемщика по смыслу имущества в соответствии с разделом 541(a) Кодекса о банкротстве. Доверительный управляющий уполномочен «собирать и уменьшать до наличных имущество завещанного имущества, для которого служит такой доверительный управляющий, и закрывать такое владение так быстро, как это возможно с точки зрения благосостояния сборов доходов». 11 США Сегмент 704(а)(1). Доверительные управляющие получают комиссию за рассрочку банкам, и им необходимо предлагать имущество для оплаты кредиторам.

Они продают собственность, находя покупателей, торгуясь с кредиторами и подавая иски в суд для борьбы с недействительными залогами, объявляя финансовую несостоятельность в связи с претензиями на завершение права собственности или против явно недействительных залогов на собственность. Доверительный управляющий по взысканию долга намного проще: ему поручено только начать продажу в соответствии с условиями договора о доверительном управлении по самой низкой предложенной цене. И они могут просить не больше, чем им причитается за имущество.

Сделать предложение о банкротстве

Покупатель может сделать предложение о потенциальном банкротстве. Это называется предложение «выслеживающая лошадь». По сути, это предварительная резервная ставка перед аукционом или продажей. Цель состоит в том, чтобы максимизировать стоимость своих активов или избежать низких ставок в рамках судебного аукциона. Затем покупатель представляется в суд по делам о банкротстве в качестве предполагаемого покупателя в попытке одобрить сделку в соответствии с 11 U.S.C. § 363. Не только предложение должно быть адекватным, но и условия должны быть адекватными.

Сделать предложение наличными

Предложение полностью наличными — ваш лучший выбор для получения желаемого имущества в случае банкротства и продажи акций в суде по делам о банкротстве. Но если покупатель может получить ссуду для покрытия стоимости имущества через условное депонирование после того, как продажа будет одобрена судом, это считается приемлемой заменой предложения за наличные.

Сделайте предложение привлекательным и сведите к минимуму непредвиденные обстоятельства

Чем больше непредвиденных обстоятельств при продаже, тем выше вероятность того, что вы столкнетесь с препятствиями в своих попытках купить имущество банкрота. Планы по финансированию или ремонтным работам или организации инспекций могут помешать доверительному управляющему принять ваше предложение. И такие непредвиденные обстоятельства в любом случае могут потребовать одобрения суда.

Доверительный управляющий, как правило, не может продать имущество без полной оплаты или разрешения кредитора принять меньше, чем причитается, в отличие от доверительного управляющего, который может продать имущество по установленной цене. Общая стоимость конкурсного управляющего включает, среди прочего, все залоговые права, расходы на продажу и административные расходы.

Защитить предложение с помощью условного депонирования или инспекций

Покупка недвижимости в состоянии «как есть» на аукционе по обращению взыскания без возврата средств, если недвижимость не соответствует их ожиданиям, может быть рискованным делом. Но есть некоторые меры защиты при банкротстве; конкурсный управляющий много раз открывает условное депонирование, в котором они депонируют документ, а потенциальный покупатель вносит необходимые деньги и устраняет непредвиденные расходы. Покупателям предлагается выработать условия покупки, включая осмотр имущества и время для должной осмотрительности, чтобы убедиться, что все вопросы решены.

Завышение цены при продаже в случае банкротства

Продажа в случае банкротства будет содержать правила завышения цены, как указано в ходатайстве о продаже в суде. Претендент, предлагающий более высокую цену, — это потенциальный покупатель имущества, находящегося в процессе банкротства, который требует заплатить больше, чем предложенный покупатель, указанный конкурсным управляющим в ходатайстве о продаже.

Обязательно узнайте о процедурах данного слушания по завышению ставки. Вы можете сделать это, ознакомившись с уведомлением о продаже, поданным конкурсным управляющим. В уведомлении о продаже будут содержаться инструкции по любой предварительной квалификации. Когда придет время аукциона, судья вызовет дело, а затем спросит, присутствуют ли на торгах перекупщики.

Бесплатная консультация юриста по недвижимости в Нью-Йорке

Суд, как правило, утверждает как участника, предложившего самую высокую цену, по самой высокой цене, так и дополнительного участника торгов по самой высокой цене. Это сделано для того, чтобы не требовалось дополнительного судебного решения, если участник, предложивший самую высокую цену, решит не покупать недвижимость по какой-либо причине. Это позволяет конкурсному управляющему продать имущество резервному участнику торгов без дальнейшего решения суда.

Обратитесь за консультацией к нашим юристам по делам о банкротстве

Юрий Мошес — адвокат по недвижимости с лицензией штата Нью-Йорк, который знает все тонкости нью-йоркского законодательства о недвижимости. На протяжении многих лет он и его штат преданных своему делу адвокатов помогали домовладельцам оставаться в своих домах или продавать их, когда того требовали обстоятельства.

Он также помогал клиентам разобраться во всех тонкостях покупки и продажи коммерческой и жилой недвижимости, чтобы обеспечить максимально гладкие сделки. Если вы рассматриваете возможность покупки имущества, проданного в рамках соглашения о банкротстве, свяжитесь с нашей командой квалифицированных юристов по вопросам банкротства, прежде чем делать что-либо еще.