Существенные условия договора аренды нежилого помещения: Полная информация для работы бухгалтера

Содержание

Существенные условия договора аренды нежилого помещения и их правоприменение

Арендные отношения широко распространены в Российской Федерации. Многие коммерческие структуры предпочитают брать в аренду нежилые помещения для осуществления своей предпринимательской деятельности. Связано это может быть с различными факторами. Многие предпочитают арендовать недвижимость так как не могут позволить приобрести ее из-за высокой стоимости.

В настоящей статье рассмотрим особенности заключения и исполнения договора аренды нежилого помещения и его существенные условия, наличие которых является неотъемлемой частью письменного соглашения об аренде.

Итак, договор аренды нежилых помещений составляется заинтересованными сторонами в письменном виде. Типовой образец договора аренды нежилого помещения Вы можете скачать, перейдя по ссылке, размещенной выше. Гражданским законодательством Российской Федерации допускается простая письменная форма соглашения об аренде. При желании сторон, соглашение об аренде нежилого помещения может удостоверить нотариус, но такое обстоятельство не является обязательным.

Как и любая сделка, договор аренды нежилого помещения имеет свои существенные условия, которые должны быть в обязательном порядке отражены в соглашениях сторон.

Обозначим их:

1. Надлежащие реквизиты арендатора и арендодателя, с указанием их полномочных представителей, их полномочий, адреса местонахождения и почтовые данные и т.д. дополнительно могут быть указаны банковские реквизиты контрагентов.

2. Адрес местонахождения нежилых помещений, подлежащих сдачи в аренду. Данные указываются в соответствии с документами о праве собственности. Если в аренду сдается часть здания или отдельные помещения, то должны быть указаны их экспликационные данные в соответствии с кадастровым паспортом объекта. Также, указывается площадь арендуемых помещений. По желанию сторон, дополнительно могут указываться иные обозначения помещения, отличные от установленных официальными документами, но используемые арендодателем для идентификации объектов недвижимости.

3. Срок сдачи помещений в аренду. Могут указываться различные временные интервалы, начиная от часа, дня, недели и заканчивая годами. В случае, если договор аренды будет заключаться на срок более календарного года, то такой документ подлежит обязательной регистрации в уполномоченных органах государственной власти.

4. Арендная плата. Указывается исходя из отчетного периода сдачи нежилых помещений в аренду и может взиматься ежечасно, ежедневно, ежемесячно и т.д. Распространена практика указания стоимости аренды исходя из ее цены за квадратный метр в год. Тем не менее, если указывается цена квадратного метра в год, то все равно, должно быть указание на цену арендной платы за отчетный период. Для облегчения исчисления необходимых налоговых платежей, в данном пункте договора аренды нежилых помещений, указывается размер налоговых платежей (в частности налога на добавочную стоимость) и ее включение или нет в общую цену арендной платы.

По согласованию сторон, в арендную плату могут включаться коммунальные и иные платежи (за охрану, Интернет, телефон и т. п.). Если письменного указания на это нет в соглашении об аренде, то иные платежи взимаются дополнительно к арендной плате.

Договором аренды могут вноситься существенные условия по ограничению на использование арендуемых нежилых помещений.

Такими ограничениями могут быть:

— Ограничения в пользовании арендатором, его работниками и посетителями иными местами здания (например местами общего пользования), нежели помещения, прямо указанные в договоре.

— Ограничения во временных интервалах. Правилами пользования недвижимости могут быть наложены ограничения на использование арендуемых помещений в нерабочее время, праздничные и выходные дни.

— Использование арендованных нежилых помещений исключительно в рамках назначения, указанного в соглашении об аренде. Например, может быть запрещено эксплуатация недвижимости переданной для размещения офиса для производственных и иных отличных нужд.

— Ограничения по потребляемому электричеству, воде и теплу.

— Запрет на сдачу в субаренду занимаемых площадей.

Иные необходимые существенные ограничения, согласованные сторонами сделки.

Уделяя должное внимание существенным условиям договора аренды нежилых помещений, Вы можете себя обезопасить от потенциальных проблем, связанных с ненадлежащим исполнением сторонами своих обязательств в рамках заключенного арендного соглашения.

На нашем сайте находятся всевозможные образцы типовых документов и юридических статей, посвященных анализируемой теме. С ними Вы можете ознакомиться и, при необходимости, бесплатно скачать в соответствующих разделах «Образцы документов» и «Вопрос-ответ». Если у Вас возникли вопросы, их можно задать, обратившись к нам через заполнение соответствующей заявке на сайте. Желаем Вам удачи!

Условия договора аренды — существенные и дополнительные

Горячая линия
8 800 333-14-84

смотреть видео

Условия договора аренды делятся на существенные (предмет) и дополнительные (цена, срок). В разделе подробно описаны все существенные и дополнительные условия договора аренды в соответствии с ГК РФ.

Дата актуализации:
2022-11-01

Полезная информация

Содержание любого договора составляет совокупность согласованных сторонами условий. Помимо условий в текст договора входят преамбула, адреса, реквизиты и подписи сторон. По степени важности условия договора можно разделить на три группы: существенные, обычные и случайные.

Существенные условия договора аренды

Существенные условия договора (абз.2 п.1 ст.432 ГК РФ) — это условия о предмете договора, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Существенным условием договора аренды, указанным в законе (Гражданском кодексе), является условие об объекте арендных отношений. В договоре аренды должны быть в обязательном порядке приведены все данные, позволяющие определенно (однозначно) установить имущество, которое должно быть передано арендодателем арендатору в качестве предмета аренды. В частности, в качестве предмета договора аренды могут выступать земельные участки и другие обособленные природные объекты (например, участки леса или водные объекты), здания, сооружения, предприятия, имущественные комплексы, оборудование, транспортное средство и иное движимое и недвижимое имущество, которое не теряет своих натуральных свойств в процессе использования.

При отсутствии согласованного существенного условия договора аренды, то есть условия об имуществе, подлежащем передаче арендатору, договор считается не согласованным сторонами и незаключенным.

Дополнительные условия договора аренды

Дополнительные условия договора — это условия договора, предусмотренные в соответствующих нормативных актах и автоматически вступающие в действие в момент заключения договора, не требующие согласования сторон. Дополнительными условиями договора аренды являются:

Цена договора аренды (или так называемая «арендная плата»). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются прямо в тексте договором аренды или в приложении к договору аренды «График арендных платежей». Если же в тексте отсутствуют условия о цене договора аренды, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (абз.2 п.1 ст.614 ГК РФ).
Срок договора аренды. Договор аренды может быть заключен на определенный или неопределенный срок. Если условие договора аренды о сроке не указано в тексте, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (ст.190 ГК РФ).
Условия пользования арендованным имуществом определяются договором аренды, или в соответствии с назначением имущества (ст.615 ГК РФ).
Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества определяются ГК РФ, иными правовыми актами или, что чаще всего бывает, договором аренды (ст.616 ГК РФ).
В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или условием договора аренды не предусмотрено иное (абз. 1 п.2 ст.617 ГК РФ).
Если иное не предусмотрено законом или условием договора аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора (абз.1 п.1 ст.621 ГК РФ).
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (абз.1 ст.622 ГК РФ).
Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды (п.1 ст.623 ГК РФ).
В ГК РФ или условием договора аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену. (п.п.1, 2 ст.624 ГК РФ).
Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (абз.2 ст.606 ГК РФ).

Случайные условия договора аренды

Случайные условия — условия, которые включаются в содержание договора только по усмотрению сторон. Эти случайные условия либо дополняют обычные условия, либо изменяют эти обычные условия, которые зафиксированы в законе. Если случайное условие отсутствует в тексте договора, то это не влияет на действительность договора. Таким образом, договор аренды может содержать любые случайные условия по усмотрению сторон.

Узнайте, какие условия аренды следует учитывать

Независимо от того, являетесь ли вы арендодателем или арендатором, наличие надлежащего договора аренды сдаваемой вами квартиры имеет важное значение для защиты ваших прав. Но не все договоры аренды одинаковы. Чтобы договор аренды был эффективным, он обычно должен включать несколько основных условий и стандартную информацию для защиты ваших законных прав.

В договоре аренды жилого помещения предусмотрены условия, на которых лицо или лица могут арендовать недвижимое имущество для проживания в нем. Жилищная аренда почти всегда должна включать следующую информацию.

Срок аренды

Аренда жилой недвижимости обычно подпадает под одну из трех категорий:

Аренда на лет, несмотря на название, может длиться любую указанную единицу времени, будь то определенное количество недель, месяцев или лет. Эти договоры аренды имеют определенную дату окончания.
Периодическая аренда продолжается в течение последовательных периодов времени, например, месяц за месяцем. Обычно дата окончания не указывается, и либо арендодатель, либо арендатор могут принять решение о прекращении аренды с соответствующим уведомлением.
В добровольной аренде может вообще не указываться период времени, но любая из сторон может прекратить аренду в любое время с соответствующим уведомлением.

В договоре аренды всегда должно быть указано, как долго будет длиться аренда, а также условия досрочного прекращения аренды или варианты продления. Большинство договоров аренды применяются в течение года с возможностью продления в конце или перехода на помесячную аренду. Соглашения об аренде должны быть в письменной форме, чтобы защитить обе стороны и доказать, на что они согласились, но в некоторых случаях вам может потребоваться заключить договор аренды, если он рассчитан на год или более.

Какова стоимость?

Ваше соглашение об аренде также должно включать подробную информацию о платежах, например, сколько будет стоить арендная плата, когда ее нужно платить, как ее следует платить и какие штрафы предусмотрены за несвоевременную оплату. Как правило, если арендодатель хочет взимать плату за просрочку платежа по аренде, это необходимо указать в договоре аренды. Гарантийные депозиты и положения об оплате арендной платы за последний месяц также должны быть включены.

Арендаторы и арендодатель

В договоре аренды должны быть указаны имена и адреса арендаторов и арендодателя. Должны быть включены другие правила размещения, такие как количество людей, которым разрешено проживать в нем, сколько гостей может войти в собственность и как долго им разрешено оставаться. Все стороны должны подписать договор аренды.

Что насчет домашних животных?

Во многих объектах размещения действуют правила в отношении сдаваемых в аренду домашних животных, например, тип домашнего животного, размер домашнего животного и количество домашних животных, разрешенных арендаторам. Если арендатору необходимо будет внести дополнительный залог или ежемесячную плату за домашнее животное, это должно быть указано в договоре аренды.

Кто оплачивает коммунальные услуги и бытовую технику?

В договоре аренды должно быть указано, какие коммунальные услуги оплачивает арендодатель. Некоторые штаты требуют, чтобы арендодатели оплачивали определенные коммунальные услуги, такие как вывоз мусора или воды. В договоре аренды также должно быть указано, какие расходы будут нести арендатор. Информация о приборах, таких как кондиционеры или дополнительные стиральные и сушильные машины, также должна быть объяснена.

Правила въезда и ремонта

В большинстве случаев арендодатели не могут войти в арендуемую квартиру арендатора без его разрешения и предварительного уведомления, которое обычно составляет 24 часа. В договоре аренды должно быть указано, когда и как арендодатель может войти в помещение, и кто будет нести ответственность за ремонт. Собственники жилых помещений обычно обязаны поддерживать имущество и делать ремонт в квартирах и местах общего пользования.

Какие дополнительные условия следует учитывать?

Некоторые дополнительные условия, которые могут быть включены в договор аренды, включают информацию о парковке, запрещенных предметах, общих правилах использования, требованиях к страхованию арендатора и любую информацию, относящуюся к законам штата, применимым к аренде имущества. Например, могут потребоваться уведомления об удалении асбеста или свинцовой краски.

Также следует обратить внимание на правила субаренды. В большинстве мест арендатору разрешается сдавать имущество в субаренду без разрешения арендодателя, если в договоре аренды не указано иное.

В ваших же интересах включить документацию о состоянии сдаваемой в аренду квартиры до того, как арендатор въедет, правила внесения изменений в собственность — например, может ли арендатор красить стены или вешать украшения гвоздями — и последствия повреждения сдаваемой в аренду квартиры. Это облегчит урегулирование любых споров, связанных с залогом, после окончания срока аренды.

Что должно быть включено в коммерческую аренду?

Коммерческая аренда предназначена для аренды недвижимости, которая будет использоваться для ведения бизнеса. Обычно они служат в течение более длительного периода времени, а арендаторы обычно несут ответственность за ремонт и техническое обслуживание.

Большинство из вышеперечисленных условий также применимы к коммерческой аренде, например, продолжительность, информация об арендной плате и информация о жильцах и арендодателе. Но коммерческая недвижимость может иметь дополнительные условия, связанные с компанией, сдающей ее в аренду, например, какой вид бизнеса разрешен там вести.

Арендаторам коммерческих помещений следует уделять очень пристальное внимание условиям аренды, так как к ним применимо несколько мер защиты, помимо того, что написано в соглашении. Аренда жилья, с другой стороны, обычно имеет дополнительную защиту в отношении пригодности для проживания, которая требуется по закону.

8 Условия аренды, которые необходимо знать

Условия аренды жизненно важны для понимания и переговоров с будущими арендаторами. Предложение неправильных типов аренды или условий аренды может обязывать вас выполнять обязанности, которые вы изначально не собирались выполнять. Правильные условия аренды также могут защитить ваши законные права и способствовать установлению позитивных отношений между вами и арендаторами.

В этой статье

, мы охватываем все, что коммерческий арендодатель хотел бы знать об условиях аренды и о том, как они влияют на ваше
договоры коммерческой аренды
:

Что такое условия аренды?

Условия аренды

являются условиями контракта
договор аренды
между арендатором, обычно арендатором, и арендодателем, обычно арендодателем. Юридический договор включает условия аренды, чтобы установить период времени, в течение которого будет длиться аренда, договорные обязательства и многое другое.

Что входит в обычные условия аренды?

Очень важно подходить к переговорам по коммерческой аренде с твердым пониманием смысла ваших условий. Стандартные условия коммерческой аренды включают жизненно важные и ожидаемые условия. Их отсутствие может сигнализировать потенциальным арендаторам о том, что ваш офис или здание может им не подходить с юридической точки зрения.

Коммерческие арендодатели обычно включают следующие условия в обычную аренду:

:

Стороны

. Правильно определите стороны, поскольку неправильная идентификация может привести к серьезным юридическим проблемам, если спор возникнет позже. Перечисление чьего-либо имени оказывает совершенно иное воздействие, чем использование его имени.
ООО
. Например, подписание договора аренды с человеком вместо его бизнеса означает, что в некоторых ситуациях может быть сложнее получить неуплаченную арендную плату.
Помещение

. В пункте о помещениях указывается имущество, которое арендатор будет арендовать. Если вы арендуете коммерческое здание целиком, вы можете указать адрес и название здания. С другой стороны, аренда офисных помещений требует от арендодателей более подробного описания того, что включает в себя арендная плата, например, количество апартаментов, доступ к удобствам и многое другое.
Использовать

. Пункт об использовании устанавливает параметры того, какие действия вы разрешаете в арендованном пространстве. Ограничения могут быть как широкими, так и конкретными, как вы предпочитаете. В целом, вам следует избегать жестких ограничений на использование арендованных помещений, поскольку это может отпугнуть высококвалифицированных арендаторов.
Длина срока

. В пункте «Продолжительность срока» указывается продолжительность аренды и даты прекращения. По данным Business News Daily, средний срок коммерческой аренды составляет от трех до пяти лет.
Арендовать

. Ежемесячная арендная плата имеет решающее значение для переговоров с потенциальными арендаторами до составления договора аренды. Тщательно составьте договор об аренде, чтобы определить, нужно ли учитывать страховые депозиты, коммунальные услуги, аренду офиса и многое другое.
Модификации

. Значительная часть вашего договора аренды должна затрагивать эту тему, если арендатору требуется модификация помещения. Вам и арендатору необходимо будет согласовать дизайнеров, выполнение работ, завершение проекта и обязательства.
Удобства

. Пункты об удобствах в договоре аренды, скорее всего, касаются практических договоренностей, которые у вас есть с вашими арендаторами, таких как парковка и деловые знаки. Обсуждая эти условия, вы и арендатор пытаетесь беспрепятственно интегрировать потребности вашего бизнеса. При правильном выполнении эти удобства будут способствовать успеху и удобству аренды для обеих сторон.
Страхование

. Страховые продукты доступны, чтобы помочь арендаторам оплатить риски, связанные с коммерческой арендой, включая страхование ответственности, если возникнет непредвиденная проблема. Вам нужно будет подумать, какие виды страхования подходят для вашей целевой аренды, чтобы у вас были правильные условия, подготовленные в вашем
коммерческая аренда
.

Познакомьтесь с юристами на нашей платформе

Мэтью К.

3 проекта на СС

Просмотр профиля

Джейн С.

93 проекта на СС

Просмотр профиля

Брайан Б.

83 проекта на СС

Просмотр профиля

Бриана С.

51 проект на CC

Просмотр профиля

Виды коммерческой аренды

Типы коммерческой аренды, которую вы предлагаете арендаторам, существенно влияют на ваши будущие обязанности. Существует несколько различных видов коммерческой аренды. Понимание того, как работает каждый из них, позволит вам принимать обоснованные решения о возможных договоренностях.

Типы договоров коммерческой аренды включают

:

Единая чистая (N) аренда

. Единая чистая (N) аренда или
чистая аренда
требуют, чтобы арендаторы платили часть или все налоги на имущество, а арендодатель несет ответственность за страхование имущества и его обслуживание. Арендодатель может использовать это соглашение, чтобы сэкономить деньги на налогах на недвижимость или обеспечить своевременную уплату налогов на недвижимость. Помимо этого преимущества, арендодатель получает мало выгод и остается ответственным за большую часть эксплуатации здания.
Двойная чистая (NN) аренда

. Двойная чистая аренда (NNN) используется, когда арендатор несет ответственность за некоторые или все налоги на имущество и страхование. Арендодатель несет ответственность за все расходы на техническое обслуживание и ремонт, как и при аренде одной сети. Этот вариант является более распространенным типом коммерческой аренды в многоквартирных домах.
Тройная чистая (NNN) аренда

.
Тройная чистая (NNN) аренда
когда арендатор оплачивает все или некоторые налоги на имущество, страховку и техническое обслуживание. Этот тип аренды предлагает арендодателям несколько преимуществ, в том числе более «невмешательство», что дает больше свободы. Однако важно помнить, что базовая арендная плата будет намного ниже, чтобы компенсировать обязательства арендатора.
Абсолютная аренда NNN

. Абсолютная аренда NNN противоположна валовой аренде, которая включает все расходы. При абсолютной аренде NNN арендатор несет ответственность за все расходы на недвижимость и принимает на себя все возможные риски по этому соглашению. Этот тип коммерческой аренды является наименее распространенным, так как немногие арендаторы готовы взять на себя такой высокий уровень риска. Хотя эта аренда фактически позволяет им владеть зданием, не покупая его, они несут все риски и не получают выгоды от повышения стоимости имущества.

Изображение через
Pexels
от RODNAE Productions

Общая аренда против чистой аренды

Общая аренда представляет собой аренду с полным спектром услуг, поскольку арендаторы оплачивают долю расходов, пропорциональную зданию. Напротив, чистая аренда требует, чтобы арендатор оплачивал арендную плату и другие расходы, связанные с владением, эксплуатацией и содержанием имущества.

Давайте подробнее рассмотрим валовую аренду и чистую аренду по отдельности, чтобы лучше понять различия:

Что такое валовая аренда?

Общая аренда

это те, в которых все непредвиденные расходы арендатора встроены в сумму арендной платы. Другие расходы, такие как налоги на имущество, страхование и коммунальные услуги, подпадают под условия валовой аренды. А
валовая аренда
отлично подходит для аренды коммерческих офисов.

Что такое чистая аренда?

Чистая аренда

договоры аренды, по которым арендатор оплачивает часть или все налоги, страховку или эксплуатационные расходы в дополнение к базовой арендной плате. Они популярны в коммерческих договорах аренды для аренды всего офисного здания, поскольку они делают управление более автоматизированным, при этом сохраняя выгоду от права собственности.

Другие термины, которые необходимо знать при коммерческой аренде

Еще один важный термин для понимания — это идея
аренда против аренды
так как эти два термина очень разные. Основное различие заключается в сроке действия, который они охватывают. Договоры аренды, как правило, заключаются на 12-месячные периоды на срок до пяти или десяти лет.
Договоры аренды
намного короче и обычно длятся всего тридцать дней.