Сколько стоит обналичить деньги 2018: «Обнал» по-русски: как он работает и что за это грозит

Содержание

Как выводят наличность. Налоги & бухучет, № 42, Май, 2020

К сожалению, как НБУ ни пытается максимально уменьшить оборот наличных средств, реальность диктует свои условия. И предприятия так же тревожат проблемы, каким образом для решения различных задач выводить наличность (в том числе чтобы иметь определенный запас «черной»). Рассмотрим некоторые способы вывода наличности с предприятия. И хотя они по большей части известны, надеемся, что этот материал будет интересен нашим уважаемым читателям.

Необходимость в выводе с предприятия налички на практике возникает достаточно часто, да и причин для этого, как и способов, немало. Далее мы перечислим наиболее известные из таких способов, причем как законных, так и не очень (последних лучше избегать). А также изложим свое мнение относительно преимуществ и недостатков каждого из них.

Заранее напомним о 50-тысячном ограничении в наличных расчетах между предприятием и физлицом и о 10-тысячном — между предприятием и другим СПД (физ- или юр-). Поэтому в ряде случаев, когда суммы расчетов могут превысить эти размеры, лучше переводить деньги безналичкой (например, на картсчета), а уже получатель сам будет снимать необходимые суммы наличными. О наличных ограничениях подробно читайте в «Налоги & бухучет», 2019, № 41, с. 65. Конечно, помните всегда и о финмониторинге и его ограничениях (см. «Налоги & бухучет», 2020, № 30, с. 12, 21, № 36, с. 2).

А теперь — способы вывода наличности.

Заработная плата и т. п.

Это — достаточно дорогой способ, поскольку в стандартных случаях с начисленной суммы таких выплат уплачивается 22 % ЕСВ, а также с них удерживается и уплачивается 18 % НДФЛ и 1,5 % ВС. То есть, чтобы получить чистую гривню, придется потратить приблизительно 51,55 коп. на налоги и ЕСВ¹.

1 Если речь идет о выплатах по основному месту работы, то имеем в виду, что начисленная сумма больше размера минимальной зарплаты.

Плательщик налога на прибыль. У плательщика этого налога налоговые расходы на обналичивание через зарплату 1 гривни составят примерно 51,55 коп. Но зарплата и приравненные к ней выплаты идут в бухучете на расходы, т. е. ему не придется тратить 18 % этого налога на обналичивание через зарплату. К тому же в расходы войдут 22 % ЕСВ, а также НДФЛ и ВС (в составе зарплаты), что в нашем примере позволит сэкономить около 9,28 коп. (51,55 х 18 %). То есть общие расходы составят около 42,27 коп. (или около 42,27 % от чистой суммы наличных).

Плательщик ЕН. Плательщику ЕН получать наличность через зарплату менее выгодно, ведь придется дополнительно потратить еще 3 или 5 % на уплату ЕН, исчисляемого от общего полученного денежного дохода². Поэтому

2 Ведем речь о средствах, полученных именно от реализации, если же на зарплату пойдут необлагаемые деньги (займы, взносы учредителей и т. п.), то расходы составят 51,55 %.

плательщику ЕН, чтобы получить чистую зарплатную гривню, придется потратить на налоги и ЕСВ приблизительно 56,24 коп. (при ЕН — 3 %) или 59,53 коп. (при ЕН — 5 %)

Выплаты инвалидам. Можно сэкономить, если такие выплаты обычные предприятия будут производить лицам с инвалидностью, поскольку ставка начисления на них ЕСВ составляет 8,41 %. То есть на ЕСВ с одной гривни будет потрачено меньше на 16,88 коп. И общие расходы на 1 гривню «чистой» зарплаты, например, у плательщика налога на прибыль составят 34,67 коп.

Очень крупные суммы. Всем известно, что законодательством установлен максимальный размер базы начисления ЕСВ. Поэтому наличность достаточно часто выводят через выплату зарплаты в достаточно больших размерах, поскольку ЕСВ начисляется на сумму дохода, который не превышает 15 размеров минзарплаты. С 01.01.2020 г. такой размер дохода, с которого взыскивается ЕСВ, составляет 70845 грн. Поэтому максимальный страховой взнос в 2020 году при стандартной ставке ЕСВ (22 %) равняется 15585,90 грн. А с зарплаты лица с инвалидностью он составляет 5958,06 грн. Из превышения этой суммы удерживают только НДФЛ и ВС. То есть чем больше размер начисленной зарплаты, тем меньше будет удельный вес налогов и ЕСВ, которые надо уплатить с такой суммы.

Подробно о большой зарплате читайте в «Налоги & бухучет», 2020, № 20, с. 6.

Материальная помощь

Необлагаемая. Согласно пп. 170.7.3 и 169.4.1 НКУ не облагается НДФЛ и ВС сумма нецелевой матпомощи, выданной в течение года совокупно в сумме, не превышающей 1,4 размера месячного прожиточного минимума, действующего для трудоспособного лица на 1 января отчетного года, округленного до ближайших 10 гривень. В 2020 году необлагаемый размер матпомощи, которую может предприятие выдать работнику или иному лицу, составляет 2940 грн.

Это хорошо, поскольку никаких налогов-сборов с такой суммы платить не надо, но обычно очень мало. К тому же когда сразу всем работникам предоставляется матпомощь, это может вызывать соответствующие сомнения у контролеров (что это: обналичивание или замаскированная зарплата?).

Облагаемая. 2940 грн — это необлагаемая сумма в год. При выплате помощи работнику в случае превышения на протяжении года этой суммы сумма превышения облагается НДФЛ и ВС. А вот ЕСВ не будет. Ведь разовая материальная помощь не входит в фонд оплаты труда (см. п. 3.2 Инструкции, утвержденной приказом Госстата от 13.01.2004 г. № 5). То есть, чтобы получить чистую гривню, с суммы превышения придется уплатить 24,22 коп. НДФЛ и ВС.

О матпомощи работникам читайте в «Налоги & бухучет», 2019, № 14, с. 6.

Выплаты по ГПД

Выплаты за работы и услуги по гражданско-правовым договорам облагаются налогом так же, как и зарплата: ЕСВ — 22 %, НДФЛ — 18 % и ВС — 1,5 %. Поэтому и расходы на обналичивание 1 гривни будут такие же, как и для зарплаты (см. выше). Однако

к выплатам лицам с инвалидностью по ГПД обычные предприятия сниженную ставку ЕСВ (8,41 %) не применяют, для них действует стандартная ставка 22 %

Но на выплаты по ГПД также распространяется порог для начисления ЕСВ в размере 15 минзарплат. Поэтому нередко эти выплаты используют в комплекте с заработной платой³.Ведь работодатель с максимальной величиной базы начисления ЕСВ сравнивает общую сумму доходов, начисленных физлицу в отчетном месяце (зарплата плюс вознаграждение по ГПД). ..

3 Однако это нужно делать взвешенно и не регулярно, чтобы работнику не инкриминировали незарегистрированное предпринимательство.

Если по другим видам ГПД выплачивается аренда, роялти или другие выплаты, на которые не начисляется ЕСВ, то расходы на НДФЛ и ВС (без учета прямых налогов) составят 24,22 %.

О ГПД с физлицами подробно читайте в «Налоги & бухучет», 2018, № 76, с. 63.

Компенсация за инструмент

Этот способ не так популярен, но тоже кое-где используется.

Выплата компенсации за износ (амортизацию) полагающихся работникам инструментов, которые используются для нужд предприятия, установлена ст. 125 КЗоТ. Однако там идет речь лишь об инструментах. Но на практике иногда эту норму (по аналогии) используют даже для выплаты компенсации за использование авто работника. Налоговики не возражают, но согласно п.п. «г» п.п. 164.2.17 НКУ (см. БЗ 103.02) сумму такой компенсации за использование любого имущества работника для обложения НДФЛ (и ВС) они считают дополнительным благом.

Но на такие суммы не начисляется ЕСВ (БЗ 201.3). То есть, чтобы получить чистую гривню с такой компенсации, придется еще потратить 24,22 коп. на НДФЛ и ВС.

Кроме того, согласно разъяснению в БЗ 201.3 ЕСВ не начисляется и на ту часть компенсации, которая идет на расходные материалы, связанные с эксплуатацией инструмента работника (в частности, на бензин, другие жидкости для авто и т. п.). Но тут могут быть проблемы с НДФЛ (и ВС). Поэтому, возможно, выгоднее здесь будет использовать договор аренды⁴.

98582653″>4 Но если речь идет не об инструменте, а об авто, то помните, что договор аренды легкового авто у физлица требует нотариального удостоверения.

Дивиденды

Ну кто из учредителей не любит регулярно их получать? Но для их выплаты обычно необходимо наличие чистой прибыли. Отметим, что ООО могут их выплачивать не только по итогам года, но и за меньшие периоды. Если это предусмотрено уставом, то дивиденды можно выплачивать даже за квартал или месяц. Главное, чтобы за соответствующий период была достаточная сумма бухучетной прибыли.

В случае превышения дивидендами суммы прибыли налогообложение станет жестче: если учредитель работает на предприятии, сумму превышения над прибылью налоговики наверняка обложат как зарплату (да еще и со штрафами за несвоевременную уплату налогов и ЕСВ), а если не работает — как прочие доходы (по 18 % НДФЛ). Но здесь возможны и другие последствия — если выплата излишней суммы будет переоформлена с дивидендов на другой вид⁵.

5 Подробно о налоговых последствиях уплаты дивидендов в сумме, превышающей чистую прибыль, читайте в «Налоги & бухучет», 2019, № 13, с. 27.

Плательщик налога на прибыль. Предприятию на общей системе каждая чистая гривня обычно дополнительно будет стоить приблизительно 26,21 коп. (18 % — налог на прибыль⁶, 5 % — НДФЛ и 1,5 % — ВС). То есть выходит не намного меньше, чем вывод наличности, например, через зарплату лицу с инвалидностью, или очень высокую зарплату (см. выше).

6 НДС как непрямой налог мы в расчет не принимаем.

Плательщик ЕН. Если предприятие — единоналожник, то ставка НДФЛ будет уже 9 %. И ему придется уплатить НДФЛ, ВС и ЕН (в размере 3 % или 5 %). Чтобы вывести чистую гривню дивидендами, единоналожнику нужно будет потратить на налоги 15,08 коп. (при ставке ЕН — 3 %) или 17,32 коп. (если ЕН — 5 %). То есть меньше, чем на общей системе.

О дивидендах подробно читайте в «Налоги & бухучет», 2020, № 33.

Выход из состава учредителей

Иногда выводят наличность с предприятия путем выхода учредителя и выплаты ему денежной компенсации надлежащей ему части имущества предприятия. Налогообложение таких сумм аналогично налогообложению операций с корпоративными правами, но оно ложится на плечи вышедшего учредителя. Согласно п. 170.2 НКУ облагаться налогом по поданной годовой декларации у экс-учредителя будет инвестиционная прибыль: разница между полученной за часть имущества суммой и стоимостью его вклада.

98593525″>То есть налогово такой способ не очень-то выгоден — просто отсрочивается уплата НДФЛ и ВС с инвестприбыли

Разве что учредитель вносил в УК нематактив стоимостью 10 млн грн, а при выходе получил те же 10 млн грн деньгами ☺.

Если такому «беженцу» предприятие будет должно еще и сумму дивидендов за прошедшие периоды, то такая сумма должна облагаться налогом по правилам для дивидендов (см. выше).

Этот способ выведения наличности, скорее, разовый, поскольку требует значительных юридическо-документальных движений и расходов…

Возвратная финпомощь

Тоже очень популярный способ безрасходного вывода с предприятия наличности. Фактически речь идет о беспроцентных займах на разные сроки физлицам (работникам, учредителям, сторонним лицам и т. п.).

Однако возвратную финпомощь нужно когда-то возвращать. Тут прибегают или к назначению сразу больших сроков займа денег, или к постоянным пролонгациям таких договоров, или к возврату и сразу выдаче займов по новым договорам…

Но если срок займа согласно договору превышает год, сегодня предприятия должны в бухучете дисконтировать суммы таких задолженностей

И хотя это не очень приятная для бухгалтера процедура, но предприятие на общей системе здесь может получить временную налоговую выгоду (кроме займов учредителям)…

Поэтому, если предприятие желает извлечь такую выгоду от дисконтирования (расходы — сразу, а доходы — постепенно), то заем должен быть долгосрочным. Если нет, то лучше давать деньги на срок менее года, а в дальнейшем или пролонгировать действие договора, или возвращать и выдавать деньги по новому договору.

О возвратной финпомощи (займе) подробно читайте в «Налоги & бухучет», 2019, № 94, с. 2; о дисконтировании — в «Налоги & бухучет», 2020, № 23, с. 11.

Подотчет

Это очень популярный способ. Но за выданные под отчет средства надо будет отчитаться (конечно, если вы — не предприятие-«фантом»).

Под каким только соусом не вытягивают подотчетные суммы. Самые распространенные способы обналичивания через подотчет — это: на командировку, на разные хозяйственные расходы (закупка канцтоваров, представительские расходы, проведение разнообразных мероприятий и т. п.), на закупку металлолома, вторичного сырья, сельхозпродукции у населения и целый ряд других.

Подотчетные расчеты очень внимательно проверяют налоговики. Поэтому документы должны быть идеальными.

Кроме того, помните и о своевременной отчетности по таким суммам, чтобы не получить налоговых последствий, предусмотренных п. 170.9 НКУ…

О подотчете подробнее читайте в «Налоги & бухучет», 2019, № 41, с. 72, 2020, № 11.

Через ФЛП-единщиков

Очень распространенный способ вывода наличности — через ФЛП 2 — 4 групп.

Ведь ФЛП может свободно пользоваться полученными на свой счет (или сразу наличными) деньгами, в том числе снимать их наличными со счета и на свои личные потребности

При этом ФЛП-единщики имеют достаточно лояльное налогообложение. А теперь им еще и повышены предельные суммы годовых доходов (см. «Налоги & бухучет», 2020, № 28, с. 2).

Поэтому многие предприятия используют ФЛП в схемах своей работы (даже заводят для этого своих ФЛП) с целью приобретения у них необходимых товаров/работ/услуг по «необходимым» ценам, и не в последнюю очередь — для целей обналичивания. Но ФЛП группы 2, напомним, используются преимущественно в товарных схемах (им запрещено предоставлять услуги общесистемщикам). Стоимость расходов на выведение одной гривни здесь зависит от разных обстоятельств.

О ФЛП-единщиках читайте в «Налоги & бухучет», 2018, № 84.

Через офшоры

Известный способ — вывод наличности через предприятия, расположенные в налогово-облегченных юрисдикциях. Но он, в отличие от предыдущего — народного способа, скорее для сильных мира сего. Стоит такое обналичивание, конечно, очень по-разному, поскольку это зависит от ряда факторов.

Отметим, что в связи с распространением всяческих BEPSов и особого налогообложения операций с субъектами из таких юрисдикций (трансфертные цены, налоговые разницы и др.) популярность такого вида обналичивания сейчас уже не настолько велика…

Кража корпоративной карточки

Практика знает и такой экзотично-незаконный способ. Кто-то крадет у предприятия корпоративную карточку и успевает снять с нее все деньги наличными до того, как предприятие заблокирует карточку через банк и заявит в полицию об этом преступлении. Но здесь могут возникнуть проблемы с поисками преступника и с возложением на чьи-то плечи убытков, которые получило предприятие… Понятно, мы категорически не рекомендуем использовать такой и следующие способы.

Через неприбыльные организации

98615856″>Обычно предприятие перечисляет им средства — с разной целью, но с такой, которая отвечает уставным целям неприбыльной организации. А последняя уже выводит эти деньги (тоже на уставные цели) в виде наличности. Сколько стоит такое обналичивание — дело индивидуальное и зависит от многих факторов. Некоторые предприятия даже имеют свои карманные фонды для выведения через них наличности. Нередко такие операции выглядят не слишком законно…

Незаконное обналичивание

Таких способов, как и желающих (со всех сторон) получить от этого гешефт, к сожалению, немало и до сих пор. Обычно плательщики НДС желают проводить обналичивание под приобретение товаров/услуг, стоимость которых включает в себя НДС⁷.

7 Именно для устранения таких схем (а не для обогащения фискальных должностных лиц) и должна работать СЭА НДС. Но сейчас по большей части она мешает работать порядочным плательщикам. ☹

Таким образом, незаконное обналичивание (в том числе откат⁸) чаще делают под товары (в том числе нематактивы, ценные бумаги, в частности векселя, облигации), работы/услуги (чаще всего — транспортные, ремонтные, маркетинговые, консалтинговые…), страхование, штрафы, финпомощь⁹, уступка или перевод долга и прочая. Апологетам незаконного обналичивания напомним о возможных последствиях таких деяний: доначисление «сэкономленных» налогов с достаточно крупными штрафами плюс угроза попадания предприятия в сомнительные (с соответствующими НДС- и другими плохими последствиями), а ответственным физлицам — под ст. 212 УКУ за уклонение от уплаты налогов.

8 То есть возврат наличностью разницы между реальной ценой и указанной в договоре (завышенной).

9 Но помните, что безвозвратную финпомощь, полученную ФЛП-единщиком, фискалы требуют облагать НДФЛ в размере 18 %!

98616482″>На этом наш обзор пока завершим и призываем вас работать законно. Ведь легкие деньги — тяжкие проблемы…

выводы

Самыми распространенными на практике, наверное, являются такие (более или менее законные) способы вывода наличных: выплаты в очень больших размерах зарплаты и/или по ГПД, дивиденды, финпомощь (в т. ч. возвратная), подотчет…
Незаконная обналичка грозит доначислением «сэкономленных» налогов с немалыми штрафами плюс включением предприятия в сомнительные (с соответствующими НДС- и другими последствиями), а ответственным физлицам — статьей 212 УК за уклонение от уплаты налогов.

Как вывести криптовалюту на Binance

Процесс вывода средств на Binance зависит от типа криптовалюты или фиатной валюты, которую вы собираетесь выводить. Некоторые криптовалюты могут выводиться из разных блокчейнов, поэтому выберите нужный.

В зависимости от выбранного метода будет меняться и длительность вывода средств. Для вывода криптовалюты каждому блокчейну потребуется несколько подтверждений, прежде чем средства поступят на ваш кошелек. Проверить статус своей транзакции можно с помощью проводника блокчейна.

Иногда Binance может приостановить вывод средств ввиду технических обновлений. В этом случае вам сообщат о задержке. Если же вывод средств занимает необоснованно много времени, рекомендуем связаться со службой поддержки Binance.

Если вы хотите вывести средства из аккаунта Binance, вам понадобится пройти через процесс вывода. Процедура вывода может меняться в зависимости от блокчейна, типа криптовалюты или фиата, который вы хотите вывести. В целом это довольно просто. Главное – проявлять внимательность на каждом шаге, чтобы случайно не потерять средства.

В этом примере мы будем выводить BNB на Trust Wallet и рассмотрим этот процесс шаг за шагом.

1. Войдите в свой аккаунт Binance. Наведите указатель мыши на [Кошелек] и выберите [Фиат и спот].

2. Нажмите [Вывод].

3. Откройте вкладку [Крипто] и выберите криптовалюту, которую хотите вывести.

4. Если криптовалюта выпускается в нескольких сетях, выберите ту, из которой хотите выводить средства.

Например, BNB выпускается на блокчейне Binance как токен BEP-2 и на Binance Smart Chain (BSC) как токен BEP-20. То есть для вывода средств на адрес кошелька BEP-2 выберите вариант BEP-2. Будьте внимательны на этом шаге: если вы укажите неправильный адрес, то можете потерять свои криптоактивы.

5. Выберите BNB в приложении Trust Wallet.

6. Нажмите [Получить].

7. Скопируйте адрес получения BNB.

8. Вставьте его в [Адрес получателя BNB] на странице вывода средств на Binance. Если данные введены верно, нажмите кнопку [Отправить].

9. Нажмите на кнопку [Отправить код] и введите шестизначный код, полученный по электронной почте.

10. Введите код 2FA. Если данные корректны, нажмите [Отправить]. Вы сможете увидеть свои операции по выводу средств в истории транзакций.

Binance поддерживает более 60 фиатных валют и различные платежные системы.

1. Войдите в свой аккаунт Binance. Наведите указатель мыши на [Кошелек] и выберите [Фиат и спот].

2. Нажмите [Вывод].

3. Откройте вкладку [Фиат].

4. Выберите фиатную валюту, которую хотите вывести, а также способ оплаты. Способы могут отличаться в зависимости от выбранной валюты и региона.

5. Введите необходимые данные и следуйте инструкциям.

6. Введите код для подтверждения вывода средств.

При выводе криптовалюты из вашего аккаунта Binance взимается комиссия для покрытия стоимости транзакций в сети. Например, для перевода BNB или Ether (ETH) требуется, чтобы Binance отправил криптовалюту в другой криптокошелек в блокчейне.

Другими словами, любая транзакция в Binance Smart Chain, Binance Chain или Ethereum требует комиссии за газ, которую пользователь должен заплатить майнерам. Binance взимает эту комиссию с отправителя транзакции.

Каждый блокчейн имеет собственный график комиссий, поэтому комиссия за вывод криптовалюты может варьироваться. Сама комиссия также изменяется в зависимости от активности в сети. Лучший и самый точный способ узнать, какой будет комиссия за вывод средств, – перейти на саму страницу вывода.

У каждой криптовалюты есть минимальная сумма вывода. Снять меньше той суммы, что указана на странице вывода, нельзя. Просмотреть список минимальных сумм и комиссий за снятие средств для каждой криптовалюты можно в разделе Комиссии за депозит и вывод средств.

Binance сразу приступит к обработке вашего запроса, но каждому блокчейну требуется разное время для подтверждения транзакции. Биткоину (BTC) может понадобиться от 10 до 30 минут, чтобы подтвердить вывод средств. Вывод через Binance Smart Chain обычно занимает несколько минут, а через Ethereum – чуть дольше. Чем больше сеть загружена трафиком, тем дольше вам придется ждать.

Ваша транзакция может зависнуть, потому что блокчейн все еще не подтвердил вашу транзакцию или сильно перегружен. Как мы уже говорили, некоторым блокчейнам требуется больше подтверждений сети, чем другим. В периоды интенсивного трафика транзакции могут занимать намного больше времени, чем обычно.

Существует несколько причин, по которым вы не можете вывести средства из Binance. Если вы меняли свой пароль или отключали аутентификацию по SMS/Google, то Binance приостановит вывод средств на 24 часа. Если вы выполняли полный сброс аутентификации SMS/Google, вывод средств будет приостановлен на 48 часов.

Если Binance обнаружит подозрительную активность в вашем аккаунте, функция вывода средств снова будет временно приостановлена. Это производится с целью защиты вашего аккаунта и средств. Кроме того, некоторые обновления системы Binance требуют остановки вывода средств до полного завершения обновления.

Если вы убедились, что блокчейн не перегружен, но ваш вывод все еще не поступил, обратитесь за помощью в службу поддержки Binance. Помните, что вывод фиатной валюты в банк может занять несколько дней.

Вывод криптовалюты с Binance – довольно простой процесс, который обычно не вызывает проблем. Всю необходимую информацию, связанную с получением фиата или перемещением криптовалюты, можно найти на странице вывода. При возникновении проблем на вашу электронную почту поступит письмо с уведомлением о приостановке снятия средств. Мы также рекомендуем проверить загруженность сети с помощью обозревателя блокчейна. Главное – проявляйте терпение. Как правило, проблемы и задержки являются временным явлением. Но в любом случае служба поддержки Binance будет готова вам помочь.

Что такое рефинансирование с обналичкой и как это работает?

Вы наш главный приоритет.

Каждый раз.

Мы считаем, что каждый должен иметь возможность уверенно принимать финансовые решения. И хотя на нашем сайте представлены не все компании или финансовые продукты, доступные на рынке, мы гордимся тем, что рекомендации, которые мы предлагаем, информация, которую мы предоставляем, и инструменты, которые мы создаем, являются объективными, независимыми, простыми и бесплатными.

Так как же нам зарабатывать деньги? Наши партнеры компенсируют нам. Это может повлиять на то, какие продукты мы рассматриваем и о чем пишем (и где эти продукты появляются на сайте), но это никоим образом не влияет на наши рекомендации или советы, которые основаны на тысячах часов исследований. Наши партнеры не могут платить нам за предоставление положительных отзывов о своих продуктах или услугах. Вот список наших партнеров.

Рефинансирование наличными заменяет вашу текущую ипотеку новым, более крупным кредитом, выплачивая вам наличными разницу между суммой займа и тем, что вы должны за дом.

Многие или все продукты, представленные здесь, получены от наших партнеров, которые выплачивают нам компенсацию. Это может повлиять на то, о каких продуктах мы пишем, а также где и как продукт отображается на странице. Однако это не влияет на наши оценки. Наши мнения являются нашими собственными. Вот список наших партнеров и вот как мы зарабатываем деньги.

С рефинансированием наличными вы получаете новый ипотечный кредит на сумму, превышающую ваш текущий долг за дом. Разница между суммой нового ипотечного кредита и остатком по предыдущему ипотечному кредиту переходит к вам при закрытии наличными, которые вы можете потратить на ремонт дома, консолидацию долга или другие финансовые нужды. Однако теперь вы будете выплачивать более крупный кредит на других условиях, поэтому важно взвесить все «за» и «против», прежде чем совершать рефи на обналичивание.

Сэкономьте тысячи на своем кредите, сравнив предложения рефи обналичивания

Получите конкурирующие котировки на нашем рынке кредиторов и договоритесь о лучшей ставке. Ответьте на несколько вопросов, чтобы начать.

Почтовый индекс

Как работает рефинансирование наличными?

Всякий раз, когда вы рефинансируете, вы начинаете с новой ипотеки с другими условиями. Рефинансирование может быть использовано для получения новой процентной ставки, изменения срока ипотеки или для добавления или удаления заемщика. Любая из этих целей может быть достигнута без изменения суммы займа.

Напротив, при рефинансировании наличными вы получаете новый кредит на сумму, превышающую ваш текущий долг по ипотечному кредиту. Разница между вашей новой суммой кредита и тем, что причитается, где вы получаете «наличные деньги». Сколько денег зависит от вашего собственного капитала — сколько стоит ваш дом по сравнению с тем, сколько вы должны.

Допустим, ваш дом оценивается в 200 000 долларов, а остаток по ипотеке составляет 100 000 долларов, что дает вам 100 000 долларов в виде собственного капитала в вашем доме. Вы можете рефинансировать свой остаток кредита в размере 100 000 долларов США на 150 000 долларов США и получить 50 000 долларов США наличными при закрытии сделки.

Поскольку сумма, которую вы можете взять взаймы с рефинансированием наличными, зависит от собственного капитала вашего дома, вашему кредитору потребуется оценка для оценки текущей стоимости вашего дома. Если цены на жилье в вашем районе выросли, ваша собственность может стоить больше, чем цена, которую вы заплатили, что увеличивает сумму, которую вы можете взять взаймы.

Кредиторы обычно требуют, чтобы вы сохраняли не менее 20% собственного капитала в вашем доме, хотя это может варьироваться в зависимости от кредитора и типа кредита. Например, если ваша ипотека обеспечена Департаментом по делам ветеранов, вы можете занять 100% своего капитала с рефинансированием VA наличными.

Требования к рефинансированию на обналичивание

Чтобы получить рефинансирование на обналичивание, вы должны соответствовать требованиям кредитора. Они могут варьироваться, и, как всегда, разумно присмотреться к тому, какой кредитор предложит вам лучшую процентную ставку. Но вам, скорее всего, потребуется соответствовать следующим требованиям:

Отношение долга к доходу, или DTI. Ваш DTI — это ваши ежемесячные платежи по долгу, включая текущую ипотеку, разделенные на ваш валовой ежемесячный доход. Для обналичивания рефи вам обычно требуется DTI не выше 45%.

Кредитный рейтинг. Как обычно, более высокий кредитный рейтинг должен помочь вам получить лучшую процентную ставку, но вы можете претендовать на рефинансирование с выплатой наличных, набрав всего 620 баллов. Обычно вам нужно иметь не менее 20% акций в вашем доме, чтобы претендовать на рефинансирование наличными. Другими словами, вам нужно будет выплатить не менее 20% от текущей оценочной стоимости дома.

Требование к приправам. При обычном кредите вам нужно будет владеть домом не менее шести месяцев для рефинансирования наличными, независимо от того, сколько капитала у вас может быть. Исключения делаются только в том случае, если вы унаследовали имущество или оно было передано вам по закону. Кредиты VA также требуют шестимесячного ожидания. Если у вас есть кредит, обеспеченный Федеральной жилищной администрацией, вам придется подождать не менее 12 месяцев, прежде чем делать рефинансирование наличными FHA.

Сэкономьте тысячи на своем кредите, сравнив предложения рефи обналичивания

Почтовый индекс

Плюсы рефинансирования наличными

Потенциально более низкая процентная ставка. Хотя ставки рефинансирования наличными, как правило, выше, чем ставки по кредитам на покупку, вы все равно можете получить более низкую процентную ставку, если ставки по ипотеке были выше, когда вы первоначально купили свой дом. Например, в 2018 году средняя ставка по 30-летней фиксированной ипотеке достигла 4,9.4%. В эти дни ставки значительно ниже. (Однако, если вы хотите зафиксировать только более низкую процентную ставку по ипотечному кредиту и не нуждаетесь в наличных деньгах, рефинансирование со ставкой и сроком имеет больше смысла.)

Всего один кредит. Поскольку это рефинансирование, вы будете иметь дело с одним платежом по кредиту в месяц. Другие способы использования собственного капитала требуют второй ипотеки.

Доступ к дополнительным средствам. Рефинансирование наличными полезно при крупных расходах, таких как ремонт дома или обучение в колледже, потому что обычно вы можете занять гораздо больше, чем при личном кредите или с помощью кредитных карт.

Консолидация долга. Использование денег от рефинансирования с обналичкой для погашения кредитных карт с высокой процентной ставкой может сэкономить вам тысячи долларов на процентах.

Более высокий кредитный рейтинг. Полное погашение кредитных карт с рефинансированием наличными может улучшить ваш кредитный рейтинг за счет снижения коэффициента использования кредита — суммы доступного кредита, который вы используете.

Минусы рефинансирования наличными

Риск потери права выкупа. Поскольку ваш дом является залогом любой ипотеки, вы рискуете потерять его, если не сможете произвести платежи. Если вы делаете рефинансирование наличными, чтобы погасить задолженность по кредитной карте или оплатить обучение в колледже, вы будете выплачивать необеспеченный долг обеспеченным долгом — шаг, который обычно не рекомендуется из-за возможности потерять свой дом.

Новые термины. Условия вашего нового ипотечного кредита будут отличаться от условий вашего первоначального кредита. Дважды проверьте свою процентную ставку и сборы, прежде чем согласиться с новыми условиями. Кроме того, взгляните на общую процентную ставку, которую вы будете платить в течение срока действия кредита. Предполагая, что вы рефинансируете новую 30-летнюю ипотеку, это может добавить годы погашения — возможно, накапливая значительную сумму процентов, даже если вы снизили свою ставку.

Требует много времени. Вы получаете новый ипотечный кредит, и хотя вы не будете прыгать через все обручи кредита на покупку, андеррайтинг все равно может занять недели. Если вам срочно нужны средства — скажем, ваша протекающая крыша вызывает серьезные повреждения водой и требует замены как можно скорее — рефинансирование может быть не лучшим выбором.

Заключительные расходы. Вы будете оплачивать расходы на закрытие для рефинансирования наличными, как и в случае любого рефинансирования. Затраты на закрытие рефинансирования обычно составляют от 2% до 5% от суммы кредита — это от 4000 до 10 000 долларов за рефи на 200 000 долларов. Это может значительно сократить наличные деньги, которые вы получите при закрытии сделки.

Частное ипотечное страхование. Если вы занимаете более 80% стоимости вашего дома, вам придется заплатить за частную ипотечную страховку. Например, если ваш дом оценивается в 200 000 долларов, и вы рефинансируете его на сумму более 160 000 долларов, вам, вероятно, придется платить PMI. Частное ипотечное страхование обычно стоит от 0,55% до 2,25% от суммы кредита в год. PMI в размере 1% по ипотеке в размере 180 000 долларов будет стоить 1800 долларов в год.

Сэкономьте тысячи на своем кредите, сравнив предложения рефи обналичивания

Почтовый индекс

Альтернативы рефинансированию наличными

Существуют способы получить доступ к собственному капиталу без рефинансирования наличными. Ссуды под залог собственного дома и кредитные линии под залог собственного капитала, или HELOC, также позволяют вам брать кредиты под залог вашего собственного капитала. Это оба типа младших залогов или вторых ипотечных кредитов, что означает, что вы берете их в дополнение к вашей текущей ипотеке.

С кредитом под залог дома вы берете взаймы единовременную сумму — не слишком отличающуюся от того, что вы получили бы с рефинансированием наличными, хотя, поскольку вы не касаетесь своей основной ипотеки, ваша процентная ставка не изменится. HELOC является более гибким, предоставляя вам кредитную линию, которую вы берете взаймы по мере необходимости. Как ссуды под залог недвижимости, так и HELOC имеют минимальные затраты на закрытие, но поскольку они являются вторыми ипотечными кредитами, их ставки, как правило, выше, чем при рефинансировании наличными.

Является ли рефинансирование наличными хорошей идеей?

Рефинансирование наличными может иметь смысл, если вы можете получить хорошую процентную ставку по новому кредиту — и в зависимости от того, что вы планируете делать с деньгами. Искать рефинансирование для финансирования отпуска или новой машины — не лучшая идея, потому что ваши деньги практически не окупятся. С другой стороны, использование денег для финансирования ремонта дома может восстановить капитал, который вы забираете.

В любом случае, вы используете свой дом в качестве залога для рефинансирования наличными, поэтому важно вносить платежи по новому ипотечному кредиту вовремя и в полном объеме.

Часто задаваемые вопросы

Как работает рефинансирование наличными?

При рефинансировании наличными вы берете новый ипотечный кредит на сумму, превышающую вашу задолженность по существующему ипотечному кредиту, но меньшую, чем текущая стоимость вашего дома. Вы получите разницу между новой суммой займа и остатком кредита при закрытии.

Как получить наилучшую ставку рефинансирования наличными?

Поищите среди нескольких кредиторов, чтобы сравнить ставки рефинансирования наличными. Вы также можете купить баллы, чтобы снизить процентную ставку рефинансирования. Пока вы сравниваете кредиторов, не забудьте также проверить расходы и сборы, связанные с получением рефинансирования. Это не влияет на вашу ставку, но меньше дополнительных комиссий снизит ваши затраты на закрытие.

Сколько времени нужно ждать, чтобы получить рефинансирование наличными?

Вы не можете осуществить рефинансирование наличными по обычному кредиту или кредиту VA, пока не выполните шестимесячное требование приправы. С кредитом FHA вы не имеете права на рефинансирование наличными в течение 12 месяцев. При всем этом возможны исключения для таких обстоятельств, как развод или наследование.

Об авторах: Холден Льюис — специалист NerdWallet по вопросам ипотеки и недвижимости. Он писал об ипотеке с 2001 года, завоевав множество наград. Подробнее

Кейт Вуд пишет об ипотеке, покупке жилья и домовладении для NerdWallet. Ранее она освещала темы, связанные с домовладением, в журнале This Old House. Читать дальше

Аналогичная заметка. ..

Получите больше умных денежных операций – прямо на ваш почтовый ящик

Зарегистрируйтесь, и мы будем присылать вам занудные статьи о денежных темах, которые наиболее важны для вас, а также о других способах помочь вы получаете больше от ваших денег.

Примеры рефинансирования с выплатой наличных | Как использовать свой домашний капитал

Превратите свой домашний капитал в деньги

Рефинансирование с выплатой наличных заменяет ваш текущий ипотечный кредит новым, более крупным ипотечным кредитом. Разница между вашей новой суммой кредита и вашей старой передается вам в качестве кэшбэка при закрытии. Вы можете использовать эти средства на что угодно — от ремонта дома до консолидации долгов — хотя некоторые виды использования имеют больше смысла, чем другие.

Это популярный способ для домовладельцев получить долю в своей собственности, обычно до 80%. Кроме того, это способ получить большую сумму денег с более низкими процентными ставками. Если вы имеете право на рефинансирование наличными и разумно используете деньги, вы можете серьезно увеличить свой финансовый портфель.

В этой статье (Перейти к….)

Как работает рефи обналичивания
Примеры
Другие варианты кредита
Сколько наличных я могу получить?
Имею ли я право?
Часто задаваемые вопросы о рефинансировании с обналичиванием

>Связано: Изучить варианты рефинансирования с обналичиванием

Как работает рефинансирование наличными

Как и другие программы рефинансирования, рефинансирование наличными заменяет ваш существующий ипотечный кредит новым, в идеале с более низкой процентной ставкой. Разница с обналичиванием рефи заключается в том, что ваш новый кредит будет иметь более высокий баланс, чем ваш текущий долг по дому. Деньги от нового, более крупного кредита, вы погасите свой существующий ипотечный кредитор. Вы сохраните дополнительные деньги от нового кредита для себя. Эти оставшиеся деньги и будут вашим «обналичиванием».

Вот пример того, как может выглядеть рефинансирование наличными:

Текущий остаток по ипотеке: 250 000 долларов США
Остаток рефинансированного кредита: 280 000 долларов США
Обналичивание: 30 000 долларов США (минус затраты на закрытие)

Имейте в виду, что вы не можете снять все свои средства с помощью рефинансирования наличными. Кредиторы обычно требуют, чтобы домовладельцы оставили не менее 20% акций в своих домах, что ограничивает сумму, которую вы можете обналичить.

Шесть примеров рефинансирования с обналичкой

домовладельцев в США обналичивают свой капитал по многим причинам, и нет никаких правил, как использовать эти деньги. Однако некоторые виды использования «лучше» и более выгодны с финансовой точки зрения, чем другие.

Большинство ипотечных кредитов, включая кредиты на рефинансирование с обналичкой, выдаются на 30 лет, и вы платите проценты за весь период погашения. Поэтому использование этого долгосрочного долга для финансирования краткосрочных потребностей — не лучшая идея.

Например, большинство финансовых специалистов не рекомендовали бы использовать 30-летнюю ипотеку для финансирования экстравагантного отпуска. Вы бы расплачивались за отпуск десятилетиями. Вы также должны дважды подумать, прежде чем использовать обналичивание рефи для покупки автомобиля, потому что его стоимость только обесценится. И вы все равно могли бы платить проценты за автомобиль еще долго после того, как вы его продали.

С учетом сказанного, вот некоторые из лучших примеров того, как использовать фонды рефинансирования для обналичивания.

1. Завершить проекты по благоустройству дома

Использование рефинансирования ипотечного кредита наличными для финансирования проекта улучшения дома должно быть хорошей инвестицией для большинства домовладельцев. Добавление главной спальни в ваш дом может стоить 100 000 долларов и более; ремонт кухни может стоить 60 000 долларов и более; а ремонт ванной комнаты может стоить 50 000 долларов и более.

Но эти проекты также увеличивают стоимость вашего дома — это означает, что вы увеличиваете свои инвестиции в недвижимость, а не просто тратите деньги. Рефинансирование наличными может быть хорошим способом оплатить этот дорогостоящий ремонт дома.

Для небольших проектов лучшим решением может стать кредит под залог дома или кредитная линия (HELOC). С этими кредитами вы сохраняете свою первоначальную ипотеку и используете отдельный, меньший кредит, чтобы получить доступ к собственному капиталу.

2. Погашение долга по кредитной карте с высокими процентами

Кредиты на рефинансирование с обналичиванием могут быть мощным инструментом, когда вам нужно погасить много затянувшихся долгов с высокими процентами, таких как счета кредитных карт или личные кредиты. Поскольку это обеспеченный кредит, ипотека может предлагать более низкие процентные ставки, чем заемщики личных кредитов, которые часто используют для погашения существующего долга.

Задолженность по кредитной карте может накапливать проценты по ставкам выше 20%, в то время как задолженность по ипотеке все еще ниже 10%. Там можно сэкономить много процентов — и ваши ежемесячные платежи тоже могут значительно снизиться. Вот популярная стратегия рефинансирования для ликвидации задолженности по кредитной карте:

Используйте деньги рефинансирования наличными, чтобы погасить все открытые кредитные карты
Используйте деньги, которые вы платили по долгу по кредитной карте, чтобы ежемесячно выплачивать основной остаток по ипотечному кредиту — в дополнение к регулярному платежу по ипотечному кредиту

Таким образом, домовладельцы могут сэкономить сотни, а иногда и тысячи долларов, сократив при этом общую долговую нагрузку. И с этой стратегией вы будете набирать обороты каждый месяц, так как ваш баланс будет уменьшаться все больше и больше.

Этот процесс называется консолидацией долга. Это работает только в том случае, если вы сохраните остатки кредитной карты на низком уровне в будущем после их погашения. Мы не рекомендуем эту стратегию для задолженности по студенческой ссуде, поскольку у вас есть другие доступные варианты рефинансирования студенческой задолженности, а также потому, что федеральные студенческие ссуды имеют гибкие варианты погашения, которые не может предложить новая ипотека.

3. Добавьте или защитите свои существующие инвестиции

Рефинансирование наличными также может улучшить ваш инвестиционный портфель. Многие инвестиции окупаются лучше, чем стоимость займа под залог вашего дома. Если вам нужны наличные деньги и вы не хотите продавать существующие инвестиции — например, на падающем рынке или с инвестициями, которые содержат штраф, например пенсионные сбережения или компакт-диски — использование собственного капитала может быть более дешевым вариантом.

Некоторые инвестиционные продукты также могут помочь вам сэкономить на подоходном налоге. Вложение денег в IRA или 529План College Savings может снизить ваш налогооблагаемый доход до определенного уровня.

Рефинансирование наличными также может помочь вам диверсифицировать ваши активы или защитить от спада на рынке жилья. Однако инвестиции, по которым выплачиваются более высокие процентные ставки по ипотечным кредитам, обычно более рискованны, чем продукты с фиксированным или гарантированным доходом.

Прежде чем опробовать эту стратегию, обсудите свои планы с доверенным специалистом по финансовому планированию, чтобы убедиться, что вы пользуетесь налоговыми вычетами, а также планируете будущее.

4. Купить инвестиционную недвижимость

Вы можете использовать деньги от рефинансирования вашего основного места жительства, чтобы купить больше недвижимости, например, сдаваемую в аренду или инвестиционную недвижимость. Как класс активов, недвижимость может быстро создать богатство, потому что вы можете использовать свою покупку. Например, вы можете контролировать недвижимость на сумму 500 000 долларов с первоначальным взносом в размере 10% (50 000 долларов). Прирост в 5% от дома за 500 000 долларов создает новое богатство в размере 25 000 долларов. Это создаст 50-процентную прибыль от первоначальных денежных вложений (ваш первоначальный взнос в размере 50 000 долларов).

Напротив, 5-процентный прирост на 50 000 долларов в акциях создает новое богатство всего на 2 500 долларов.

Это отличный способ расширить свой портфель недвижимости. Во многих случаях домовладельцы берут ссуду наличными на свой дом и покупают арендуемое имущество за наличные. Когда они хотят инвестировать снова, они рефинансируют свою существующую инвестиционную недвижимость, чтобы купить другую. Результатом является надежный набор арендных платежей, которые приносят постоянный доход и, как правило, сохраняют свою стоимость в прошлом.

5. Купить второй дом

Если вы не хотите быть арендодателем, но вам нужен еще один дом, вы можете обналичить свое основное место жительства, чтобы купить второй дом (недвижимость для отпуска). Всего со скидкой 10% вы можете приобрести место для отдыха для своей семьи. Никаких проблем с бронированием, никаких заоблачных цен на отели — плюс вы можете позже решить сдать новый дом в аренду для получения дохода, когда вы им не пользуетесь.

Сегодняшняя стоимость домов высока, что облегчает сбор достаточного количества наличных для первоначального взноса, чтобы купить второй дом. Конечно, цены на загородные дома тоже растут.

Если ваше рефинансирование с обналичкой не может принести достаточно денег для покупки второго дома, сделайте первоначальный взнос в размере 20% на новый дом, чтобы вам не пришлось платить страховые взносы по частному ипотечному страхованию (PMI). И помните, кредиты FHA и кредиты VA не будут финансировать загородный дом, поэтому вам понадобится обычная ипотека.

6. Защитите бизнес от чрезвычайных ситуаций с денежными потоками

Если у вас есть существующий бизнес или стартап, рефинансирование наличными может послужить дешевым источником экстренного капитала. Вы слышали поговорку о том, что банки кредитуют вас только тогда, когда вам не нужен кредит? В этой старой поговорке есть доля правды.

Таким образом, может быть разумно обналичить свой капитал до того, как ваш бизнес столкнется с какими-либо сбоями в движении денежных средств и поставит под угрозу ваше право на получение кредита. Ваша процентная ставка также, вероятно, будет лучше, когда ваше финансовое положение не будет нарушено, ваш доход стабилен, а ваш кредитный рейтинг будет приемлемым.

Сколько денег я могу получить с обналичкой рефи?

Сумма, которую вы можете обналичить, зависит от стоимости вашего дома и текущего остатка кредита. Сумма рефинансируемого кредита обычно не превышает 80% от стоимости дома (хотя некоторые ссуды на обналичивание VA позволяют финансирование до 100%).

Например, если ваш дом стоит 350 000 долларов, а вы должны только 250 000 долларов по первоначальной ипотеке, ваш собственный капитал составляет 100 000 долларов. В этом примере предполагается, что у вас нет второго ипотечного кредита. Но вы не сможете получить чек на 100 000 долларов при закрытии.

Сначала кредитор рассчитает 80% стоимости дома — в данном случае 280 000 долларов. Это максимальная сумма кредита для рефинансируемой ипотеки. Это также известно как «максимальное отношение кредита к стоимости (LTV)».

При рефинансировании новый кредит (на сумму 280 000 долларов США) погасит остаток вашего существующего кредита в размере 250 000 долларов США. Сумма оставшегося капитала, которая в данном случае составляет 30 000 долларов, — это максимум, который вы можете получить, используя рефинансирование наличными.

Но не забывайте о затратах на закрытие. Если у вас есть 5000 долларов на закрытие, ваш окончательный чек составит 25000 долларов. Все еще ценный актив, но только четверть из 100 000 долларов, которые вы накопили на домашнем капитале.

Какие есть альтернативы рефинансированию наличными?

Рефинансирование с обналичиванием дает вам доступ к вашему собственному капиталу, а также заменяет ваш текущий ипотечный кредит новым кредитом. Ваш новый кредит может иметь более короткий срок кредита, более низкую процентную ставку или фиксированную ставку, если ваша существующая ипотека все еще имеет регулируемую ставку. Более короткие фиксированные сроки кредита могут сэкономить тысячи процентов на выплате процентов в течение срока действия кредита, если вы можете позволить себе более высокий ежемесячный платеж.

Но что, если у вас уже есть действительно хорошая фиксированная процентная ставка и вы не хотите менять срок кредита? Можете ли вы использовать собственный капитал, сохраняя существующий кредит и выплачивая его в соответствии с графиком? Да. Вот две альтернативы рефинансированию наличными:

Кредит под залог собственного дома : Вы можете занять единовременную сумму от собственного капитала с помощью кредита под залог собственного дома. Вы продолжите вносить текущие ежемесячные платежи по ипотеке, а также добавите второй ежемесячный платеж по новому кредиту 9.0144
Кредитная линия собственного капитала (HELOC): Имеющийся собственный капитал может финансировать возобновляемый кредит, который вы можете брать по мере необходимости, погашать и использовать снова. HELO обычно имеют переменные процентные ставки

Эти типы кредитов имеют смысл, когда у вас уже есть кредит с конкурентоспособной процентной ставкой для вашего дома — или когда вы так далеко в погашении существующей ипотеки, что начинать с нового кредита не будет имеет смысл.

Графики погашения кредита требуют более высоких процентных платежей в первые годы срока кредита. Если у вас 15 лет кредита на 30 лет, возможно, вы уже выплатили большую часть процентов по кредиту. Таким образом, запуск нового графика погашения ипотечного рефинансирования может стоить дороже, чем сохранение исходной ипотеки, даже если вы получите более низкую ставку по новому кредиту. В этом случае хорошо подойдет кредит под залог собственного капитала или HELOC.

Имею ли я право на рефинансирование наличными?

Чтобы получить наличные из стоимости вашей собственности, вам необходимо:

Наличие достаточного капитала в вашем доме
Право на получение ссуды рефинансирования наличными
Оплата закрытия

Давайте рассмотрим эти три критерия по отдельности.

1. Вам нужно достаточно собственного капитала, чтобы обналичить рефинансирование

Каждый раз, когда вы вносите ежемесячный платеж по ипотеке, вы увеличиваете долю в своем доме. В то же время повышение стоимости недвижимости увеличивает ваш капитал. Таким образом, если вы должны 100 000 долларов за дом стоимостью 200 000 долларов, у вас есть 100 000 долларов собственного капитала.

Но это не значит, что вы можете получить все эти 100 000 долларов наличными из своего дома. Варианты обналичивания как для кредитов FHA, так и для обычных кредитов требуют, чтобы вы оставили не менее 20% своего капитала. Это 40 000 долларов за дом за 200 000 долларов, который вы не можете обналичить.

Это означает, что вы можете занять до 60 000 долларов за вычетом затрат на закрытие.

Оставление 20% в собственном капитале может ограничить заемщиков, у которых уже есть две ипотеки на свои дома. Например, давайте вернемся к приведенному выше сценарию — ваш дом стоимостью 200 000 долларов, за который вы должны всего 100 000 долларов.

После того, как вы оставите только 20% (40 000 долларов США) в собственном капитале, у вас останется 60 000 долларов в собственном капитале, которые вы можете взять взаймы. Но если у вас также есть кредитная линия собственного капитала на сумму 40 000 долларов США, ваше рефинансирование с обналичиванием может привлечь только 20 000 долларов США за вычетом затрат на закрытие.

Кредиторы устанавливают эти требования к соотношению суммы кредита к стоимости, чтобы снизить риск в случае невыполнения обязательств по новой ипотеке. Если бы банку пришлось начать процедуру обращения взыскания, эти 20% акций вашего дома могли бы покрыть большую часть убытков банка. Только ссуда наличными VA, открытая для ветеранов и военнослужащих действительной военной службы, может позволить вам получить доступ ко всему вашему капиталу, заменив вашу первую ипотеку.

2. Вы должны выполнить требования рефинансирования наличными

Ваша способность получить одобрение во многом зависит от вашего кредитного рейтинга и отношения долга к доходу (DTI).

Кредитные требования, как правило, более строгие для рефинансирования наличными по сравнению с первоначальными ипотечными кредитами. Некоторые кредиторы допускают баллы FICO, начинающиеся с 620, но другие могут требовать 640, 660 или выше
Вам потребуется новая оценка дома, чтобы убедиться, что текущей стоимости недвижимости достаточно для выплаты кредита наличными
Вы должны иметь стабильный доход и работу.

Обратитесь к своему кредитному специалисту, если у вас есть вопросы о вашей способности взять или погасить кредит.

3. Вам необходимо оплатить расходы на закрытие

Как и в случае с вашей первой ипотекой, при выдаче кредита на рефинансирование наличными вам необходимо оплатить расходы на закрытие. Поскольку ваша собственность не будет переходить из рук в руки, затраты могут быть не такими высокими, как ваши первоначальные затраты на ипотеку. Но вам все равно нужно будет покрыть комиссию за выдачу кредита, оценку и гонорары адвоката.

Потенциально вы могли бы профинансировать эти расходы в свой новый ипотечный кредит, но это означает, что в долгосрочной перспективе вы будете платить больше процентов. Многие заемщики планируют использовать часть своих денежных средств для покрытия расходов на закрытие, но это имеет тот же чистый эффект, что и перенос расходов на новый кредит.

Часто задаваемые вопросы о рефинансировании с обналичиванием

Как найти хорошую сделку по рефинансированию наличными?

Вы можете увеличить свои шансы найти хорошую сделку, сравнив котировки от трех до пяти кредиторов. Ставки рефинансирования наличными и затраты на закрытие варьируются от кредитора к кредитору. Когда вы видите, что несколько ипотечных компаний могут предложить вам, вы, скорее всего, найдете ту, которая лучше всего соответствует вашим потребностям.

Каковы риски рефинансирования наличными?

Риски рефинансирования наличными включают увеличение общих расходов на погашение ипотеки и задолженность, превышающую стоимость вашего дома. В то время как рефи обналичивания позволяет домовладельцам использовать свой капитал, существуют риски, связанные с этим типом кредита.

Каковы сборы за рефинансирование наличными?

Хотя за рефинансирование с обналичкой не взимается специальная плата, заемщикам придется оплатить еще один раунд расходов на закрытие. К ним относятся сборы за андеррайтинг, оценку дома, заявку на получение кредита, поиск по названию и кредитный отчет. Стоимость закрытия обычно составляет от 2 до 6 процентов от суммы кредита.

Что такое собственный капитал?

Собственный капитал — это часть стоимости вашего дома, которая не причитается ипотечному кредитору. Он равен текущей рыночной стоимости за вычетом того, что вы все еще должны по ипотечному кредиту. Ежемесячные платежи по ипотеке увеличивают капитал за счет уменьшения основного остатка по кредиту.

Как рассчитать собственный капитал?

Чтобы рассчитать собственный капитал, вычтите сумму, оставшуюся на балансе вашего ипотечного кредита, из стоимости вашей собственности. Если рыночная стоимость вашего дома составляет 300 000 долларов, а вы все еще должны 100 000 долларов, то у вас есть собственный капитал в размере 200 000 долларов.

Каковы сегодняшние ставки по рефинансированию ипотечных кредитов с обналичиванием?

Рост цен на жилье дает домовладельцам возможность обналичить свой капитал.

Если вы можете взять наличные деньги из дома для благих целей и одновременно снизить процентную ставку, вы действительно можете заставить свой капитал работать.

Проверьте ставки рефинансирования при обналичивании и поэкспериментируйте с калькулятором рефинансирования, чтобы понять, подходит ли вам этот вариант.

Информация, содержащаяся на веб-сайте The Mortgage Reports, предназначена только для информационных целей и не является рекламой продуктов, предлагаемых Full Beaker. Взгляды и мнения, выраженные здесь, принадлежат автору и не отражают политику или позицию Full Beaker, ее должностных лиц, материнской компании или аффилированных лиц.